청구인이 주장하는 거래가액을 농지의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부와 농지가 비사업용 토지에 해당하는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요 가.청구인은 OOO OOO OOO OO리 1344 전 1,198㎡(이하“쟁점농지”라 한다)를 1996.6.27. 정OO으로부터 취득(등기원인 1996.5.22. 매매)하여 2007.2.1. 성OO에게 4천만원에 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

• 나. 처분청은 취득가액을 기준시가 환산가액인 4,502,512원으로 하여 양도차익을 산정하고, 비사업용 토지에 대한 중과세율(60%)을 적용하여 2010.1.12. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 27,197,180원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.1. 이의신청을 거쳐2010.7.26.심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 (1)쟁점농지는 민간인 출입이 통제되는 민통선 이북에 위치하여 청구인이 소유한 기간 동안 가격변동이 크지 아니하였는바,청구인이 전 소유자인 정OO으로부터 3,500만원에 취득한 사실이 부동산매매계약서, 인근주민의 확인서 등에 의하여 확인되므로 쟁점 농지의 취득가액을 3,500만원으로 하여야 한다.

(2) 청구인은 11년간 영농활동에 종사하면서 쟁점농지를 주말농장용 토지로 사용하였으므로 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 중과한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 (1)청구인이 양도소득세를 신고하지 아니하였다가 이의신청시 제출한 부동산매매계약서는 매도자 정OO은 OO, 청구인은 OO에 각각 거주하면서 중개인 없이 당사자간 작성된 계약서로서 신빙성이 있는 것으로 보기 어려우므로, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 쟁점농지의 취득가액을 기준시가 환산가액으로 산정함은 타당하다.

(2) 주말영농을 하고자 농지를 소유하는 경우에 취득을 허용하는 농지법(2002.12.18. 법률 제6793호로 개정된 것)은 2003.1.1. 이후 시행되었는바, 1996.6.27. 취득한 쟁점농지는 주말농지에 해당하지 아니하므로 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 청구인이 주장하는 거래가액을 쟁점농지의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

② 쟁점농지가 비사업용 토지에 해당하는지 여부

• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. 1.논·밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느하나에 해당하는 것 가.대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지.다만, 농지법이나 그 밖의 법률에따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

(2) 소득세법 시행령 제168조의8 【농지의 범위 등】③ 법 제104조의3 제1항 제1호 가목 단서에서 “농지법 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다.

1. 농지법 제6조 제2항 제2호ㆍ제2호의 2ㆍ제8호ㆍ제9호 가목 또는 라목에 해당하는 농지

(3) 농지법(2002.12.18. 법률 제6793호로 개정된 것)제6조 【농지의 소유제한】 ① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다.

② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니하는 농지라도 이를 소유할 수 있다 2의2. 주말·체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 것을 말한다. 이하 같다)을 하고자 농지를 소유하는 경우(2003.1.1. 시행)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계를 본다. (가) 청구인이 제출한 취득당시의 부동산매매계약서는매매대금 3,500만원(29,215원/㎡), 계약일(1996.5.8.)에 계약금 1천만원, 1996.6.27.에 잔금 2,500만원을 지급하는 것으로 중개인 없이 당사자간에 계약한 것으로 나타나며, 전소유자인 정OO은 당해 계약서와 같이 쟁점농지를 양도하였다고 거래사실확인서(인감증명 첨부, 2010.1.6.)를 제출하였으나, 금융증빙은 없다. (나) 쟁점농지의 연도별 개별공시지가는 아래와 같고, 청구인이 취득당시2,240원/㎡에서 양도당시 19,900원/㎡으로 약 9배 상승한 것으로 나타난다. (OO O O) (다) 쟁점농지 인근의 공인중개사 노OO와 주민 이OO은 확인서(2010.3.18., 2010.3.23.)를 통하여 쟁점농지가 임진강과 임진각 및 자유의 다리를 지난 민간인 통제구역 안에 소재하고 있고, 1990년초 부동산가격이 폭등한 후 현재까지 별다른 가격 변동요인은 없으며, 특별한 사안이 없는 한 가격의 상승은 기대할 수 없고, 거래가 쉽게 이루어지지 않고 있는 오지의 농지로 구매자를 구하기가 어려운 형편이라고 기술하고 있다. (라) 청구인은 쟁점농지의 인근토지인 OOO OOO OOO OO리 1342 답 2,588㎡가 7,600만원(29,366원/㎡)에 1996.5.25. 계약(등기부상 등기원인일 1996.6.25.)된 부동산매매계약서를 제출하고 있으나, 거래당사자나 중개인의 매매대금 등에 관한 확인은 없다. (마) 국세통합전산망(TIS) 자료에 의하면, 청구인은 주소지인 OOOOO OOOO OOOO O가 86을 사업장으로 하여, 1996.9.11. 개업한 이후 현재까지 판촉물 도·소매업을 영위하는 것으로 나타나고, 청구인의 주소지에서 쟁점농지까지의 거리는 약 47.22㎞이다.

(2) 쟁점①에 대하여 보면, 청구인이 제출한 부동산매매계약서는금융증빙 등이 확인되지 아니하고, 계약서상 계약일과 등기부상 등기원인일이 상이하여 실제 매매계약서로 보기는 어려우며,쟁점농지의 기준시가가 청구인이 소유한 기간 중에 2,240원/㎡에서 19,900원/㎡으로약 9배상승한 점, 청구인이 쟁점농지를 개별 공시지가(2,240원/㎡)의 13배나 되는 금액(29,215원/㎡)으로 취득하였다고 주장하는 점, 인근 공인중개사 및 주민의 확인서나 인근토지의 매매계약서를 신빙성 있는 객관적인 증빙으로 보기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 주장하는 쟁점농지의 취득가액 3,500만원을 인정하기는 어렵다 할 것이므로 기준시가 환산가액을 취득가액으로 함이 타당한 것으로 판단된다.

(3) 쟁점②에 대하여 보면,청구인은 쟁점농지 소재지에서 거주하지 아니하였고, 청구인의 주소지에서 쟁점농지까지의 거리가 47.22㎞나 되는 점, 쟁점농지를 주말영농 목적에 사용하였다고 할 만한 증빙자료를 제시하지 아니하고 있는 점 등을 감안할 때, 쟁점농지를 주말영농 농지로 보기 어려우므로 비사업용토지로 보아 이 건 양도소득세를과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.