양도소득세 과세처분에 대해 명의신탁자의 소유부동산이라는 주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.3.23. ○○시 ○○구 ○○동 146-1 대지 274㎡ 및 지상 건물 733.56㎡(이하 “쟁점1부동산”이라 한다)와 같은 동 146-2 대지 56㎡(이하 “쟁점2부동산”이라 하고, 쟁점1부동산을 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구인의 부 김○○로부터 증여로 취득하였다가 2006.2.22. 쟁점1부동산을 탁○○에게 850백만원에 양도하고, 2007.2.27. 쟁점2부동산을 양○○에게 300백만원에 양도한 후, 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 2009.11.18. 청구인에게 쟁점1부동산에 대한 2006년 귀속 양도소득세 183,781,350원과 쟁점2부동산에 대한 2007년 귀속 양도소득세 90,679,180원을 각 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.1.21. 이의신청(제2010-2호)을 제기하였고, ○○지방국세청장은 쟁점부동산의 실제소유자 여부를 재조사 하도록 하는 결정을 하였으며, 처분청이 2010.6.1. 청구인에게 당초 처분과 동일한 내용의 재조사 결정통지를 하자 이에 불복하여 2010.6.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산등기부상 쟁점1․2부동산은 2002.3.22. 청구인이 청구인의 부 김○○로부터 증여받아 쟁점1부동산은 2006.2.22. 탁○○에게, 쟁점2부동산은 2007.2.27. 양○○에게 양도한 것으로 되어 있으나, 청구인은 부 김○○와 증여계약서 등의 작성사실이 없이 김○○와 청구인의 모 박○○, 매수인 탁○○가 청구인도 모르게 증여등기를 한 것인바, 실제로는 청구인의 부 김○○와 탁○○가 증여일 이전인 2001.9.4. 매매가액 900백만원(전세금 416백만원, 새마을금고 부채 140백만원, 김○○가압류채권 8백만원, 현금 336백만원)으로 매매예약계약서(이하 “매매예약계약서”라 한다)를 작성하고, 2001.9.5. 소유권이전청구권 가등기를 한 후, 탁○○가 다주택 소유자로서 탁○○명의로 소유권을 이전하기 어려워 청구인의 모 박○○에게 명의를 빌려달라고 하자 박○○가 청구인이 모르게 명의를 빌려주면서 2002.3.22. 증여 등기한 사실이 박○○와 탁○○의 확인서에서 확인되며, 탁○○의 금융계좌에서 2002.6.21.과 2002.7.2. 현금을 인출하여 증여세와 취득세를 대신 납부한 사실이 확인되고, ○○동 새마을금고 이자, 쟁점1부동산의 4층 증축 공사와 관련한 보일러 구입비와 타일 구입대금, 쟁점1부동산의 전세계약서에 따른 전세금의 입․출금내역 등이 모두 탁○○의 새마을금고 계좌에서 지출되었고, 매매예약계약서에 따른 현금 지급에 대하여 일부는 탁○○의 우리은행으로 2002.3.31.까지 김○○에게 지급한 사실이 김○○의 확인서에 의해 확인되므로, 이러한 사실관계를 볼 때, 탁○○가 쟁점1․2부동산의 실제 소유자가 분명함에도 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 등기부등본 상 쟁점부동산은 청구인에게 증여등기 되었는바, 등기는 그 자체만으로 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정되는 추정적 효력이 있어 청구인의 주장과 같이 단순히 세금을 대납하고 보증금을 관리하였다는 증빙만으로 등기부의 권리관계를 변동시킬 수 없는 것(대법원 2008.3.27. 선고 2007다91756 판결참조)이고, 다주택에 대한 중과규정은 2004.12.31. 개정․시행 된 것으로 매매예약 및 증여시점인 2002년 이전에 탁○○의 다주택 중과세 때문에 청구인에게 증여를 원인으로 소유권이전 했다는 주장은 설득력이 없으며, 탁○○는 2000년 7월부터 2001년 9월까지 쟁점부동산 등 3개의 부동산을 취득하였으나, 국세청 자료에서 1998~2008년까지 탁○○의 소득신고 내역이 없고, 박○○의 진술에 의하면 ○○구 ○○동 105-180에서 고시원을 운영할 때 탁○○는 총무로 근무한 사실이 있으며, 박○○의 위 고시원과 ○○ ○구 ○○동 148-20 2호 주택의 경매가 진행되자 소득이 없고 무재산인 탁○○가 각 낙찰을 받았고, 경매로 탁○○가 낙찰 받은 후 위 ○○동 주택을 담보로 박○○의 배우자인 김○○가 2001.8.31. 새마을금고에서 채권최고액 182백만원을 대출하였다가 2002.8.1. 상환한 사실이 등기부등본상으로 확인되는 점, ○○시 ○○구 ○○동 792 상가중 지하 201,202,203호를 2005.2.4. 탁○○외 1인이 경매로 취득하였다가 2005.11.7. 청구인에게 매매한 사실과 쟁점부동산의 전세보증금 미상환으로 임차인들이 2006.3.9. ~ 2006.12.5. 위 ○○동 부동산에 가압류 및 경매를 신청하여 2007년 1월~2007년 5월 청구인이 채무를 해결하고 말소시킨 사실 등에서 청구인의 가족과 탁○○는 단순한 거래관계가 있는 정도가 아니라 경제적으로 상호보완적인 동업자 관계라고 볼 수 있어 증빙자료로 제출한 증여세․제세공과금 대납, 전세보증금 관리 사실만으로 탁○○의 실 소유자 판단을 하기 어려운 점, 탁○○가 제출한 매매예약계약서 사본의 2001년 작성여부를 확인하기 위하여 원본제시를 요청하였으나, 사본만 있고 원본은 없다고 주장하며 제시하지 못하였으며, 매매예약계약서상의 계약금을 탁○○의 통장계좌번호에서 지급하였다고 기재한 것 등에서 처분청에서 자금출처에 대하여 소명을 요구하자 통장의 출금액과 지급 일자를 맞추기 위하여 매매예약계약서를 재 작성한 것으로 추정되며, 매매예약계약서에는 계약금액이 900백만원으로 기재되어 있으나, 2001.9.5. 등록세 납부 시 과세표준은 410,763,197원으로 신고한 바, 제출된 매매예약계약서는 허위계약서일 가능성이 있으며, 탁○○가 채무 승계한 564백만원을 제외한 나머지 336백만원에 대하여 김○○의 양도대금 수령여부에 대한 자료제시를 하지 못하고 단순히 매수자 탁○○의 예금거래 내역 상 특정금액이 양도대금이라고 주장하고 있어 실제 그 금액을 김○○가 수령했는지 여부는 확인되지 않고, 통상 매수인은 가등기를 해지하지 않고 있다가 문제가 되면 본등기를 하여 소유권을 지키는 것이 일반적이나, 김○○가 2002.3.23. 청구인에게 증여할 때 매매예약가등기를 함께 해지한 것은 실제 가등기 목적이 매매예약이 아니라 단순히 김○○의 사업실패로 채권자들에게 추심이 들어올 것을 염려하여 설정한 것으로 볼 수 있는 바, 결국 쟁점부동산의 실제 소유자로 주장하는 탁○○와 청구인의 어머니 박○○는 경제적으로 이해를 같이하는 동업자의 관계로 보이고, 매매대금 지급이 확인되지 않으며 탁○○가 명의신탁 할 특별한 사유가 없다는 사실로 보아 단지 세금대납과 보증금을 관리하기 위하여 은행통장을 이용하였다는 점만으로 쟁점부동산의 실제 소유자를 탁○○로 판달 할 수 없고, 또한 공신력 있는 등기부등본상의 거래를 부인할 만한 증빙자료를 제시하고 있지 못하므로 쟁점부동산의 소유자를 청구인으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당다다.

• 가. 쟁점 실질소유자가 부동산 명의신탁에 따른 증여등기 후 양도한 데 대하여 명의자에 불과한 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제14조 【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. (2) 소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

(3) 상속세법 및 증여세법 제31조 【증여재산의 범위】④ 증여를 받은 후 그 증여받은 재산(금전은 제외한다)을 당사자 간의 합의에 따라 제68조에 따른 신고기한 이내에 반환하는 경우에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 본다. 다만, 반환하기 전에 제76조에 따라 과세표준과 세액을 결정받은 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2010.1.1 부칙>

⑤ 수증자가 증여받은 재산(금전은 제외한다)을 제68조에 따른 신고기한이 지난 후 3개월 이내에 증여자에게 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대하여 증여세를 부과하지 아니한다. <개정 2010.1.1 부칙>

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 부 김

○○와 탁○○가 2001.9.4. 체결한 매매예약계약서 사본을 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 예약자 김○○, 예약관리자 탁○○, 매매완결일 2002.3.31.로 되어있고, 매매완결일 도래 전에도 당연히 매매완결로 보며, 매매예약 이후의 전세계약 체결 및 전세보증금 수령권리는 탁○○가 가진다고 되어 있다. (나) 매매예약대금 지급 약정 내역을 보면, 아래 표와 같다. 〈매매예약대금 지급 약정 내역〉 (단위:백만원) 구분 금액 비고 전세금 416 합계 564, 탁

○○가 승계 새마을금고 부채 140 김

○○ 가압류 8 나머지 예약금(336) 120 2001.7.23. 탁

○○의 우리은행계좌에서 지급하였음 120 2001.9.3.까지 지급하였음 96 2002.3.31.까지 지불하기로 함 계 900 (2)

○○지방국세청장의 이의신청(제2010-2호) 결정내용을 보면, 탁○○가 쟁점부동산의 실제 소유자임을 인정하고 있고, 탁○○의 계좌에서 청구인의 증여세 및 취득세와 동일한 금액이 인출된 사실에 비추어 청구인이 실제 소유자가 아닐 개연성은 있어 보이나, 이러한 사실만으로 청구인이 실제 소유자가 아니라고 단정하기에는 무리가 있어 보이므로 쟁점부동산의 매매계약 당시 전세금 및 새마을 금고 채무액 등을 제외한 나머지 금원이 청구인의 부 김○○에게 실지지급 되었는지와 매매거래일 이후 전세금반환이나 새마을금고 대출금 또는 이자의 변제가가 누구인지, 2003.8.13. 이루어진 증축비용은 누가 지출하였으며, 고시원 수입금액을 누구에게 귀속되었는지를 재조사하여 쟁점부동산의 실제 소유자를 가리는 것이 타당하다고 되어 있다.

(3) 처분청의 위 이의신청 결정에 따른 양도소득세 재조사 종결복명서(2010년 5월)를 보면, 다음과 같이 되어있다. (가) 탁○○와 청구인․청구인의 부모인 김○○, 박○○의 부동산 거래내역을 보면, 아래 표와 같이 쟁점부동산위에 여러 건의 부동산 거래에 관련이 있고, 경제적으로 상호보완적인 관계가 있어 증여세난 제세공과금 대납, 전세보증금 관리 사실만으로 실 소유자를 판단하는 하는 것은 사실상 불가능한 상황이다. 〈탁○○와 청구인, 김○○, 박○○와의 부동산 거래내역〉 거래일자 원소유자 취득자 취득원인 부동산거래내역 비고 2000.07.10. 박

○○ 탁

○○ 경매

○ ○동 105-180 당시 탁

○○ 32세 2000.08.05. 박

○○ 탁

○○ 경매

○○동 148-20 2호 주택 경매 후 당해주택 담보로 김

○○가 2001.8.31. 새마을금고에서 182백만원 대출 후 2002.8.1.상환 2003.08.14. 노

○○ 탁

○○ 교환

○○동 153-1 5층 모텔 위

○○동 주택과 교환취득 후 청구인 명의로 소유권이전 2005.11.17. 탁

○○외1인 탁

○○ 매매

○○동 792 지하 201,202,203호 탁

○○가 2005.2.4. 경매취득 후 쟁점부동산 세입자들의 가압류가 들어오자 청구인에게 매매 (나) 탁○○와 김○○간의 매매예약계약서 체결내용을 검토․분석한 내용은 아래 표와 같다. 〈매매예약계약서 체결내용 검토․분석〉 계약서내용 검토․분석 매매예약 이후 전세계약체결 및 전세보증금의 수령은 탁

○○가 갖는다. 전세보증금 지불규정이 없고, 전세보증금 수불에 따른 잔금정산 규정이 없음 매매대금 900백만원에서 공제되는 금액으로 전세금 416백만원과 새마을금고 140백만원, 김

○○ 가압류 8백만원은 승계하기로 한다. 새마을금고 근저당권 140백만원은 대출금 상환 없이 포기에 의하여 설정해지된 것으로 쟁점부동산 양도와 관련이 없고, 탁

○○ 소유의 ○○동 주택에 김○○가 대출공동담보로 설정되었다가 2002.38.1. 상환된 것임 계약금은 2001.7.23. 예금주 탁

○○ 우리은행 344-0*-- 금 120백만원을 지급하였으며 2001.9.3.까지 금 120백만원을 지급하였음 양도자의 계좌에 입금하였다고 기재하는 것이 상식이나, 양수자의 계좌번호를 기재한 것은 결국 매매예약계약서가 사후에 작성되었고, 양도․양수자간 금융거래내역이 없는 것을 계약서로 확인하기 위해 기재한 것으로 판단됨 (다) 처분청은 매매예약계약서 원본을 요구하였으나, 분실하였다고 진술하였고, 탁○○ 및 김○○는 매매예약계약서 대금지급 내역에 따른 대금 지불 및 수취와 관련한 증빙서류를 제출하지 못하였다. (라) 매매예약가등기 당시 김○○는 자금압박으로 채권자들에게 시달리고 있었다고 진술하여 소유권이전청구권가등기가 김○○의 채무면탈 차원이 아니라면 청구 인에게 증여 시 가등기를 말소할 것이 아니라 계속유지 하는 것이 정상인 것으로 보인다. (마) 탁○○에게 매매대금을 900백만원으로 결정한 내역에 대하여 질문하자 명확히 답변하지 못하고, 공시지가가 그 정도이므로 그렇게 된 것이라고 얼버무려 계약의 진실정이 의심된다. (바) 탁○○의 주민등록상 주소지는 ○○시 ○○구 ○○동 792 ○○프라자 120호, 박○○의 주소지는 ○○시 ○○구 ○○동 792 ○○프라자 119호로 거의 동일 장소에 거주지를 두고 있다. (사) 쟁점부동산의 전세보증금 미상환으로 임차인들이 2006.3.9~2006.12.5. 청구인 소유의 ○○구 ○○동 792 지하 201,202,203호 부동산에 가압류 및 경매를 신청하여 2007년 1월~2007년 5월 청구인이 세무를 해결하고 말소한 것으로 보아 쟁점부동산은 청구인의 소유라고 봄이 타당하다. (아) 조사자 의견에서, 최초 매매예약계약서의 사실여부 및 대금지급여부가 불분명하고, 오히려 매매예약계약은 김○○가 타인으로부터 소유권을 지키기 위한 방편인 것으로 판단되어 당초처분을 유지하는 것으로 결정하였다.

(4) 청구인이 쟁점부동산의 실제소유자가 탁○○라고주장하며 제출한 자료를 보면 다음과 같이 되어 있다. (가) 박○○ 등 4인의 확인서 내용을 보면, 다음과 같이 기재되어 있다.

1. 박○○(2010.1.4.)의 확인서에는 탁○○가 다주택을 이유로 쟁점부동산을 자신의 명의로 할 수 없다며 몇 년 있으면 다른 주택 처분 후 명의이전 할 테니 박○○명의로 했다가 집값 상승 시 명의대여 대가로 차익금을 주기로 제안하여 사정상 본인명의로 할 수 없어 청구인 명의로 증여를 원인으로 소유권 이전한 후, 2006.5.22. 탁○○가 자기명의로 이전을 한 것이라고 되어 있다.

2. 탁○○(2010.1.5.)의 확인서에는 건축업을 하면서 김○○와 15년 전부터 친분이 있는 관계였고, 쟁점부동산이 임의경매, 가압류 등이 진행되어 김○○가 감당하지 못하여 본인에게 매입할 것을 권유하였으며, 김○○는 서울역 앞에서 동○○○ 운수회사를 운영하고 있었고, 신뢰관계가 돈독하여 쟁점부동산을 매입하기로 하였는바, 본인은 당시 3채의 건물을 소유하고 있었으며, 매매예약가등기를 먼저 한 것도 다른 건물을 매도하고 소유권이전하려고 하였으나, 생각대로 매매가 되지 않았고, 본인이 다주택자이므로 본인 명의로 소유권이전을 할 수 없어 박○○에게 차익금을 대가로 명의를 부탁하였으며, 박○○의 허락으로 청구인 명의로 등기하고, 임대차계약, 임대보증금수령, 세입자관리, 재산세 납부 등을 본인명의의 통장으로 입출금하였으며, 쟁점부동산 증축도 본인이 허가신청을 받아 직접 공사한 것이라고 되어 있다.

3. 김○○(2010.2.25.)의 확인서에는 본인이 운영하던 동○○○의 자금난으로 부득이 탁○○와 쟁점부동산 매매계약을 체결하였고, 2001.7.23. 경 탁○○에게서 120백만원을 은행에서 현금으로 받아 사채상환 등에 사용하였으며, 자금문제로 수시로 탁○○에게서 현금을 지급받아 사용하였다고 되어 있다.

4. 김○○의 확인서에는 본인은 쟁점부동산 증축 당시의 공사책임자로서 2003.1월~7월 공사기간 동안 건물주인 탁○○가 직접 트럭으로 건축자재를 구입하고, 모든 인건비, 자재 등을 탁○○가 감독 지급하였다고 되어 있다. (나) 쟁점부동산의 전세계약서 16매를 보면, 임대인 청구인, 대리인 탁○○로 되어 있고, 탁○○의 신한은행 계좌번호가 각 기재되어 있다. (다) 청구인 명의의 증여세 1,167,210원 및 취득세 11,317,980원을 탁○○가 납부하였다고 주장하며 제출한 탁○○의 신한은행 계좌(326--***)를 보면, 2002.6.21. 1,167,210원, 2002.7.2. 11,317,980원이 현금인출된 것으로 나타난다.

(5) 위 사실관계를 종합하여 살피건대, 쟁점부동산의 부동산등기부 등본에서 청구인의 쟁점부동산 취득원인이 증여로 기재되어 있고, 청구인이 처분청에 증여신고를 하였으므로, 위 공부상에 기재된 내용 및 증여취득 사실과 다른 사실에 관한 주장에 대하여는 청구인이 이를 입증하여야 하는 것으로서, 쟁점부동산의 매매예약계약서상의 총 매매대금 900백만원 중 채무승계액 564백만원을 제외한 336백만원을 김○○가 탁○○로부터 수령하였다는 객관적인 증빙자료가 확인되디 않는 점, 2002.3.23. 김○○가 청구인에게 증여등기 하면서 특별한 사유없이 탁○○의 소유권이전청구권가등기를 해제한 점, 탁○○가 쟁점부동산에 대하여 청구인의 명의를 빌려 등기한 데 대하여 납득할 만한 사유가 확인되지 않는 점, 쟁점부동산과 청구인의 모 소유 부동산의 거래내역 등에서 탁○○와 청구인 및 청구인의 부모가 상호 경제적 이해관계를 같이 하는 것으로 볼 수 있는 점, 청구인이 제출한 박○○ 등의 확인서에는 객관적인 입증자료로 인정하기 어려운 점 등을 미루어 볼 때, 쟁점부동산에 대한 등기 및 증여신고 사실을 반증할 만한 사실관계가 있는 것으로 보기 어려운바, 쟁점부동산의 실제 소유자를 탁○○로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 하겠으므로, 처분청이 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.