신축주택에 대한 양도소득세 과세특례

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인 권○○, 지○○(이하 “청구인들”이라 한다)은 ○○아파트 재건축조합(이하 “쟁점조합”이라 한다)의 조합원으로 참여하여 청구인 권○○은 2003.12.22. 쟁점조합과 신축아파트인 ○○시 ○○구 ○○동 36 ○○엠파이어 101-1404(이하 “쟁점1주택”이라 한다)의 분양계약을 체결하여 2005.11.15. 쟁점1주택을 취득하였다가 2007.4.30. 이를 양도한 후 2007.6.29. 2007년 귀속 양도소득세 45,883,090원을 신고 ․ 납부하였고, 청구인 지○○은 2003.12.22. 쟁점조합과 신축아파트인 ○○시 ○○구 ○○동 36 ○○엠파이어 101-2205(이하 “쟁점2주택”이라 한다)의 분양계약을 체결하여 2005.11.15. 쟁점2주택을 취득하였다가 2006.2.17. 이를 양도한 후 2006.4.30. 2006년 귀속 양도소득세 45,779,410원을 신고 ․ 납부하였다.
• 나. 청구인들은 2010.2.18.(청구인 지○○) 및 2010.3.10.(청구인 권○○) 이 건 쟁점1,2주택의 양도가 조세특례제한법제99조의3에 의한 양도소득세 과세특례(세액감면)의 적용대상에 해당한다는 이유를 들어 신고 ․ 납부한 위 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였고, 처분청은 쟁점1,2주택의 경우 자기가 건설한 주택에 해당하고, 동 주택은 신축주택취득기간(2001.5.23. ∼ 2003.6.30.) 이후인 2005.5.2. 사용승인을 받았으므로 조세특례제한법 제99조의3 에 의한 과세특례 적용대상에 해당하지 아니한다고 보아 2010.5.10.(청구인 권○○에 대하여) 및 2010.5.14.(청구인 지○○에 대하여) 위 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 청구인 권○○은 2010.6.18., 청구인 지○○은 2010.6.21. 심판청구를 각각 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점조합은주택건설촉진법제44조에 의하여 조합설립인가는 받았으나, 재건축 소재지가 상업지역에 있고 주택연면적 합계비율이 90%에 미달하여주택건설촉진법상 사업계획승인대상에 해당하지 아니하여건축법에 의한 건축허가를 받아 쟁점1,2주택을 신축하였고, 신축주택취득기간 내에 조합원 외 일반인이 잔여주택에 대하여 분양계약을 체결한 사실이 있는 만큼, 이 건 쟁점1,2주택의 양도는조세특례제한법제99조의3 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제99조의3 제3항 제2호의 규정에 의하여 양도소득세 과세특례의 적용대상에 해당하므로 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점조합은 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인을 받지 아니하고 건축법에 의하여 건축허가를 받아 신축주택을 완공하여 조합원 공급분 주택은 조합원 명의로, 일반분양분 주택은 조합원 공유로 각각 소유권보존등기를 하였다. 조세특례제한법 시행령제99조의3 제3항 제2호에서 “조합원” 이라 함은도시개발법에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원이라고 규정하고 있는 바, 주택건설촉진법에 의한 사업계획의 승인이 없이 건축법에 의하여 건축허가를 받아 신축된 쟁점1,2주택을 취득한 청구인들의 경우 위의 조합원에 해당하지 아니하는 것으로 보이고, 쟁점1,2주택의 경우 신축주택취득기간이 경과한 이후에 사용승인을 받아 조세특례제한법제99조의3 제1항 제2호의 감면요건을 충족하였다고 볼 수도 없으므로 조세특례제한법제99조의3에 의한 양도소득세 과세특례의 적용을 배제하여 이 건 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점1,2주택이 조세특례제한법제99조의3에 의한 신축주택에 해당되어 양도소득세 과세특례의 적용대상인지 여부
• 나. 관련법령

(1) 조세특례제한법 제99조 의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 (2) 조세특례제한법 시행령(2001.12.31.대통령령 제17458호로 개정되기 전의 것) 제99조 의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】③ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다.

1. 주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 “주택조합 등”이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 “잔여주택”이라 한다)으로서 법 제99조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 이내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택

2. 조합원이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다.

(3) 주택건설촉진법 제1조【목적】이 법은 주택이 없는 국민의 주거생활의 안정을 도모하고 모든 국민의 주거수준의 향상을 기하기 위하여 주택의 건설 ․ 공급과 이를 위한 자금의 조달 ․ 운용등에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제3조【용어의 정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

9. “주택조합”이라 함은 동일 또는 인접한 시(특별시 및 광역시를 포함한다) ․ 군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 “지역조합”이라 한다) 및 동일한 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 “직장조합”이라 한다)을 말한다. 제33조【사업계획의 승인 및 건축허가 등】① 대통령령으로 정하는 호수이상의 주택을 건설하거나 대통령령으로 정하는 면적이상의 대지를 조성하고자 하는 자는 사업계획을 작성하여 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다. 사업계획을 변경(건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 변경을 제외한다)할 때에도 또한 같다.

② 제1항의 사업계획은 건강하고 문화적인 주거생활을 영위하는데 적합하도록 작성되어야 하며 그 사업계획에는 부대시설 및 복리시설의 설치에 관한 계획이 포함되어야 한다.

③ 사업주체(국가 ․ 대한주택공사 및 한국토지공사를 제외한다)가 제1항의 규정에 의한 사업계획의 승인을 얻고자 할 때에는 주택이 건설될 지역을 관할하는 시장등을 거쳐 이를 신청하여야 한다. 제44조【주택조합의 설립 등】① 조합을 구성하여 그 구성원의 주택을 건설하고자 할 때에는 관할시장등의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하고자 할 때에도 또한 같다.

② 주택조합의 설립방법 ․ 설립절차 및 주택조합 구성원의 자격기준 ․ 선정방법과 주택조합의 운영 및 관리 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 다만, 제32조의5 제1항의 규정에 의한 투기과열지구내에서 제1항의 규정에 의하여 설립인가를 받았거나 설립인가를 받고자하는 지역조합이 구성원을 선정하는 경우에는 신청서의 접수순서에 따라 조합원의 지위를 인정하여서는 아니된다.

⑧ 시장등은 주택조합 또는 주택조합의 구성원이 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 때에는 주택조합의 설립인가를 취소할 수 있다.

(4) 주택건설촉진법 시행령 제32조【사업계획의 승인대상 등】① 법 제33조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 호수이상의 주택”이라 함은 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대이상의 주택을 말하며, “대통령령으로 정하는 면적이상의 대지”라 함은 1만제곱미터이상의 일단의 대지를 말한다. 다만, 도시지역중 상업지역 또는 준주거지역안에서 주택외의 시설과 300세대 미만의 주택을 동일건축물로 건축하는 경우에는 다음 각호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 사업계획 승인대상에서 제외한다.

1. 1세대당 주택의 규모가 제30조 제1항 본문의 규정에 의한 공동주택의 규모 이하인 경우

2. 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적의 합계의 비율이 90퍼센터 미만인 경우

(5) 건축법 제1조【목적】이 법은 건축물의 대지ㆍ구조ㆍ설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전ㆍ기능ㆍ환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적으로 한다. 제8조【건축허가】① 다음 각호의 1에 해당하는 건축 또는 대수선을 하고자 하는 자는 시장 ․ 군수 ․ 구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층이상의 건축물등 대통령령이 정하는 용도 ․ 규모의 건축물을 특별시 또는 광역시에 건축하고자 하는 경우에는 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 한다.

1. 국토이용관리법에 의하여 지정된 도시지역 및 준도시지역안에서 건축물을 건축하거나 대수선하고자 하는 자

2. 대통령령이 정하는 구역안에서 건축물을 건축하거나 대수선하고자 하는 자

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본, 처분청의 경정청구 검토복명서 및 이 건 심리자료 등에 의하면, 아래 사실들이 각각 확인된다. (가) 쟁점조합은 1998.12.24. ○○시 ○○구 ○○동 36 ○○아파트단지에 대한 재건축을 시행할 목적으로 주택건설촉진법제44조의 규정에 의하여 ○○시 ○○구청장으로부터 조합설립인가를 받았다. (나) 청구인들은 종전주택의 소유자(청구인 권○○: 1995.8.29. 백조아파트 B-106 취득, 청구인 지○○: 1995.7.11. ○○아파트 A-1001 취득)로서 2000.8.8. 종전주택을 각각 현물출자하고 쟁점조합의 조합원으로 참여하였다. (다) 쟁점조합은 상업지역에 소재하고 있어 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인을 받지 아니하고, 2001.1.16. 조합원 공동명의로 건축법에 의한 건축허가를 받아 신축주택을 완공하고 2005.5.2. 사용승인을 받았다. (라) 쟁점조합은 2005.11.15. 조합원 공급분 주택은 조합원 명의로, 일반분양분 주택은 조합원 공유로 소유권보존등기를 각각 경로하였고, 청구인들은 2003.12.22. 쟁점조합과 분양계약을 체결한 후, 2005.11.15. 조합원 공급분 주택인 쟁점1,2주택을 각각 취득하였다. (마) 쟁점조합은 신축주택 중 조합원에게 공급하고 남은 잔여주택에 대하여 조합원이 아닌 일반분양자와 분양공급계약을 체결하고, 2002.3.23. 최초로 계약금 143,900천원을 수령하였다.

(2) 위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 보면, 청구인들은 쟁점1,2주택이 조세특례제한법제99조의3 제1항 제1호, 같은 법시행령 제99조의3 제3항 제2호의 규정에 의한 양도소득세 과세특례대상인 신축주택에 해당한다고 주장하나, 쟁점조합이 주택건설촉진법상 사업계획승인을 받지 아니한 이상 쟁점1,2 주택은 조세특례제한법제99조의3 제1항 제1호에서 규정하고 있는 “주택건설촉진법에 의한 주택조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택” 에 해당한다고 보기는 어렵다 할 것이므로 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 또한, 쟁점1,2주택은 신축주택 취득기간(2001.5.23. ∼ 2003.6.30.) 이후인 2005.5.2. 사용승인을 받았으므로 조세특례제한법제99조의3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택에 해당한다고 보기도 어려우므로 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례의 적용을 배제하여 청구인들의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.