매매계약이 해제되고, 법원의 판결로 쟁점주택의 소유권을 환원하였으므로 양도로 볼 수 없음

OOO세무서장이 2009.12.7. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 98,411,480원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2003.7.18. 서울특별시 OOO(건물 61.84㎡, 대지 33.83㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 거주하다가 2008.3.27. 매매대금을 OOO으로 하며 잔금지급일을 2008.5.27.로 하여 손OOO(이하 “매수인”이라 한다)와 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결한 후, 2008.5.27. 서울특별시 OOO(건물 59.74㎡, 대지 37.38㎡, 이하 “대체주택 ”이라 한다)를 취득하였고, 동일한 세대원인 자녀 손OOO은 2008.5.29. 서울특별시OOO(건물 49.59㎡, 대 지 29.95㎡, 이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 취득하였다.
• 나. 쟁점주택이 2008.6.18. 매수인에게 소유권이전등기었음에도 청구인이 이를 일시적인 1세대 2주택의 양도로 보아 신고하지 아니하자, 처분청은 1세대 3주택의 양도로 보아 60% 세율을 적용하여 2009.12.7. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세OOO을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.26. 이의신청을 거쳐서 2011.7.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 매수인이 쟁점주택의 매매대금 중에 잔금을 지급하지 아니하여 청구인이 매매계약을 해제하고 소유권이전등기청구의 소를 제기한 것 에 대한 법원의 판결에 따라 쟁점주택의 소유권이 청구인에게 환원되었으므로 이 건 양도소득세 부과처분은 취소하여야 한다. (주위적 청구) (2) 설령, 청구인이 1세대 3주택자가 되었다 하더라도, 대체주택을 취득하는 과정에서 매수인이 잔금지급을 지연함에 따라서 부득이하게 일시적으로 그렇게 되었을 뿐이고 투기할 목적 또한 없었으므로 3주 택 이상의 주택에 대하여 중과세하는 입법취지를 감안할 때, 중과세 세 율(60%)의 적용만큼은 배제하여야 한다. (예비적 청구)

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인이 매수인의 채무불이행을 이유로 하여 쟁점주택에 대한 매매계약을 해제하고 2010.3.11. 매수인을 상대로 하여 제기한 소유권 이전등기청구소송이 진행 중이므로 법원의 최종판결에 따라 당초 부 과처분을 취소할 것인지 여부를 판단하여야 한다.(주위적 청구)

(2) 청구인은 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 일시적인 3주택자가 되었다고 주장하나, 이 건 심판청구를 제기하는 때까지도 청구인이 쟁점주택에서 거주하고 있는 만큼, 중과세 세율의 적용만큼은 배제하여 야 한다는 청구인 주장을 받아들이기는 어렵다.

• 가. 쟁 점

① 매수인이 잔금을 지급하지 아니하여 청구인이 매매계약을 해제하고, 법원의 판결에 따라서 쟁점주택에 대한 소유권이전등기를 환원 받은 경우 양도소득세 과세대상에 해당되는지 여부 (주위적 청구)

② 대체주택을 취득하는 과정에서 매수인이 잔금지급을 지연함에 따라서 일시적으로 3주택이 된 경우이고 투기목적이 없었다면 중과세 세율(60%)의 적용을 배제할 수 있는지 여부 (예비적 청구)

• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제104조【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 당해연도 의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의3 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 양도소득과세표준의 100분의 60 2의5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 양도소득과세표준의 100분의 50 (2) 소득세법 시행령(2008.12.31. 대통령령 제21214호, 개정되기 전의 것) 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재 된 등기접수일 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1.수도권정비계획법제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

• 가. 광역시에 소속된 군 및지방자치법제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면
• 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 지역 (3) 민법 제544조 【이행지체와 해제】 당사자일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본, 매매계약서 등의 심리자료에 따라 청구인 및 자녀 손OOO이 주택을 거래한 내역을 정리하면 아래와 같다.

(2) 청구인이 2008.3.27. 매수인과 체결한 쟁점주택 매매계약서상의 주요내용을 보면 아래와 같다. (가) 계약체결일은 2008.3.27.이며, 매매대금은OOO원이다. (나) 계약금은 OOO원으로 하고, 당일 OOO원을 지급하 고, 나머지 OOO원은 2008.3.31. 청구인의 예금계좌로 입금한다. (다) 중도금은 OOO원으로 하고 2회 분할하여 지급하되, 1차분으로 2008.4.15. OOO원을, 2차분으로 2008.5.10. OOO원을 각각 지급한다. (라) 잔금인 OOO원의 지급일은 2008.5.27.로 하고, 청구인은 잔금수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부하여 등기절차에 협력하며, 쟁점주택의 인도일은 2008.5.27.이다. (마) 계약내용 중 제6조에는 “매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대하여 불이행하는 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고, 계약을 해제할 수 있다”라고 약정되어 있다. (바) 중개업자는OOO공인중개사사무소의 대표자 민OOO와 OOO부동산의 대표자인 이OOO이다.

(3) 매수인이 잔금지급일인 2008.5.27. 청구인에게 아래와 같은 내용으로 잔금지급확약서를 작성하여 교부하였으며, 같은 날 동 확약서에 따라 청구인이 전세보증금 OOO원에 쟁점주택을 매수인으로부터 2년간 임차하기로 하는 내용의 전세계약을 체결하였다. (가) 매수인이 2008.5.27.까지는 청구인에게 쟁점주택에 대한 잔금 OOO원과 미지급 중도금 OOO원의 합계 OOO원을 지급하여야 하지만, 매수인이 현재 준비한 금액이 OOO원 뿐이므로 청구인에게 수표로 OOO원을 지급하며, 나머지 OOO원은 청구인이 쟁점주택을 OOO원으로 전세한다는 전세계약서로 대체하고, 남은 OOO원은 본 잔금지급확약서로 대체하며, 청구인 은 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 서류를 넘겨주기로 한다. (나) 매수인은 1개월 안에 미지급 잔금 OOO원을 전액 지급하며, 청구인은 잔금지급과 동시에 쟁점주택을 명도하기로 한다. (다) 위의 사항과 관련한 모든 책임은 매수인과 함께 OOO공인중개사의 대표자인 민OOO가 연대하여 지기로 한다. 또한, 민OOO가 1개월 이내에 모든 것을 무조건 마무리 짓기로 하며, 추후에 발생하는 매수인의 손해에 대하여도 모두 변상하기로 한다.

(4) 매수인이 2008.6.18. 다시 위 잔금지급확약서의 잔금지급기일을 지연하여 달라고 요청하면서 같은 날 매수인이 아래와 같은 내용으로 지불각서를 작성하고 민OOO가 연대보증을 하여 교부하자, 청구인은 약정한 날짜인 2008.12.31.까지 지급기일을 연장하여 주었다. (가) 매수인은 2008.12.31.까지 청구인에게 부동산 매매잔금의 일부 로 OOO원을 지급하기로 한다. (나) 이자는 매월 1.5%이며 2008.5.27.부터 매월 26일에 지급한다. (다) 청구인은 쟁점주택을 매매하면서 매수인으로부터 지급받지 못한 잔금OOO원은 전세보증금으로 일시 대체한다)을 지급받을 때에는 언제라도 동 주택을 매수인에게 인도한다. (라) 잔금지급의 지연으로 인하여 청구인에게 불이익이 발생하는 경우에는 매수인과 연대보증인이 모두 책임지기로 한다.

(5) 매수인은 2008.6.18. 쟁점주택의 소유권이전등기를 하고, 같은 날 OOO장이 매수인을 채무자로 하며 채권최고액을 OOO원으로 하여 근저당권을 설정하였다.

(6) 청구인이 매수인이 잔금을 지급하지 아니하여 매매계약을 해제하고 법원의 판결에 따라 쟁점주택의 소유권을 환원받았으므로 양도소득세의 부과처분을 취소하여야 한다며 제시하는 증빙서류를 본다. (가) 청구인이 2010.2.12. 매수인, 중개업자에게 발송한 내용증명서에는 매수인이 2010.2.12.까지도 쟁점주택의 잔금을 지급하지 아니한 채 차일피일 시일만 늦추고 있으며 이자도 제대로 지급하지 아니하고 있어서, 매수인과 중개업자 민OOO에게 수차례 독촉과 항의를 하였음에도, 매수인이 이를 이행하지 아니하여 결국 계약을 위반하였으므로 2008.3.27. 체결한 매매계약의 해제를 통보한다는 뜻이 기재되어 있다. (나) 청구인이 2010.3.11. 매수인을 상대로 하여 제기한 진정명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구의 소송(서울중앙지방법원 2010가단88307)의 청구원인에는 다음과 같은 내용이 적시되어 있다.

1. 청구인이 매수인에게 채무의 이행을 촉구하였음에도, 매수인은 채무이행의 의사가 없고, 이로 인하여 청구인은 말할 수 없는 정신적 피해를 입었고, 양도소득세를 포함하여 막대한 경제적인 손해가 발생하였으므로 이 사건 소장을 송달하여 쟁점주택의 매매계약서 제6조 및 민법 제544조 에 따라 이 사건 매매계약을 해제한다.

2. 이에 따라 청구인과 매수인의 채권·채무는 소급하여 소멸되었으므로 매수인 명의 소유권이전등기 역시 무효라 말소되어야 한다.

3. 매수인이 임의 이행을 하지 아니하고 있고 농협이 쟁점주택에 근저당권을 설정하여, 설령 청구인이 피고를 상대로 하여 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라는 판결을 받는다 하더라도, 농협의 동의가 없는 경우부동산등기법에 의한 매수인 명의의 소유권이전등기를 말소할 수가 없으므로 결국 청구인은 진정명의의 회복을 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행하라는 소를 제기하게 되었다. (다) 서울중앙지방법원 판결문(2010가단88307, 2010.7.23.)에 의하 면, 동 법원은 “피고(매수인)는 원고(청구인)에게 쟁점주택에 관하여 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행하라.”고 판시하였으며, 2010.8.18. 소가 확정되었다. (라) 등기부등본에 의하면, 위의 판결내용에 따라 2010.8.19. 진정명의회복을 원인으로 하여 쟁점주택의 소유권이 청구인 앞으로 이전 등기된 사실이 등재되어 있다. (마) 청구인과 매수인이 2010.11.3. OOO공인중개사사무소 대표자 민OOO를 입회인으로 하여 작성한 합의서의 내용은 아래와 같다.

1. 판결문상의 손해배상금 합계 OOO원 중 쌍방의 합의하에 위자료 OOO원은 삭감하고, 소송비용은 절반만 인정하기로 하여 매수인은 청구인에게 손해배상금으로OOO원만을 지급하기로 하며, 매수인은 본인 귀책사유로 계약이 해제되었음을 인정하기로 한

• 다. 2) 청구인이 쟁점주택의 매매대금으로 받은 계약금OOO, 잔금의 일부인 OOO원 합계 OOO원에서 매수인 명의의 농협 대출금 상환금OOO원, 위의 손해배상금OOO원 합계 OOO원을 제외한OOO원을 본 합의의 다음날까지 청구인이 매수인의 예금계좌로 송금하기로 한다.

3. 청구인이 서울중앙지방법원에 제기한 소유권이전등기청구소송(2010가단88307)과 관련하여 쌍방은 추후 어떠한 이의(항소 및 상고의 권리 포기)도 제기하지 아니할 것을 확약한다. (바) 무통장입금증 및 인터넷뱅킹 이체확인증에 따르면, 위 합의서의 약정내용에 따라서 청구인은 2010.11.4. 매수인 명의의 OOO예금계좌OOO)로OOO원을 입금한 사실이 나타난다.

(7) 한편, 진정한 등기명의 회복을 위한 소유권이전등기청구는 이미 자기 앞으로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있거나 법률에 의하여 소유권을 취득하는 자가 진정한 등기명의를 회복하기 위한 방법으로 현재의 등기명의인을 상대로 그 등기의 말소를 구하는 것에 갈음하여 허용되는 것인데, 말소등기에 갈음하여 허용되는 진정명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권과 무효등기의 말소청구권은 어느 것이나 진정한 소유자의 등기명의를 회복하기 위한 것으로서 실질적으로 그 목적이 동일하고 두 청구권이 모두 소유권에 기한 방해배제청구권으로서 그 법적 근거와 성질이 동일하므로 그 소송물은 실질상 동일한 것으로 보아야 한다(대법원 2003.3.28. 선고 2000다24856 판결 및 대법원 2001.9.20. 선고 99다37894 전원합의체 판결 등 참조).

(8) 살피건대, 당초 매매계약을 합의해제하여 그 해제로 인한 말소등기까지 경료함으로써 동 계약의 이행으로 인한 물권변동의 효과는 소급적으로 소멸되고 양도소득세의 과세대상이 되는 양도는 처음부터 없었다고 보아야 하겠다(대법원 1993.5.11. 선고 92누17884 판결 참 조). 그렇다면, 청구인이 손해배상금 명목으로 수령한 OOO원을 기타 소득으로 볼 수 있는지 여부는 별론으로 하여도, 매수인이 쟁점주택 의 잔금을 지급하지 아니함에 따라 청구인이 매매계약을 해제하고, 소유 권이전등기의 소를 제기하여 그에 대한 법원의 확정판결에 의하여 쟁점주택의 소유권을 환원받은 사실이 확인되는 이상, 쟁점주택의 양도는 처음부터 없었다 할 것이고 따라서 납세의무가 없는 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 위법․부당하다고 판단된다.

(9) 주위적 청구인 쟁점①이 인용된 이상 예비적 청구인 쟁점②는 별도로 심리할 실익이 없으므로 생략하기로 한다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.