양도차익 산정시 차입금 지급이자 및 토지형질 변경비용 필요경비 인정여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2001. 5.24. 서울특별시 중량구 망우동 산 32-1 임야 1,091㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 취득하여 2008. 5.23. 양도한 후 양도가액은 실지거래가액 4억 2천구백만원으로, 취득가액은 환산가액인 3억 55만원으로 하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지에 대하여 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 쟁점토지를 한국자산관리공사로부터 공매에 의해 취득한 사실을 확인하고 공매가액인 6,620만원을 취득가액으로 하여 2010. 1.19. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 75,546,440원을 경정 ․ 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010. 2.16. 이의신청을 거쳐 2010. 6. 9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 취득과 관련하여 금융기관으로부터 자금을 차용하여 이자 1억 2,573만원(이하 ‘쟁점지급이자’라 한다)을 지급하였으며, 지목이 임야인 쟁점토지를 밭으로 형질변경하기 위하여 3년에 걸쳐 토사매립, 평탄작업 및 도로개설 등의 공사를 하여 8,500만원(이하 ‘쟁점공사비’라 한다)을 지급하였으므로 쟁점지급이자와 쟁점공사비를 필요경비로 공제하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점지급이자는 ⌜소득세법⌟ 규정에 열거된 필요경비에 해당하지 아니하고, 쟁점공사비는 공사시기, 시공자, 공사비용, 지급증빙 등 공사사실과 그 비용지급을 입증할 수 있는 증빙제시가 없으므로 필요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도차익 산정시 차입금에 대한 지급이자와 토지형질변경을 위한 공사비를 필요경비로 인정하여야 한다는 주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가, 다만, 당해자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다(2000.12.29. 개정)
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. <2005.12.31. 개정>

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 어느하나에 해당하는 것을 말한다.<2006. 9.22. 개정>

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 2008년 귀속 양도소득세 결정결의서 및 조사종결보고서 등 심리자료를 보면, 청구인이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액인 3억 55만원으로 하여 신고한데 대하여 처분청은 이를 부인하고 한국자산관리공사의 공매가액인 6,620만원을 취득가액으로 하여 청구인에게 200년 귀속 양도소득세 75,546,440원을 경정 ․ 고지한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점지급이자와 쟁점공사비를 필요경비로 공제하여야 한다며, 대출계좌거래내역서, 토목공사개발비용내역서, 사실입증확인서, 현장사진, 지목변경신청서 및 건의서 등을 제시하였고, 조세심판관회의(2010. 8.24.)에 출석하여 쟁점지급이자는 토지매입당시부터 양도시까지 쟁점토지와 관련하여 금융기관에 납부한 것이며, 토지형질변경을 위한 쟁점공사비는 임양를 밭으로 전환하기 위하여 실지 소요된 비용이므로 현실적으로 증빙을 갖추기 어렵지만 필요경비로 인정되어야 한다고 진술하였다.

(3) 청구인이 2004. 4.28. 및 2004. 5.25. 중랑구청장(지적과장)에 한 ‘건의서’ 내용은 아래와 같다. * 2004. 4.28. 건의서

○ 쟁점토지는 지목이 임야로 되어 있으나 이전부터 전(田)으로 사용 중인 농작물 재배지이므로 지목을 변경하여 정당한 농업행위를 할 수 있도록 형질변경하여 주실 것을 청원합니다. * 2004. 5.25. 건의서

○ 쟁점토지는 그린벨트 이전부터 농지(전)로 사용하던 토지였으나, 예전에 무지함으로 형질변경 할 수 있는 기회에 못한 점 이해하시고 지목변경을 속히 처리하여 정당한 농업행위를 할 수 있어야 비료, 농약구입 및 농협의 은행거래 할 수 있도록 하여 주시기 청원합니다. 쟁점토지 아래에 거주하는 예00(494)가 40여 년간 이곳에서 살고 있기 때문에 토지의 형편 이해관계는 원주민 2인의 추천 보증합니다. 보증인: 서울시 중랑구 00동 279 노인정 회장 손00 서울시 중랑구 00동 283 정00

(4) 위 사실관계를 종합하여 보면, 거주자의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제할 필요경비에 차입금지급이자는 ⌜소득세법⌟ 및 동법 시행령에 열거되어 있지 아니하고, 쟁점토지의 형질변경공사와 관련하여 구체적인 공사시기, 공사계약서 및 대급지급 증빙 등 객관적인 증빙제시가 없으며, 청구인이 해당구청에 한 건의서에 쟁점토지가 이전부터 밭으로 사용 중인 농작물 재배지라고 청구인 스스로 밝힌 바와 같이 실제 공사여부가 불분명한 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 ⌜국세기본법⌟ 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.