매매계약서에 청구인과 전 소유자인 형이 매매가액을 125,000,000원으로 정하고 서명・날인하였고, 청구인이 매매대금을 지급하였음을 증명하는 부동산 거래사실확인서 등으로 보아 처분청이 전 소유자가 실지거래가액으로 신고한 양도가액을 청구인의 취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단됨
매매계약서에 청구인과 전 소유자인 형이 매매가액을 125,000,000원으로 정하고 서명・날인하였고, 청구인이 매매대금을 지급하였음을 증명하는 부동산 거래사실확인서 등으로 보아 처분청이 전 소유자가 실지거래가액으로 신고한 양도가액을 청구인의 취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단됨
심판청구를 기각합니다.
(1) 전 소유자인 청구인의 형은 쟁점부동산에서 치과를 운영하다가 지병인 파킨슨씨병으로 의료행위를 더 이상 할 수 없어 청구인에게 매각하였으며, 청구인도 그 곳에서 치과를 운영할 계획이었으나 사정이 여의치 않아 임대로 전환하였다. 청구인은 나이가 13살이나 차이가 나는 형으로부터 쟁점부동산을 취득하면서 예상과 달리 많은 금액을 지급하였고, 이제는 형의 세금문제로 억울한 상황에 처해있다.
(2) 처분청은 전 소유자인 청구인의 형이 신고한 양도가액을 일방적으로 신뢰하고 이를 청구인의 취득가액으로 적용하였으나, 이는 사실관계를 제대로 파악하지 못한 결과이며, 청구인의 형이 신고한 양도소득세 신고서에 첨부된 매매계약서와 거래사실확인서는 당시 청구인의 의지와 상관없이 형에 의해 일방적으로 작성․날인된 것이다. 다시 말해, 부동산 거래사실확인서는 청구인이 직접 기재하고 서명한 부분이 없으며, 부동산 매매계약서도 형에 의해 작성된 것임은 물론, 중개인으로 기재된 ○○○ ○○○의 구체적인 사업장이나 사업자등록번호 등이 누락되어 있다. 더욱이, 형제간 거래에 부동산중개인을 통하여 거래를 한다는 것은 상식적으로 납득하기 어렵다. 형은 11년 전에 쟁점부동산을 1억6천2백만원에 취득하였는데도 동생에게 1억2천5백만원에 양도하였다는 것은 상식적으로 이해하기 어렵고, 경제적으로 어려움에 처한 형이 동생에게 양도하는 사정이라면 당연히 제값을 받으려고 하였을 것이다.
(3) 청구인은 형과 거래하면서 타인과의 거래처럼 금융거래나 자금흐름을 명쾌하게 소명하지 못한 점은 인정하지만, 거래시기가 상당히 오래되었고 과거에 있었던 형과의 금전대차관계가 쟁점부동산의 매매거래로 이어졌으며 등기이후에도 추가적인 대금을 지급하였기 때문에 그러한 사정이 있는 것이다.
(4) 청구인과 형의 금전대차관계를 구체적으로 보면, 1998.3.12. 형에게 1억4천2백만원의 금전을 대여하고 서로 특별한 약정이 없는 상태로 2～3개월이 지난 시점에 쟁점부동산의 소유권이전에 관하여 서로 이야기가 진행되었고, 당시 매매가액을 대략 3억원으로 정한 후 위 대여금을 매매대금으로 충당하고 등기후 1년 내로 나머지 대금을 지불하기로 약정하여 1999년 3월경 6천8백만원, 1999년 4월경 4천만원, 1999년 12월 5천만원 합계 3억원을 매매대금으로 지급하였다. 그 이후로도 매매대금이 시세에 비해 너무 적다는 형의 요구에 따라 여러 차례 현금을 지급하였던 것으로 기억한다.
(5) 쟁점부동산의 양도당시 기준시가는 157,711,800원으로 매매가액의 3분의 1 수준도 안 되며, 취득당시 기준시가는 122,370,926원으로 전 소유자가 신고한 양도가액과 비슷한 수준이다. 일반적으로 기준시가가 시가를 제대로 반영하지 못한다 하더라도 매년 지가상승률 등을 감안하여 책정되는 것을 감안하면 전 소유자의 양도가액은 터무니없이 낮은 금액이다.
(6) 위와 같이, 전 소유자인 청구인의 형이 신고한 양도가액은 사실과 다르고, 달리 매매가액을 확인할 수 있는 증빙서류 등이 없으므로 청구인이 신고한 내용대로 양도당시 기준시가와 취득당시 기준시가로 환산하여 계산한 가액을 취득가액으로 적용함이 타당하다.
(1) 청구인은 전 소유자인 청구인의 형이 부동산 매매계약서와 부동산 거래사실확인서를 일방적으로 작성하여 양도소득세 신고서에 이를 첨부하였다고 주장하나, 위 부동산 거래사실확인서에는 청구인의 인감증명서가 첨부된 점에 비추어, 형이 일방적으로 작성하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵고, 청구인은 형제간의 거래에 부동산거래 중개인이 날인된 것은 상식적으로 맞지 않는다고 주장하나, 국세청 전산자료상 중개인인 ○○○는 1986.4.1.부터 2000.6.1.까지 ‘아리랑부동산’을, 2004. 7.10.부터 2006.10.9.까지 ○○○공인중개사’ 사무소를 각각 운영한 것으로 나타나므로 정상적인 중개업자로 보이고, 형제간의 거래에도 평소 알고 지내는 중개인이 계약서에 서명․날인하여 거래내용을 확인할 수 있는 것이다.
(2) 청구인은 쟁점부동산의 취득당시 기준시가에 비추어 전 소유자가 신고한 양도가액은 터무니없이 낮은 가액이라고 주장하나, 청구인이 치과를 운영하다가 파킨슨씨병으로 의료행위를 더 이상 할 수 없는 형으로부터 쟁점부동산을 취득하는 특수한 사정아래에서는 시가보다 다소 낮은 가액으로 매매가 이루어질 수 있다고 보이므로 형이 실지거래가액으로 신고한 양도가액을 부인하기는 어렵다.
(3) 따라서 전 소유자인 청구인의 형이 실지거래가액으로 신고한 양도가액을 청구인의 취득가액으로 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 <산식> 양도당시의 실지거래가액 양도당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 취득당시의 기준시가
(1) 쟁점부동산의 ‘등기부등본’에는 청구인은 전 소유자인 청구인의 형으로부터 쟁점부동산을 취득하여 1998.12.1. 소유권이전등기(취득)를 한 후, 2005.5.16. ○○○에게 소유권이전등기(양도)를 해 준 사실이 등재되어 있다.
(2) 청구인의 ‘양도소득과세표준 및 세액신고서’에는 쟁점부동산의 양도가액을 550,000,000원, 환산취득가액을 427,753,162원, 양도차익을 119,575,711원, 양도소득세를 21,585,070원으로 각각 계산하여 양도소득세를 신고․납부한 것으로 나타난다.
(3) 전 소유자인 청구인의 형이 1998.12.10. 관할세무서에 제출한 ‘부동산 양도신고서’를 보면, 쟁점부동산의 양도가액을 125,000,000원, 취득가액을 162,500,000원, 양도차손을 38,250,820원으로 계산하여 신고한 것으로 확인되며, 동 신고서에는 계약일 1998.11.10., 잔금지급일 1998.12.10., 매매대금 125,000,000원인 부동산 매매계약서와 청구인이 잔금지급일에 매매대금을 지급하고 거래를 하였음을 증명하는 부동산 거래사실확인서, ○○○이 1998.11.25. 발행․교부한 청구인 명의의 인감증명서가 첨부되어 있다.
(4) 처분청의 양도소득세 ‘경정결의서’를 보면, 전 소유자인 청구인의 형이 실지거래가액으로 신고한 양도가액 125,000,000원을 청구인의 취득가액으로 적용하여 이 건 양도소득세를 고지한 것으로 나타난다.
(5) 한편, 국세청 전산자료상 쟁점부동산의 취득당시 기준시가는 122,370,926원, 양도당시 기준시가는 157,711,800원임이 확인된다.
(6) 청구인은 쟁점부동산 취득과 관련하여 아래 <표>와 같이 전 소유자인 형과 금전대차관계가 발생하거나 매매대금을 지급하였다고 주장한다. <표> 금전대차관계 및 대금지급내역
(7) 이를 바탕으로 하여, 전 소유자인 청구인의 형이 실지거래가액으로 신고한 양도가액을 청구인의 취득가액으로 적용하여 양도소득세를 부과한 처분이 타당한지에 대하여 살펴본다. 청구인은 형에게 3억원 이상의 금전을 대여하고 사정에 의해 쟁점부동산을 취득한 관계로 객관적인 대금지급사실을 소명하지 못한 점은 있지만 처분청이 형이 신고한 양도가액 125,000,000원을 일방적으로 신뢰하여 청구인의 취득가액으로 적용하는 것은 부당하며, 형의 양도소득세 신고서에 첨부된 부동산 매매계약서 및 부동산 거래사실확인서는 자신의 의사와 상관없이 일방적으로 작성된 것이라고 주장하나, 청구인의 형이 관할세무서에 제출한 매매계약서에는 청구인과 형이 매매가액을 125,000,000원으로 정하고 이를 증명하기 위해 서명․날인한 점, 청구인이 1998. 12.10. 위 매매대금을 지급하였음을 증명하는 부동산 거래사실확인서가 작성된 점, ○○○이 발행․교부한 인감증명서가 첨부된 점 등을 감안하면, 위 부동산 매매계약서와 부동산 거래사실확인서는 청구인과 형의 매매사실을 증명하는 서류로 인정된다 할 것이다. 따라서 처분청이 전 소유자가 실지거래가액으로 신고한 양도가액을 청구인의 취득가액으로 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.