임대부동산을 양도하고 폐업하여 무신고한 경우 건물은 재화의 공급으로 봄

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1997.7.8. 취득한 ○○○에 2000.9.8. 건물(지상 5층, 지하 1층, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 부동산임대업을 영위하다가, 2005.12.7. 주식회사 ○○○에 해당 부동산을 40억원(이하 “쟁점대가”라 한다)에 양도하는 매매계약을 체결하고 잔금청산일(2007.11.20.) 전인 2006.9.30. 폐업하였으나, 건물 양도에 대한 부가가치세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점대가에 건물가액이 포함되었다고 보아, 2009.10.31. 기준시가로 안분한 건물가액 1,060,880,700원에 대하여 2007년 제2기 부가가치세를 결정·고지하였고, 쟁점대가에 건물가액이 포함되지 않았다는 심사청구가 제기되자 2010.3.18. 청구인의 주장은 이유 없으나 과세기간을 경정하라는 심사결정을 받아, 2010.3.24. 청구인에게 2006년 제2기 부가가치세 166,090,330원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.6.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 ⑴ 쟁점대가에 건물가액이 포함되지 아니하였다.(주위적 청구) 쟁점토지는 재개발사업시행자인 ○○○이 쟁점토지를 40억원(66.6평 × 60,000,000원)에 계약하면서, 같은 날 쟁점토지 바로 옆의 어머니 박○○○ 토지를 쟁점토지와 같은 단가(60,000,000원/평)인 1,650,000,000원(27.6평 × 60,000,000원)에 계약한 점으로 보아 건물가액이 포함되지 않은 사실이 명백하며, 건물의 면적, 위치, 용도, 층수, 신축연도 등 잔존가치를 전혀 감안하지 않고 토지의 면적만으로 매매가액을 산정한 점, 매매계약서에 토지대금이라고 기재된 점, 토지를 매매대상물로 인쇄한 후 매매금액은 협의 후 수기로 기재한 점, 매매계약서상 부가가치세에 대하여 언급이 없었던 점, 청구인 명의로 건축물 멸실신고를 한 점을 보아도 건물을 매매대상으로 하지 않았음이 확인되며, ○○○의 대표이사도 토지 면적만으로 매매대금을 산정한 것이지 건물 면적은 매매가액 산정에 영향이 미치지 않았다고 확인하고 있다. 한편, 매매계약서 비고란에 “지상건물 및 지상권 포함”이라고 기재된 것은 양도자가 지상건물에 대한 소유권을 주장할 경우에 대비한 것으로서, 쟁점대가에는 건물가액이 포함되지 않았으므로 건물가액이 포함된 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다. ⑵ 쟁점대가에 건물가액이 포함되었더라도 이는 건물 멸실에 따른 손실보상금 또는 철거조건의 무상양도이다.(예비적 청구) 토지와 건물을 함께 양도하였다 하더라도 건물을 멸실할 것을 조건으로 양도한 경우에 매매목적물은 토지에 한정되는 것이며, 설령 매매목적물에 건물이 포함되었다고 하더라도 건물가격은 재화의 공급에 대한 대가가 아니라 건물철거에 따른 손실보상금에 해당되는 것이다(대법원 2007두19744, 2007.11.16., 대법원 2007두14350, 2007.10.26.) 건물이 장차 건물로 사용할 수 없게 되고 매수인으로서도 그것을 건물로 사용할 의도가 없었던 것이 명확한 이상 매매계약 당시에 건물이 현존하였다 하더라도 거기에 재화의 공급이 있었다고 인정하는 것은 사리에 맞지 아니하며, 철거비용을 매수인이 부담한 것은 당사자 간의 약정사항으로서, 양도인은 철거일 이전에 입주자를 퇴거시키는 정도의 의무만 부담하며, 현실적으로 재개발사업의 경우 분진발생 방지 등을 위하여 양도인 명의의 상태에서 일괄 철거하는 것일 뿐, 전소유주가 철거하는 것은 아니므로, 쟁점대가에 건물가액이 포함되었다고 하더라도 이는 재화의 공급에 대한 대가가 아니라 건물 멸실에 따른 손실보상금 또는 철거조건의 무상양도이다.
• 나. 처분청 의견 ⑴ 쟁점대가에 건물가액이 포함되었는지 심판청구시 제출한 매매계약서에는 쟁점대가에 “지상건물 및 지상권 포함”이라고 기재되었고, 청구인이 쟁점부동산 양도소득세 신고시 첨부한 매매계약서에는 심판청구서와 함께 제출된 계약서에 적시된 “지상건물 및 지상권 포함”이라는 내용에 덧붙여 “건물가는 일십오억원(1,500,000,000원)으로 한다.”라고 기재된 사실이 확인되므로, 쟁점건물 양도에 대한 부가가치세를 회피할 목적으로 매매계약서를 이중으로 작성한 것으로 보이는바, 신축한지 5년 된 건물의 가액을 계산하지 않는 것은 납득하기 어렵고, 오히려 청구인의 어머니가 소유하고 있던 토지가 전체 개발예정부지의 상당 부분을 차지하고 있고, 신축된 지 5년 밖에 되지 않은 건물이 있는 유리한 지위에서 매매협상을 주도하여 청구인의 어머니의 부동산의 매매가액을 일괄 타결하였을 정황(어머니 소유 토지가액이 공유자인 김숙애의 매매가액보다 고가임)이 있으므로, 청구인과 어머니의 매매가액이 같다는 단순비교로 쟁점대가 전체를 쟁점토지 가액으로 인정하기 어렵다. ⑵ 건물 멸실에 따른 손실보상금 또는 철거조건의 무상양도인지 매매계약서 내용으로 볼 때, 쟁점대가에 건물가액이 포함된 사실은 명확히 알 수 있으나, 건물 멸실에 따른 손실보상금 또는 철거조건의 무상양도에 관련된 내용은 찾아볼 수 없으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 쟁점건물이 재개발사업의 시행에 따라 철거가 예정되어 있었으나 멸실될 조건으로 거래가 이루어질 경우, 철거가 양도자의 부담으로 이루어지면 건물은 매매목적물이 되지 않으나 매수자의 부담으로 이루어지면 건물은 매매목적물이 되어 부가가치세의 과세대상이 되는 것으로서(기획재정부-463, 2008.3.14.참조) 청구인이 2007.1.23. 쟁점건물 철거신고를 한 사실은 인정되나 이는 매수인의 원활한 사업진행을 위한 매매계약서 제6조의 매도인의 의무사항일 뿐이며, 쟁점건물의 철거는 잔금청산일(2007.11.20.) 후에 매수인의 부담으로 이루어진 사실이 ○○○사이의 철거관련 공사계약서, 세금계산서에 의하여 확인되므로 쟁점건물은 매매목적물로 거래되었다고 봄이 타당하다. 또한 청구인은 쟁점대가를 토지 25억원, 건물 15억원으로 나누어 양도소득세 신고를 하였음에도 쟁점건물에 대한 부가가치세를 신고·납부하지 않는 것은 고의로 세금을 탈루하려는 것이다.

• 가. 쟁점

① 쟁점대가에 건물가액이 포함되었는지 여부(주위적 청구)

② 쟁점대가에 건물가액이 포함되었다고 하더라도 재화의 공급에 대한 대가가 아니라 건물 멸실에 따른 손실보상금 또는 철거조건의 무상양도인지 여부(예비적 청구)

• 나. 관련 법령 ⑴ 부가가치세법(2006.12.30. 법률 제8142호로 개정되기 전의 것) 제6조【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다. 제12조【면세】

① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

제9조【거래시기】

① 재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때

3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때 ⑵ 부가가치세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19892호로 개정되기 전의 것) 제21조【재화의 공급시기】

① 법 제9조 제1항에 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. 다만, 폐업전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.

1. ~ 12. (생략) ⑶ 부가가치세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19892호로 개정된 것) 제14조【재화공급의 범위】

④ 제1항 제4호에 불구하고 도시 및 주거환경정비법ㆍ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등에 따른 수용절차에 있어서 수용대상인 재화의 소유자가 해당 재화를 철거하는 조건으로 그 재화에 대한 대가를 받는 경우에는 재화의 공급으로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단 ⑴ 쟁점①에 대하여 본다. ㈎ 청구인은 쟁점토지만을 양도하였다고 보아 부가가치세를 신고하지 아니하였으나, 처분청은 쟁점대가에 건물가액이 포함되었다고 보아 기준시가로 안분한 건물가액 1,060,880,700원에 대하여 2006년 제2기 부가가치세 166,090,330원을 경정·고지하였다. ㈏ 청구인은 매매목적물에 쟁점건물이 포함되지 아니하였다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

1. 쟁점토지의 매매와 관련된 부동산매매계약서는, ① 총액만 40억원으로 기재하여 불복청구시 제출한 계약서와, ② 총액 40억원 외에 별도로 “건물가는 15억원으로 한다”라고 기재하여 양도소득세 신고시 제출한 계약서의 2종류로 나타난다.○○○

2. 청구인의 양도소득세 신고서(2008.1.31.)에 의하면, 양도가액 40억원을 쟁점토지 25억원과 쟁점건물 15억원으로 구분하고, 양도차익을 토지 574,064,153원과 건물 277,623,379원으로 계산하여 264,606,760원의 양도소득세를 신고·납부한 것으로 나타난다.

3. 청구인의 어머니 박○○○에 양도한 가액을 보면, <표2>와 같이 박○○○의 단가의 159%로 나타난다.

○○○

4. 일반건축물대장에 의하면, 쟁점건물(739.78㎡)은 2000.9.8. 사용승인을 받아 청구인이 2000.10.4. 소유권 보존하였고, 2008.10.9. 철거 멸실되었으며, 토지이용계획확인서(2009.8.21.)에 의하면, 쟁점토지는 일반상업지역으로서 정비구역(도시환경정비구역)으로 나타난다.

5. 공사계약서 등에 의하면, ○○○에게 쟁점건물이 포함된 ○○○로부터 공사비 6억원에 대한 세금계산서(2매)를 수취한 것으로 나타난다.

6. 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 부동산매매계약서에 “지상건물 및 지상권 포함” 및 “건물가는 15억원으로 한다”라고 기재하여 건물가액이 별도로 기재되었고, 실제로 청구인은 쟁점대가를 토지 25억원, 건물 15억원으로 구분하여 양도소득세를 신고하였으며, 매수인의 부담으로 쟁점건물을 철거한 점 등으로 보아, 쟁점대가에는 쟁점건물가액이 포함된 것으로 판단되는 반면, 박○○○ 토지의 매매 단가의 159%로 나타나는데, 이는 신축한지 5년 밖에 되지 않은 건물을 보유한 청구인과 전체 개발예정부지의 상당 부분을 차지하고 있는 박○○○가 유리한 위치에서 매매가액을 일괄 타결한 정황으로 보이므로, 쟁점토지와 박○○○의 양도가액이 같다는 단순 비교로 쟁점대가를 모두 쟁점토지 가액으로 인정하기 어렵다고 판단된다. ㈐ 따라서, 처분청이 쟁점대가에 쟁점건물 가액이 포함된 것으로 보아 부가가치세를 부과한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다. ⑵ 쟁점②에 대하여 본다. ㈎ 청구인은 쟁점대가에 건물가액이 포함되었다고 하더라도 이는 재화의 공급에 대한 대가가 아니라 건물 멸실에 따르는 손실보상금 또는 철거조건의 무상양도라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. ㈏ 부동산매매계약서에는, 매매대상 부동산으로 쟁점토지를 기재하면서 ‘비고’란에 “지상건물 및 지상권 포함”이라고 기재하였고, 총 매매가액을 40억원으로 기재하면서 단서로 “토지대금은 지상건물 및 지상권 포함” 및 “건물가는 15억원으로 한다”라고 기재하여, 쟁점대가에 건물가액이 포함되었음이 나타나는 반면, 건물멸실에 따른 손실보상금 또는 철거조건의 무상양도로 볼 내용은 나타나지 아니한다. ㈐ 쟁점건물의 철거는 매수인인 ○○○로부터 세금계산서를 수취하였던바, 쟁점건물은 재개발사업의 시행에 따라 철거가 예정되어 있었고, 청구인이 2007.1.23. 쟁점건물에 대한 철거신고를 하였으나 이는 매수인의 원활한 사업진행을 위한 매매계약서 제6조의 매도인의 의무사항으로서 쟁점건물의 철거는 잔금청산일 후에 매수인의 부담으로 이루어진 사실이 공사계약서, 세금계산서에 의하여 확인되므로 쟁점건물은 매매목적물로 거래된 것으로 보인다. ㈑ 이를 종합하여 보면, 부동산매매계약서에 건물가액 15억원으로 기재되어 쟁점대가에 쟁점건물 가액이 포함된 것으로 나타나는 반면, 건물 멸실에 따른 손실보상금 또는 철거조건의 무상양도라는 내용은 발견되지 않는 점, 쟁점건물의 철거는 잔금청산일 후에 매수인 부담으로 이루어졌으므로 쟁점건물은 매매목적물로 거래되었다고 보이는 점, 양도소득세를 토지 25억원, 건물 15억원으로 구분하여 신고한 점 등으로 보아, 쟁점대가에 포함된 건물가액을 건물 멸실에 따른 손실보상금 또는 철거조건의 무상양도로 보기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.