매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가한 것은 타당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 어머니 ○○○(이하 “피상속인”이라 한다)이 2008.12.16. 사망함에 따라 상속받은 ○○○(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 시가를 기준시가인 288,000천원으로 평가하여, 2009.6.15. 다른 상속재산과 함께 상속세 97,680천원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 상속개시일 6개월 전후 공동주택 공시가격이 쟁점아파트와 동일하고 상속개시일에서 가장 가까운 날(2008.10.1.)에 매매계약된 같은 단지 내 ○○○호(이하 “매매사례아파트”라 한다)의 매매가액 399,500천원(이하 “매매사례가액”이라 한다)을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 2010.4.19. 청구인에게 2008.12.16. 상속분 상속세 37,133,440원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.6.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 아파트의 경우 실제 거래되는 시세는 같은 동, 같은 층, 같은 면적이라도 소유자가 별도의 내부 인테리어 공사를 하여 재산적 가치를 증가시킨 경우에 구매자의 선호도가 구분되어 시세 차이가 발생하는 것이 일반적인 사항이고, 요즘은 이러한 사항이 주택 건설회사의 아파트 분양시점에서도 적용되어 분양시점에 같은 동이라도 층이나 방향에 따라 소비자의 선호도가 다르고, 실제 시세에도 영향을 미치기 때문에 동별, 층별 분양가도 다르게 적용하는 것이 현실이다. 청구인이 상속받은 쟁점아파트는 취득 이후 현재까지 발코니 확장이나 인테리어 공사 등 아파트 가치를 증식시키기 위한 아무런 조치를 하지 아니하였고, 매매사례아파트는 청구인이 확인한 바, 매매계약이 성립되기 이전에 내부 인테리어 공사를 하여 아파트 가격이 쟁점아파트와 현격한 차이가 있어 매매사례아파트가 쟁점아파트보다 재산적 가치가 클 것임이 명백함에도 불구하고 이를 시가로 보아 상속세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 매매사례아파트의 매매사례가액이 국세통합시스템상 적정가격과 국민은행의 부동산시세 범위 내에 있고, 쟁점아파트와 매매사례아파트는 같은 단지 내 같은 층으로 로얄층군에 위치한 점, 면적, 기준시가 및 국세통합시스템상 적정가격이 같은 점 등을 감안할 때, 쟁점아파트의 상속개시일 전후 6개월 이내인 2008.10.1. 매매계약된 매매사례아파트는 쟁점아파트와 유사하다고 할 것이므로 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 상속세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2008.12.16. 피상속인이 사망함에 따라 상속받은 쟁점아파트의 시가를 기준시가인 288,000천원으로 평가하여 다른 상속재산과 함께 2009.6.15. 상속세 97,680천원을 신고·납부하였으나, 처분청은 상속개시일 6개월 전후 공동주택 공시가격이 쟁점아파트와 동일하고 상속개시일에서 가장 가까운 날(2008.10.1.)에 매매계약된 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 2010.4.19. 청구인에게 2008.12.16. 상속분 상속세 37,133,440원을 고지한 사실이 결정결의서 등에 나타난다.

(2) 청구인은 매매사례아파트가 쟁점아파트보다 대로변과 멀리 떨어져 있어 위치 측면에서 선호도가 높고, 쟁점아파트는 취득 이후 리모델링 공사를 하지 아니하였으나 매매사례아파트는 리모델링된 상태로 매매된 사실이 확인되어 쟁점아파트보다 재산적 가치가 클 수 밖에 없어 쟁점아파트와 매매사례아파트가 유사하다고 판단한 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제시한 단지 내 쟁점아파트 위치를 보면, 쟁점아파트는 도로변에 위치하고 있고, 매매사례아파트는 단지 안쪽에 위치한 것으로 나타나며, 매매사례아파트를 구입한 여은진의 확인서를 보면, 매매사례아파트를 취득할 당시에 리모델링된 상태인 것으로 나타난다. (나) 처분청의 상속세 조사복명서에 의하면, 쟁점아파트와 매매사례아파트의 위치, 면적, 기준시가 등을 비교한 자료는 아래 <표>와 같이 나타난다. (다) 처분청이 조사한 쟁점아파트와 같은 단지 내, 같은 면적(131.16㎡)의 아파트가 상속개시일 전후 6개월 이내에 매매계약된 현황은 아래 <표>와 같다. (라) 쟁점아파트와 같은 단지 내, 같은 면적의 아파트에 대하여 상속개시일 및 매매계약일 당시의 국세청 통합전산시스템상의 공동주택 적정가격 및 국민은행 부동산시세 현황은 아래 <표>와 같다. (마) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트와 매매사례아파트가 위치 및 리모델링 공사 등으로 가격에서 차이가 발생하므로 매매사례아파트와 유사하다고 볼 수 없다는 주장이나, 당해 재산과 동일하거나 유사한 다른 재산을 평가함에 있어 내부수리 여부까지 포함하여 모든 조건이 동일해야 하는 것은 아니며, 쟁점아파트와 매매사례아파트는 같은 단지 내 같은 층에 위치하고 있는 점, 기준시가가 동일한 점, 방향·면적 및 용도 등이 동일한 점, 매매사례아파트의 매매사례가액이 국민은행의 부동산시세 및 국세청의 적정가격의 평균가와 유사한 점 등에 비추어 볼 때, 매매사례아파트는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 에서 규정한 쟁점아파트와 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 경우에 해당한다 할 것이므로 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가할 수 있다고 보인다. 따라서, 처분청이 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.