쟁점부동산의 양도가액을 매수자가 확인한 금액으로 할 수 있는지 여부

○○○세무서장이 2009.12.24. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 491,754,980원의 부과처분은 양도당시 쟁점부동산에 담보된 ○○○에 대한 채무를 매수자가 승계하여 상환하였는지를 재조사하고 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2004.1.30. ○○○를 취득하여 2004.9.6. 그 지상에 주택 345㎡(대지 및 주택을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축한 후, 2007.10.15. ○○○에게 양도하고, 2008년 1월 처분청에 실지거래가액에 의한 양도소득세를 신고(양도가액 1,350,000,000원, 양도차손 26,693,619원)하였다.
• 나. 처분청은 2009년 11월 매수자인 ○○○으로부터 매매금액을 2,400,000,000원으로 확인하고 2009.12.24. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 491,754,980원을 경정?고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.2. 이의신청을 거쳐 2010.6.25. 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 ○○○에게 쟁점부동산을 13억5천만원에 양도하면서 매수자인 ○○○이 쟁점부동산에 담보된 ○○○ 근저당채무 10억원을 승계하였는데도 이를 상환하지 아니함은 물론, 잔금 3억5천만원도 지급하지 아니하였다. 처분청은 양도소득세 조사시 ○○○이 제출한 매매계약서를 근거로 하여 양도가액을 24억원으로 보았으나, 동 계약서를 보면, 매수자인 ○○○이 ○○○ 근저당채무 10억원과 ○○○에 대한 채무 14억원을 인수하기로 하여 더 이상 대금을 지급할 상황이 아닌데도, 2007.6.1. 계약금 5천만원, 2007.6.30. 중도금 6억5천만원, 잔금 17억원을 지급하기로 약정되어 있어 매수자가 제출한 계약서는 사실이 아니다. 따라서 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 양도소득세 조사시 매수자인 ○○○이 쟁점부동산을 24억원에 취득하면서 계약금, 중도금, 잔금으로 구분된 매매계약서를 작성하였으나, 실제는 ○○○ 근저당채무 10억원과 ○○○에 대한 채무 14억원을 승계하였다고 진술하였고, 양도당시 쟁점부동산에 담보된 근저당채무는 27억원이나 된다. 따라서 쟁점부동산의 양도가액을 24억원으로 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 매수자가 확인한 금액을 양도가액으로 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법률 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조 제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우 (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 중 토지에 대한 ‘소유권 변동사항’을 보면, 청구인이 2004.1.30. 매매를 원인으로 하여 취득등기를 한 후 2007.10.15. ○○○ 앞으로 양도등기를 한 것으로 나타나며, 토지에 대한 ‘소유권 이외의 권리변동사항’을 보면, ○○○이 2006. 3.21. 채권최고액 일억육천만엔(채무자 ○○○)의 근저당권을 설정한 이래, ○○○이 2006.3.29. 채권최고액 11억원(채무자 청구인)은 물론, 2007.10.15. 채권최고액 3억원(채무자 ○○○)의 근저당권을 설정한 것으로 나타난다. 쟁점부동산 중 ‘건물에 대한 소유권 변동사항’을 보면, 청구인이 2004.9.6. 소유권보존등기를 한 후 2007. 10.15. ○○○ 앞으로 양도등기를 하였으며, 건물에 대한 소유권 이외의 권리변동사항은 토지와 같은 것으로 나타난다.

(2) 처분청이 2009년 11월 매수자인 ○○○을 상대로 하여 조사한 심리자료를 보면, ○○○이 “2007.6.1. 쟁점부동산을 24억원에 취득하면서 청구인의 ○○○에 대한 융자금 10억원(2006.3.21. 근저당설정) 및 청구인의 ○○○에 대한 채무 14억(2006. 3.29. 11억원, 2007.10.15. 3억원 근저당설정)을 승계하는 조건이어서 추가로 지급할 대금이 없다”고 진술함에 따라 쟁점부동산의 양도가액을 2,400,000,000원, 취득가액을 1,391,108,994원(토지 800,000,000원, 주택신축비용 591,108,994원의 합계)으로 경정하였음이 확인된다.

(3) 매수자 ○○○이 처분청에 제시한 24억원의 매매계약서(계약일 2007.6.1.)에는 2007.6.1. 계약금 5천만원, 2007.6.30. 중도금 6억5천만원, 2007.7.23. 잔금 17억원 합계 24억원을 지급하기로 약정되어 있는 반면, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 13억5천만원의 매매계약서(2007.9.14.)에는 계약금 없이 중도금 10억원(채권자 ○○○), 잔금 3억5천만원 합계 13억5천만원을 지급하기로 약정되어 있다.

(4) 국토해양부가 고시한 ‘주택공시가격’ 자료를 보면, 쟁점부동산의 양도당시(2007년 10월) 공시가격은 836,000,000원으로 확인되며, 쟁점부동산의 근저당권자인 ○○○이 2006년 3월 ○○○에 의뢰한 ‘감정평가서’를 보면, 2006.3.16. 현재 1,450,006,750원으로 확인된다.

(5) 이를 바탕으로 하여 처분청이 매수자가 확인한 금액 24억원을 양도가액으로 적용하여 양도소득세를 부과한 처분이 타당한지에 대하여 살펴본다. (가) 양도소득세의 산출기초가 되는 양도가액이라 함은 양도자가 자산을 양도한 대가로 지급받는 금액을 말하므로 실제 거래된 가액 그 자체, 다시 말해 거래당시 당해 자산의 양도대가로 지급받기로 약정된 금액을 의미한다 할 것이다(○○○, 1999.11.2. 같은 뜻). (나) 처분청은 매수자인 ○○○이 제시한 매매계약서를 근거로 하여 양도가액을 24억원으로 산정하였으나, 매수자가 청구인의 외환은행에 대한 근저당채무 10억원과 ○○○에 대한 채무 14억원을 승계하는 것이라면 더 이상 매매대금을 지급할 필요가 없는데도, 매매계약서에는 2007.6.1. 계약금 5천만원, 2007.6.30. 중도금 6억5천만원, 2007.7.23. 잔금 17억원 합계 24억원을 지급하기로 약정되어 있어 이를 실제 매매계약서로 인정하기 어려운 점, 비록 쟁점부동산이 양도되기 전이기는 하나 ○○○이 2006.3.16. 가격시점으로 하여 감정한 가액이 14억5천만원인 점, 양도당시 쟁점부동산의 공시가격이 836,000,000원인 점 등을 감안하면, 매수자 ○○○이 확인한 24억원을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다. (다) 그렇다면, 처분청은 매수자인 ○○○이 ○○○에 대한 채무14억원을 승계하여 상환하였는지를 재조사할 필요가 있고, 그 결과에 따라 양도소득세 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.