중개수수료라고 주장하는 금액을 필요경비 또는 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. ○○○국세청장(이하 “조사관서”라 한다)은 최○○○이 1997. 10.14. 취득한 ○○○ 토지 628㎡와 건축물 2,637.7㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2007.5.28. 양도한 후 양도소득과세표준 예정신고를 한 것에 대하여 조사를 실시한 뒤, 김○○○과 청구인이 쟁점부동산을 최○○○으로부터 순차적으로 취득하여 이를 (주)○○○산업에 미등기 전매하고서 양도소득세를 신고하지 아니한 사실을 확인하고 이를 처분청에 과세자료로 통보하였고, 처분청은 이에 따라 쟁점부동산의 양도가액을 35억4,000만원으로, 취득가액을 34억5,882만원으로, 필요경비를 4천만원으로 하여 2010.4.15. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 46,168,530원을 결정·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2010.6.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 김○○○(등기부상 소유자는 최○○○)으로부터 미등기상태로 취득하였다가 이를 (주)○○○산업에 양도하고 양도소득세는 최○○○이 직접 (주)○○○산업에 양도한 것으로 신고하였으나, 청구인은 쟁점부동산을 취득하면서 중개수수료로 3천만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 지급하였는바, 조사관서에서는 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 과세하면서 김○○○이 중개인으로 등록된 사실이 없다는 이유로 이를 부인한다면 쟁점부동산도 형식상으로는 청구인이 양도한 것이 아니므로 이를 부인하여야 하는 것과 마찬가지로 모순이며, 소득세법상 필요경비는 쟁점부동산의 취득 및 양도와 관련하여 지출된 비용으로 규정되어 있는데 쟁점부동산과 관련하여 지출한 것이 분명한 쟁점금액은 당연히 필요경비로 인정되어야 하고, 설령, 필요경비로 인정할 수 없다면 쟁점금액을 쟁점부동산의 미등기매도자인 김○○○에게 지급한 것이므로 이를 취득가액으로 보아야 할 것이므로 이를 반영하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산을 청구인에게 미등기전매한 김○○○의 배우자 나○○○에게 쟁점금액을 지급하였으나, 쟁점금액은 중개수수료로 중개인 김○○○에게 지급하여야 할 금액인데 김○○○과 김○○○의 채권채무관계로 인하여 김○○○에게 지급한 것이므로 청구인의 필요경비로 인정하여야 하며, 만약 필요경비로 인정하지 아니하는 경우 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 김○○○은 부동산 중개인으로 등록한 사실이 없고, 쟁점부동산의 매매계약서는 중개업자가 없는 쌍방합의 계약서이며, 증빙으로 제시한 영수증도 김○○○이 작성한 것이 아니고 작성시점도 쟁점부동산의 매매 당시가 아닌 조사기간 중 김○○○이 작성한 것으로 되어 있는 점 등을 볼 때, 청구인이 쟁점금액을 중개수수료로 지급하였다고 볼 수 없으며, 처분청에서 결정한 쟁점부동산의 취득가액은 부동산 매매계약서, 금융증빙 및 이해관계자들의 확인서 등에 근거하여 정당하게 결정된 것으로서 쟁점금액이 김○○○에게 지급된 사유가 확인되지 아니한 상태에서 쟁점금액을 취득가액으로 인정하기도 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점금액을 청구인의 필요경비 또는 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22084호로 개정되기 전의 것) 제89조【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 조사관서에서 조사한 쟁점부동산의 거래흐름을 보면, 당초 김○○○이 최○○○으로부터 쟁점부동산을 29억원에 취득하였다가 청구인에게 34억5,282만원에 미등기 전매하였고, 청구인은 이를 다시 (주)○○○산업에 35억4천만원에 미등기 전매한 것으로 조사되어 있다.

(2) 김○○○은 2009.7.21. “쟁점금액은 김○○○에게 자신이 빌려주었던 차용금이며 2007.5.21. 청구인의 예금계좌에서 입금받은 사실이 있고, 쟁점금액은 김○○○이 쟁점부동산의 중개수수료로 김○○○(청구인의 배우자)에게 청구하여 김○○○이 청구인의 예금계좌에서 김○○○에게 입금한 것”이라는 내용의 확인서를 작성한바 있다.

(3) 청구인은 2007.5.4. 김○○○과 쟁점부동산과 청구인 소유의 다른 부동산을 교환하기로 하며 교환차액 4억7천만원을 청구인이 지불하기로 하는 교환계약을 체결한 것으로 매매계약서에 나타난다.

(4) 청구인의 ○○○예금계좌(430--****)에서 2007.5.21. 김○○○의 배우자 나○○○에게로 쟁점금액이 이체된 사실이 확인된다.

(5) 청구인은 위와 같이 예금계좌이체내역, 김○○○이 작성한 확인서 등을 증빙자료로 제시하면서 쟁점금액을 중개수수료로 지급하였다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 쟁점금액을 김○○○이 김○○○에 대하여 채권채무관계로 대신 수령한 것이라고 주장하는 부분에 대하여 김○○○과 김○○○이 어떤 채권관계가 있는지 입증되지 아니하며, 쟁점부동산의 중개인이라는 김○○○이 실제로 쟁점부동산을 중개하였는지 여부에 대하여 이를 입증할 객관적인 증빙자료도 없으므로 중개수수료로 지급한 것이라는 주장은 인정하기 어렵다 하겠다. (나) 또한, 청구인은 쟁점금액을 중개수수료로 인정하지 아니할 경우 이를 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인은 2007.5.4. 김○○○과 쟁점부동산 및 청구인의 소유부동산을 교환하고자 계약을 체결하였고 당해 계약서상 교환차액 4억7천만원을 청구인이 지급하기로 하였으며, 조사관서의 취득가액에 대한 조사내용에서 계약체결 이후에 청구인이 교환차액에 해당하는 금액 중 4억2천만원을 최○○○이나 김○○○에게 지급한 것으로 나타나고, 당초 청구인이 계약금으로 5천만원을 지급한 것으로 나타나므로 이를 인정하였는데, 지급근거가 부족한 쟁점금액을 취득가액으로 추가 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점금액을 필요경비 등으로 인정하지 아니하고 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.