쟁점분양권의 양도에 대하여 청구인의 지분이 실질적인 2분의 1인지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인과 함○○ 2002.6.11. 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 1288-1 1,292.8㎡의 상업용지 분양권(이하 "쟁점분양권"이라 한다)을 2003.4.30. 양도하고, 이들은 각자의 지분을 2분의 1로 하여 양도소득 과세표준 및 세액 신고시 양도가액을 631,824,460원으로, 취득가액을 601,824,460원으로 하여 양도소득세 7,290,000원을 납부하였다.
• 나. ○○세무서장은 함○○에 대하여 세무조사를 실시한 결과, 함○○과 청구인이 쟁점분양권을 656,000,000원에 취득하여 1,273,264,410원에 양도한 사실을 확인하고 함○○에게 양도소득세를 부과하는 한편, 청구인에 대하여는 처분청에 과세자료를 통보하였다.
• 다. 처분청은 위 과세자료에 근거하여 1/2 지분에 상당하는 양도가액을 636,632,205원으로, 취득가액을 328,000,000원으로 하여 2010.6.9. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 175,255,080원을 경정·고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2010.7.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점분양권 취득 당시 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동에서 공인중개사사무소를 운영하던 이○○(함○○의 배우자)은 청구인과 권○○에게 공동투자를 제안하였으며, 그 밖에 양○○를 추가하여 이○○를 추가하여 이○○(함○○) 1/3, 양○○ 1/3, 청구인 및 권○○이 1/3을 투자하고 매수자를 ‘양○○ 외 2인’으로 하여 매도자 박○○과 2002.4.2. 매매계약을 체결하였고, 잔금지급일 전 양○○가 투자자금의 회수를 요청하여 이○○은 양○○의 지분을 인수할 투자자를 물색하며 명의변경일(매매잔금일)에 함○○과 청구인 2인으로 매수자를 변경하였는 바, 권○○은 당시 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동에서 ○○부동산을 운영하던 자로 청구인이 당시 그의 직원으로 근무하였고 잔금약정일에 그가 바쁘다고 하며 청구인 앞으로 하라고 하여 명의만 변경되었을 뿐이며, 청구인이 투자한 금액은 105백만원으로 전체 투자금액의 1/6이며, 쟁점분양권의 매도시 차액도 약정이자 및 연체이자를 제외한 금액 중 1/6로서 투자원금을 포함하여 실제 189백만원 정도를 수령한 사실이 약정서 등의 증빙서류에 의하여 확인됨에도 청구인의 지분을 1/2로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하므로 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점분양권 취득시 작성된 계약서(매매금액 450백만원)에는 매수인이 청구인, 함○○ 외 1인으로 기재되어 있으며, 또 다른 계약서(매매금액 656백만원)에는 매수인이 양○○ 외 2인으로 그것에 의하면 전 소유자 박○○으로부터 취득할 때 지분 1/3을 소유하였음이 확인되고, 2002.9.30. 양○○가 작성한 쟁점분양권 포기각서를 보면 양○○가 지분 1/3을 포기하여 소유자가 청구인과 함○○임을 알 수 있고, 2003.4.30. 쟁점분양권 양도시 작성된 계약서(매매금액 1,263,648,920원)에는 매도인이 청구인과 함○○이며, 2003.4.14. 작성된 또 다른 계약서(매매금액 3,323,500,000원) 및 특약사항 약정서에도 매도인이 청구인과 함○○으로 기재되어 있는 점 등을 감안할 때 청구주장은 이유없으며, 또한 청구인이 제시한 약정서 등의 증빙서류를 주장내용을 객관적으로 뒷받침할 만한 것으로 볼 수도 없으므로 쟁점분양권의 청구인 지분을 1/2로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점분양권의 양도에 대하여 청구인의 실질적인 지분을 2분의 1로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법률

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 경정결의서, 조사복명서 등 처분청의 심리자료에 의하면, 청구인과 함○○이 2002.6.11. 취득한 쟁점분양권을 2003.4.30. 양도하고, 각자의 지분을 2분의 1로 하며 양도가액을 631,824,460원으로, 취득가액을 601,824,460원으로 하여 양도소득세를 신고·납부한 데 대하여, 처분청은 ○○세무서장으로부터 청구인과 함○○ 쟁점분양권을 656,000,000원에 취득하여 1,273,264,410원에 양도하였다는 내용의 세무조사결과를 통보받아 이를 근거로 하여 양도가액을 636,632,205원으로, 취득가액을 328,000,000원으로 산정하여 청구인에게 양도소득세를 경정·고지한 사실이 확인된다.

(2) 양도소득세 조사종결보고서 등에 의하여 ○○세무서장이 쟁점분양권의 양도에 대하여 조사한 내용을 보면 아래와 같다. (가) 매도인 함○○ 및 청구인(‘갑’)과 매수인 ○○산업개발(주)(‘을’)가 2003.4.14. 체결한 토지(쟁점분양권)매매계약서의 주요 내용에 의하면, 제1조(매매계약의 목적물)는 쟁점분양권이고, 제2조(계약의 목적)는 본건 매매는 ○○○와의 할부매매계약으로 계약금을 ‘갑’이 납부한 상태로의 분양권 매매이며, 매매대금 중 ○○○미납금액을 잔금에서 공제하여 ‘갑’에게 지불하며, ‘을’이 ○○○에 납입하는 조건이며, 제4조(계약금액 및 지급방법)는 1) 토지매입비는 평단가 850만원을 기준으로 결정하며 전체면적에 단가를 곱하여 총액으로 결정한다. 2) 토지비 지급은 다음과 같다. 계약금 200,000,000원은 2003.4.14.(계약시) 현금으로 지급하고, 잔금 3,123,500,000원은 2003.4.30. 현금으로 지급한다. 3) 상기 토지비 총액에는 ○○○와의 최초의 계약체결에 따른 미납 중도금, 잔금이 포함되어 있으며, 당해 금액은 잔금(3,123,500,000원)에 포함하여 잔금지급시 정산한다. 등의 사항이 약정되어 있고, 첨부서류는 ○○○와의 최초계약서 사본, 토지사용 승낙서(금융기관 여신사용/건축허가 접수용), 매도인 및 매수인의 인감증명, 신분증 사본 등이 제출되어 있다. 또한, 위 매도인(‘갑’)과 매수인(‘을’)이 2003.4.14. 약정한 쟁점분양권 매매에 따른 특약사항 제1조(양도소득세 처리)에는 1) ‘갑’과 ‘을’은 양도소득세 신고와 관련 잔금지급시기에 별도의 매매계약서를 체결하기로 하며 매매금액 총액에서 7억원을 인하한 금액으로 변경계약을 체결하기로 한다. 2) 양도소득세 신고에 따른 구비서류로서 변경금액으로 표기된 거래사실확인서를 인감증명서에 첨부하여 ‘을’은 ‘갑’에게 2003.4.30. 잔금지불과 동시에 교부하기로 한다고 되어 있다. (나) 위 (가)의 매도인(‘갑’)과 매수인(‘을’)이 2003.4.30. 체결한 부산매매계약서에는, 부동산의 표시는 쟁점분양권이고, 매매대금은 1,263,648,920원(일시불)이며, 공인중개사는 ○○공인중개사사무소(대표 양○○)이고, 특약사항은 ‘본 계약은 매도인이 ○○○와 기 계약한 상업용지를 매수인으로 명의변경을 하기 위한 전매계약이며 상기 매매대금은 계약금, 1~2회 할부금, 약정 할부이자, 매도인이 매수시 지불한 202,051,300원 및 현재 60,000,000원을 합산한 금액이다’라는 등의 내용이 약정되어 있다. (다) 함○○ 및 청구인이 ○○산업개발(주)와 체결한 매매계약서상 매매금액은 3,323,500천원으로, 함○○ 및 청구인의 취득가액 656,000천원(계약금 209,448,700원, 프레미엄 446,551,300원), ○○○ 1,2차 중도금 778,397천원, 연체이자 41,670천원, 3~6차 중도금 1,271,838천원, 프레미엄 575,594천원으로 확인되며, ○○산업개발(주)가 ○○○에 납입한 1~6차 중도금 2,050,235천원을 차감하면 양도가액은 1,273,264천원이며 함○○의 양도가액은 636,632천원(각자 지분이 1/2이므로 청구인도 동일한 금액임)으로 조사하였으며, 취득가액은, 전소유자인 박○○ 회신한 매매계약서 및 거래사실확인서에는 양도금액이 656,000천원이며, 2002.4.2. 당시 거래상대방은 3인으로 양○○, 함○○ 및 청구인이었으나, 2002.9.30. 양○○는 지분 1/3을 포기하여 계약자는 함○○과 청구인이 되며, ○○산업개발(주)에게 양도시에도 계약자가 함○○과 청구인인 점으로 미루어 보아 취득시 계약당사자를 양도인 박○○, 양수인 함○○(지분 1/2) 및 청구인(지분 1/2)으로 봄이 타당하다고 조사하여(아래 <표1>의 부동산매매계약서 ①,② 참조), 박○○, 함○○ 및 청구인이 과소신고한 양도소득금액에 대하여 양도소득세를 추징한다고 되어 있다. <표1> 부동산매매계약서 구분 부동산매매계약서 ① 부동산매매계약서 ② 부동산표시 쟁점분양권 쟁점분양권 매매대금 656,000,000 계약금 150,000,000 중도금 200,000,000 잔 금 306,000,000 450,000,000 계약금 50,000,000 중도금 200,000,000 잔 금 200,000,000 계약일 2002.4.2. 중도금 2005.4.24. 잔 금 2002.6.5. 2002.4.2. 중도금 2005.4.24. 잔 금 2002.6.11. 매도인 박○○ 좌 동 매수인 양○○ 외 2인 함○○, 청구인 공인중개사

○○공인중개사무소 대표 이 ○ ○ 좌 동 특약사항

○○○와 용지매매계약을 체결한 건으로 209,448,700원을 납부한 상태의 계약임 (라) 청구인은 위 세무조사결과통지에 대하여 쟁점분양권의 양도가액 및 취득가액에 대하여는 이의가 없으나, 공동양도인 2인(백○○, 권○○)이 추가로 있다는 사실을 이유로 ○○세무서장에게 과세전적부심사청구를 하여 재조사결정을 받았고, ○○세무서장이 재조사한 주요 내용을 보면, 청구인을 제외한 나머지 이해관계인[함○○, 권○○, 양○○, 백○○, 박○○, ○○산업개발(주)]의 협조가 없어 2010년 1월 질문서를 발송하였으나 회신이 없었고, 수차례 접촉을 시도하였으나 면담 자체를 거부하였으며, 2010.2.5. ○○지방국세청장으로부터 금융거래내역에 대한 현지확인조사를 승인받아(○○세무서 재산세과-636, 2010.2.5., ○○지방국세청 조사관리과-681, 2010.2.8.) 금융거래자료에 관한 조사를 실시하였으나 양수도관계를 확인할 수 있는 자금흐름은 나타나지 아니한다고 되어 있다.

(3) 청구인은 쟁점분양권에 대한 투자 및 회수의 실질적인 지분이 1/6이라고 주장하며, 이를 뒷받침할 만한 증빙서류로 경위서, 투자금액 및 회수금액에 대한 금융거래내역, 포기각서, 영수증, 약정서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 쟁점분양권의 취득 및 양도에 대한 청구인의 경위서를 보면, 당시 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동에서 공인중개사사무소를 운영하던 이○○(함○○의 배우자)이 주축이 되어 청구인과 권○○에게 공동투자를 제안하였고 그 밖에 양○○를 추가하여 이○○(함○○) 1/3, 양○○ 1/3, 청구인 및 권○○이 1/3을 투자하여 ‘양○○ 외 2인’으로 박○○과 2002.4.2. 매매계약을 체결하였으나, 잔금지급일 전 양○○가 자금의 회수를 요청하여 이○○은 양○○의 지분을 인수할 투자자를 물색하고, 명의변경일(매매잔금일)에 함○○과 청구인 2인의 이름으로 하였으며, 권○○은 당시 배우자 양○○의 명의로 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동에서 ○○부동산을 운영하던 자로 청구인은 당시 그의 직원으로 근무하다가 잔금지급일에 그가 바쁘다고 하며 청구인 명의로 하라고 하여 명의가 그와 같이 바뀌게 되었고, 이○○은 그 후 양○○로부터 지분에 대한 포기각서를 받고 배우자 함○○의 고모부인 백○○에게 넘긴 것으로 알고 있으며, 청구인의 투자금액은 105백만원으로 전체 금액의 1/6이며, 매도시 차액은 약정이자 및 연체이자를 제외한 금액 중 1/6로서 투자원금을 포함하여 189백만원 정도를 수령하였고, 그 금액 중 1억원은 2003.5.2. ○○○○내 숙박용지 개발자에게 1년 동안 투자하였다가 2004년 원금을 돌려받았고 나머지 89백만원은 이○○으로부터 몇 차례에 나누어 예금통장 입금 내지 수표로 지급받았으며, 이○○ 쟁점분양권 매수자인 ○○산업개발(주)로부터 매매대금을 수표로 받아 자신의 예금계좌로 입금한 후에 인출하였고, 백○○에게는 직접 금전을 건네며, 권○○의 몫으로 양○○에게 대금을 준 것으로 추정되고, 쟁점분양권에 대한 실제 투자지분의 변동내역은 아래 <표2>와 같다는 등의 내용임이 인정된다. <표2> 쟁점분양권 투자지분 변동내역 성명 취득시 (2002.6.) 지분변동 (2002.9.) 양도시 지분(2003.4.) 양○○ 1/3 지분포기

• 이○○ 1/3 1/3 1/3 권○○ 1/6 1/6 1/6 청구인 1/6 1/6 1/6 함○○(이○○의 처)

• 1/3

• 백○○(함○○의 고모부)

• - 1/3 (나) 청구인이 쟁점분양권과 관련하여 1/6에 상당한 105백만원을 투자하고 189백만원을 회수하였다고 주장하며 제시한 예금통장 사본(명의자 청구인, ○○은행 444-201×××-××-001) 및 예금거래내역(명의자 서○○, ○○은행 450×××-××-×××644)을 보면, 투자금액 합계 150백만원[2002.4.2. 계약금 25백만원(확인금액 21백만원), 2002.4.24. 중도금 40백만원, 2002.6.5. 잔금 40백만원(확인금액 30백만원)]과 회수금액 합계 189백만원[2003.4.17. 계약금 10백만원, 잔금 2003.5.2. 잔금 100백만원(부동산매매계약서 및 영수증), 2003.5.2. 13백만원, 2003.5.6. 4백만원, 2003.5.9. 10백만원, 2003.5.27. 45백만원, 2003.5.28. 1백만원, 기타 6백만원(확인되지 아니함)]의 내역이 나타난다. (다) 2002.9.30. 양○○가 작성한 포기각서에는 쟁점분양권의 매매에 있어 본인(양○○)은 1/3 지분을 인수한 사실이 있으며 상기 지분을 포기할 것을 서약한다고 되어 있고, 2002.9.30. 함○○이 작성한 영수증에는 240백만원은 쟁점분양권의 매매대금이며 전체 지분의 1/3을 정히 영수한다고 기재되어 있다. (라) 권○○(지분 1/6), 청구인(지분 1/6), 이○○(지분 2/6) 및 백○○(지분 2/6)가 2003.4.30. 체결한 약정서에는 쟁점분양권에 대한 공동투자지분 및 지분율에 의한 투자수익의 분배를 확인하고 약정인은 추후 양도소득세 문제 발생시 지분율에 의하여 해결할 것을 약정하며 이를 증명하기 위하여 각 1부씩을 보관하기로 한다고 되어 있다. (마) 김○○가 2003.5.2, 권○○, 청구인 및 장○○ 앞으로 작성한 영수증에는 금액은 3억원이며, 내역은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 702 김○○ 지분 중 1,167㎡로 되어 있고, 매도인 김○○(‘갑’)와 매수인 권○○, 청구인 및 장○○(‘을’)이 2003.5.2. 체결한 부동산매매계약서에는, 부동산의 표시는 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 702 면적 16,438㎡중 1,167㎡ 대지(숙박시설용지)이고, 제1조 매매대금은 563,100,000원이며, 제2조 대금의 지불조건은 잔금 300,000,000원은 2003.5.2. 지급하고 대출금 263,100,000원 만큼 ‘갑’의 대출이자를 납입하기로 한다는 등의 사항이 약정되어 있다.

(4) 위의 내용을 종합하여 보면, 쟁점입주권 관련 부동산매매계약서 및 특약사항서에 매도인이 함○○과 청구인으로 되어 있는 점, 쟁점입주권의 양도에 대한 양도소득 과세표준 및 세액을 신고·납부하면서 청구인이 자신의 지분을 1/2로 한 점, 청구인이 주장하는 1/6 지분을 초과하는 지분이 관련인인 권○○, 이○○(함○○) 및 백○○ 중 누구에게 속하는지 여부가 확인되지 아니하고 또한 이들이 그 지분을 인정하지 아니하고 있는 점, 양○○가 포기한 지분이 누구에게 귀속되었는지 여부가 불분명한 점, 청구인 등 관련인들이 부동산매매계약서를 사실과 다르게 작성하여 신빙성이 없는 점, 재조사하는 경우에도 관련인들로부터 그 진위 여부를 확인할 수 없는 점, 청구인이 제시한 증빙서류는 일부분이거나 또는 구체적이지 아니하여 객관성을 부여하기 어려운 점 등을 감안하면, 쟁점분양권에 대한 청구인의 지분이 1/6이라는 청구주장을 받아들이기는 사실상 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.