취득가액이 불분명하여 기준시가로 양도소득금액을 산정한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.8.30. 취득한 ○○도 ○○시 ○○리 산62-4 임야 2,662㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 ○○지구 택지개발사업에 편입되면서 2006.12.21. 한국토지공사에 수용되어 양도된 후 양도소득세 신고시 실지거래가액이라 하여 양도가액을 401,962천원, 취득가액을 360,000천원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지 취득에 대한 매매계약서가 없고 전소유자 오

○○가 신고한 양도가액 100,300천원과 차이가 있어 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 청구인의 신고가액을 부인하고 기준시가에 따라 양도가액을 332,750천원, 취득가액을 70,543천원으로 하여 2010.3.11. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 86,173,420원을 경정 ․ 고지하였다.

• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.5.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지 매입관련 매매계약서를 분실하여 양도소득세 신고시 기억나는대로 취득가액에 대한 확인서를 작성하여 제출하였는바, 2002.7.17. 쟁점토지 매매계약을 체결하고 계약금 36,000천원, 2002.8.28. 중도금 62,000천원, 2002.9.12. 잔금 262,000천원을 지불하였으며, 중도금은

○○은행에서 수표출금(47,000천원)하여 매도자에게 지급하고, 15,000천원은 매도자 요청에 의하여 이○○에게 계좌이체하였으며, 잔금은 ○○은행에서 250,000천원, ○○농협○○지점에서 70,000천원을 수표 및 현금으로 인출한 사실이 확인되어, 비록 청구인이 계약금의 지불근거를 제시하지 못하고 있다 하더라도 쟁점취득가액의 90% 이상(324,000천원)이 금융거래에 의하여 확인되므로 청구인이 신고한 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 인정하거나 지급근거가 확인되는 금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세하는 것이 실질과세의 원칙에 부합하고 청구인이 부담하는 양도소득세가 실제 양도차익의 2배가 넘어 부당함에도 처분청이 실지조사를 하지 아니한 채 막연한 추정에 의하여 쟁점취득가액을 부인하고 기준시가로 과세한 것은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 전소유자 오

○○가 양도소득세 신고시 청구인의 인감증명서 등을 첨부하여 제출한 매매계약서와 거래사실확인서에서 실지거래가액이 100,300천원으로 확인되고, 당해 100,300천원에 대한 공시지가비율이 통상적인 시가의 비율인 70~80%로 나타나며, 청구인이 주장하는 쟁점취득가액에 대한 수표인출 등 금융거래내역에 대하여는 계약금의 실지급 여부가 확인되지 않고, 중도금 중 2002.8.28. 이○○에게 지급한 15,000천원에 대한 토지매입대금 여부가 확인되지 않으며, 과세전적부심사청구시 잔금지급과 관련하여 2002.9.6. △△은행 △△지점 발행 자기앞수표 60,000천원 1매를 발행하여 지급하였다고 주장하다가 이 건 심판청구시 2002.9.12. 발행한 농협 및 ○○은행 수표 등 총 320,000천원을 인출하여 잔금 262,000천원을 지급한 것으로 주장을 번복하고 있으므로, 청구인의 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 볼 수 없어 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 양도소득세의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 취득가액이 불분명하다 하여 기준시가로 양도소득금액을 산정하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 조세특례제한법 제85조 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】(2006.12.30. 법률 제8146호로 개정되기 전의 것) 거주자가 소득세법 제104조의2 제1항 의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각 호의 1에서 규정하고 있는 날(괄호 생략) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 소득세법 제104조의2 제1항 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만, 소득세법 제96조 제2항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구를 지정한 날

○ 소득세법 제96조 【양도가액】(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】

④ 납세자 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득세과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ․ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 ․ 매매계약서 ․ 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 ․ 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 경정결의서와 한국토지공사가 발급한 쟁점토지수용확인서 등 심리자료를 보면, 청구인은 2002.8.30. 취득한 쟁점토지가

○○지구택지개발사업에 편입되면서 2006.12.21. 한국토지공사에 수용 ․ 양도된 후 양도소득세 신고시 기준시가로 신고하지 아니하고 실지거래가액이라 하여 양도가액을 401,962천원, 취득가액을 360,000천원으로 신고하면서 매매계약서 없이 거래사실확인서를 제출하였으며, 처분청은 쟁점토지 취득관련 매매계약서가 없고 전 소유자 오○○가 신고한 양도가액과 차이가 있고 금융거래내역이 불분명하므로, 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가에 따라 양도가액을 332,750천원, 취득가액을 70,543천원으로 하여 양도소득세를 과세한 사실이 나타난다.

(2) 쟁점토지 전 양도자(오

○○)의 양도소득세 실지거래가액 신고내용과 신고내용 입증을 위한 제출자료를 보면, 다음과 같이 되어있다. (가) 2002.10.8. 양도소득세 신고시 취득일 2001.12.5., 양도일 2002.8.30., 취득가액 89,174천원, 양도가액 100,300천원으로 되어 있다. (나) 청구인과의 부동산매매계약서(2002.7.17.)상에는 매매대금이 100,300천원(계약금 10,000천원, 잔금 90,300천원)으로 되어 있다. (다) 거래사실확인서(2002년 8월)에는 매매가액 100,300천원으로 기재되어 있고 매수인 란에 청구인의 인감도장이 날인되어 있으며, 청구인의 인감증명서가 첨부되어 있다.

(3) 청구인이 쟁점취득가액 입증자료로 제출한 것을 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 부동산매매계약서(2002.7.17.)는 청구인이 거래당시 매매계약서 분실로 전 양도자(오○○)와 면담 후 재작성하였는바, 매매가액 360,000천원, 계약금 36,000천원(계약시), 중도금 중 1차입금 62,000천원(2002.9.12.), 2차입금 60,000천원(2002.9.12.)으로 기재되어 있다. (나) 거래사실확인서를 보면, 총매매금액 360,000천원, 계약금 36,000천원(2002.7.17.), 1차 중도금 62,000천원(2002.8.28.), 2차 중도금 60,000천원(2002.9.6.), 잔금 202,000천원(2002.9.12.)으로 되어 있고, 전 양도인(오

○○)의 인감도장 날인 및 인감증명서가 첨부되어 있다. (다) 쟁점취득가액 입증과 관련하여 제출한 금융거래 내용을 보면, 아래와 같이 되어 있다. <쟁점취득가액 관련 금융거래 내용> 일 자 금 액 내 용 2002.7.12. 36,000천원

• 자금조달 경위가 기억나지 않고 금융자료에서 확인되지 않음 2002.8.28. 62,000천원

• 47,000천원은 ○○은행 ○○지점에서 자기앞수표 인출(10,000천원 4매, 1,000천원 7매)

• 15,000천원은 매도인 요구에 의하여 이○○에게 ××은행 계좌로 송금 2002.9.12. 262,000천원

• ○○은행 ○○지점에서 자기앞수표 249,000천원 인출(10,000천원 20매, 5,000천원 8매, 1,000천원 8매, 100천원 10매)

• 농협 ○○지점에서 70,000천원 자기앞수표 인출(10,000천원 7매) ※ 과세전적부심사청구시 2002.9.6. ○○은행 ××지점에서 자기앞수표 60,000천원(1장) 인출하였다는 주장을 변경

• 262,000천원 매도인 지급 후 잔액(57,000천원)의 사용처는 기억나지 않음 합 계 360,000천원

(4) 전 양도자 및 청구인의 신고가액과 쟁점토지의 취득당시 기준시가를 비교하여 보면, 아래와 같이 나타난다. <쟁점토지 신고가액 및 기준시가와의 비교> (단위: 원) 구 분 신고가액 ① 기준시가 ② 기준시가 대비 기준시가 대비 (①/② 비율) (②/① 비율) 전 양도자(오○○) 신고가액 100,300,000 70,543,000 142.18% 70.3% 청구인 신고가액 (쟁점취득가액) 360,000,000 510.3% 19.6%

(5) 살피건대, 구 조세특례제한법 제85조, 구 소득세법 제96조 제1항 및 제2항 제6호에서 일반적으로 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하고, 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우 등에 해당하는 경우에는 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 할 수 있으나, 다만, 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 하여 신고하면서 취득관련 매매계약서를 제출하지 아니한 반면, 쟁점토지 전 양도자는 실지거래가액으로 하면서 쟁점토지 양도가액을 100,300천원으로 양도소득세 신고를 하였고, 그 증빙으로 매매계약서와 거래사실확인서를 제출하였으며, 당해 거래사실확인서에는 청구인의 인감날인과 인감증명서가 제출되었고, 쟁점토지의 취득당시 기준시가 대비 청구인이 주장하는 쟁점토지 취득가액의 비율이 510.3%로 지나치게 높은 반면, 전 양도자의 양도가액 비율은 142.2%로 나타나며, 청구인의 쟁점취득가액에 대한 금융거래내역이 명확하지 않은 점 등을 미루어 보면, 청구인이 신고한 취득가액을 실지거래가액으로 보기는 어렵다고 하겠으므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.