토지의 취득가액을 보충적평가방법으로 평가한 가액으로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2000.10.12. 상속받은 ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○번지 도로 2,764㎡ 및 같은 곳 ○○면 ○○리 산 ○○번지 임야 992㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)을 2008.6.20. 나○○(위 임야 992㎡) 및 2008.12.18. ○○(위 도로 2,764㎡)에게 양도하고 2009.2.27. 양도가액은 실지거래가액인 2억2,739만2,000원으로, 취득가액은 소득세법제97조 제1항 제1호의 규정에 의하여 환산가액인 5,941만2,172원으로 하여 양도소득세 2,173만1,589원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 양도소득세를 신고하면서 상속재산인 쟁점토지에 대한 취득가액을 환산가액으로 한 것을 부인하고, 그 취득가액을 소득세법 시행령 제163조 제9항 및 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 에 따라 보충적 평가방법으로 평가한 금액을 취득당시의 실지거래가액으로 하여 2010.1.12. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 1,702만8,960원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.5. 이의신청을 거쳐 2010.7.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 소득세법제97조 제1항 제1호의 규정은 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 취득가액은 실지거래가액에 의하되 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 제100조 제1항에는 양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하도록 하고 있는 바, 쟁점토지는 상속으로 취득한 자산으로 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 취득가액은 환산가액으로 하여야 함에도 처분청이 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 에 따라 상속개시일 현재의 기준시가(개별공시지가)로 평가한 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정한 처분은 위법·부당하므로 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법제97조 제1항 제1호 및 같은법 시행령 제163조 제9항에 근거하여 상속받은 쟁점토지의 취득가액을 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 경정·고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 상속 받은 쟁점토지의 취득가액을 상속세 및 증여세법에 의한 보충적평가방법으로 평가한 가액으로 과세한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다.(후단 생략).

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(단서 생략)

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수 관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2000.6.12. 상속받은 쟁점 토지를 2008.6.20. 및 2008.12.18. 양도한 후 양도가액은 실지거래가액인 2억2,739만2,000원으로, 취득가액은 환산가액인 5,941만2,172원으로 하여 양도소득세 확정 신고를 하였다.

(2) 처분청은 청구인이 양도소득세 신고를 하면서 상속재산인 쟁점토지에 대한 취득가액을 환산가액으로 한 것을 부인하고, 개별공시지가에 의한 가액 467만1,280원을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 경정·고지하였다.

(3) 소득세법제97조 제1항 제1호 가목에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하고, 동항 나목에서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 규정하고 있다. 또한 같은 조 제5항은 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제163조 제9항 에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있다.

(4) 살피건대, 양도차익을 실지거래가액을 기준으로 산정하는 경우 양도가액에서 공제하는 취득가액은 소득세법제97조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하여 취득에 소요된 실지거래가액으로 하되 소득세법 시행령제163조 제9항에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있으므로 상속 또는 증여를 원인으로 취득한 자산의 경우에는 위 조항을 적용하여야 하는 것으로 해석된다. 나아가, 청구인은 위 소득세법 시행령제163조 제9항이 모법인 소득세법에 부합되지 아니하고 위임근거도 없어 무효라고 주장한다. 그러나 일반 자산으로서 소득세법제97조 제1항 제1호 가목에 따라 그 양도로 인한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여야 할 경우에 그 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없을 때에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하여 산정할 수 있다고 할 것이나, 상속 또는 증여받은 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여야 하는 경우에는 취득 당시의 실지거래가액이 존재하지 아니하므로 취득 당시 실지거래가액에 관하여 별도의 규정을 둘 필요가 있고, 그에 따라 소득세법 시행령제163조 제9항 본문에서 상속 또는 증여받은 자산의 경우 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득에 소요된 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있는 것이다. 따라서 소득세법 시행령제163조 제9항 본문은 ‘취득에 소요된 실지거래가액의 범위’ 등 필요경비 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정할 수 있도록 위임하고 있는 소득세법 제97조 제5항 에 근거를 둔 규정으로서 모법의 위임이 없는 무효의 규정이라고 볼 수 없다(대법원 2007.10.26. 선고 2006두1326 판결, 같은 뜻). 그렇다면 청구인이 상속을 원인으로 취득한 쟁점토지의 취득가액은 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 된다고 할 것이다.(국심 2005서4384, 2006.4.27. 외 같은 뜻임).

(5) 한편, 소득세법제97조 제1항 제1호 나목의 환산가액은 취득당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 확인할 수 없는 경우에 양도당시 실지거래가액에 취득당시의 기준시가분에 양도당시의 기준시가를 곱하여 환산한 가액을 취득가액으로 한다는 것이지 아예 실지거래가액이 없는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 적용하는 가액은 아니다. 따라서, 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.