비상장주식평가심위위원회를 거치지 않은 상증법상 평가기준일 전후 3개월 이외의 가격은 취득가액으로 인정할 수 없음

○○○세무서장이 2009.12.7. 청구인에게 한 2007.1.23. 증여분 증여세 1,952,279,150원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인의 아버지 문○○○은 1999.2.26. ○○○아파트 단지 내 상가건물과 토지를 경매로 취득하여 1999.5. 청구인에게 상가 건물과 토지 2,069.9㎡의 지분 333㎡를 증여한 후 경매가액을 시가로 보아 증여세를 신고·납부하였고, 문○○○은 나머지 토지 1,736.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 보유하여 왔다.
• 나. 2005.8.31. 조○○○은 이○○○에게 9,500만원(이자 월5%, 변제기일 2005.10.31.)을 대여하면서 문○○○을 연대보증인으로 하고 쟁점토지를 담보로 하는 근저당설정계약을 체결하고 등기하였고, 조○○○은 이○○○이 변제기간이 경과하여도 위 채무를 변제하지 아니하였다는 이유로 2005.11.4. 쟁점토지에 대해 임의경매를 신청하였는바, 당시 쟁점토지의 감정가액(법원이 ○○○감정원에 의뢰하여 평가한 가액이다)은 46억8,963만원(2005.12.16. 기준, 이하 “감정가액”이라 한다)이었다.
• 다. 임의경매결과 2006.5.9.부터 2006.11.28.까지의 기간동안 6회 유찰된 후 2007.1.23. 7회 차에 최고가인 15억1,500만원(이하 “경락가액”이라 한다)에 채○○○이 낙찰을 받았으나,민사집행법제140조의 규정에 의해 공유자우선매수권자인 청구인이 경락가액을 매각대금으로 지급하고 쟁점토지를 경락받았다.
• 라. 처분청은 세무조사를 통하여 연대보증인 문○○○, 조○○○ 및 이○○○은 선후배 및 ○○○기업주식회사·○○○운수주식회사 주주 등으로 지인이고, 문○○○의 소득·재산상태 등으로 보아 변제 가능함에도 경매를 이용하여 감정가액보다 현저히 낮은 가액으로 소유권을 이전한 것으로 보고 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제35조의 규정에 따른 저가양도로 보아 청구인에게 증여한 것으로 하여 감정가액과 경락가액의 차액에 대하여 2009.12.7. 청구인에게 2007.2.21. 증여분 증여세 1,952,279,150원을 결정·고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.24. 이의신청을 거쳐 2010.5.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상증법제60조 제2항,상증법 시행령제49조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 바와 같이 쟁점토지의 시가는 경락가액인 15억1,500만원으로서 특수관계없는 자가 경매에 참여하여 이루어진 경매가격이 객관적 교환가치를 반영한 시가이며, 처분청이 시가로 본 감정가액 46억8,963만원은 증여일로부터 1년6개월 이전의 1개의 감정기관의 감정평가액으로 조세법률주의 원칙상 이를 시가로 볼 수 없다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 아버지 문○○○이 지인을 내세워 허위의 채권·채무계약을 체결하게 하고 본인은 연대보증인이 되어 공유지분에 대하여 근저당권을 설정한 후, 수회에 걸쳐 유찰을 시킨 다음 청구인으로 하여금 공유자우선매수권을 사용하여 감정가액 46억8,963만원인 쟁점토지를 현저히 낮은 비정상적인 가액인 15억1,500만원에 낙찰받도록 한 사실이 확인되는 바, 이는 경제적 실질로 볼 때 증여세를 탈루할 목적으로 경매절차를 이용하여 변칙적인 증여를 한 것이므로 저가양도로 보아 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 경락가액을 시가로 보지 아니하고 감정가액을 시가로 하여 감정가액과 경락가액의 차액을 사실상 증여한 것으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제2조 【증여세 과세대상】(2007.12.31. 법률 제8828호로 개정되기 전의 것) ③ 이 법에서 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. (2003.12.30. 신설)

④ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 2이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법에 의하여 상속세 또는 증여세를 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적인 실질에 따라 당사자가 직접 거래한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래로 보아 제3항의 규정을 적용한다. (2003.12.30. 신설) 제35조【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 증여 등】① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자 (2003.12.30. 개정) 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998.12.28. 개정)

1. 토 지 (2005.7.13. 개정) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】(2008.2.22, 대통령령 제20621호로 개정되기 전의 것) ① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(다음 각호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 “시가”라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다. (2003.12.30. 개정)

③ 법 제35조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각호의 가액중 적은 금액을 차감한 가액을 말한다. (2000.12. 29. 개정)

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액 (2000.12.29. 개정)

2. 3억원 (2003.12.30. 개정) 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액(단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 제56조의2【평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등】① 비상장주식의 평가에 있어서 다음 각호에 모두 해당하는 법인이 발행한 비상장주식과 관련하여 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조에서 “납세자”라 한다)가 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준신고기한 만료 4월전(증여의 경우에는 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준신고기한 만료 2월전)까지 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 평가한 가액 및 그 평가부속서류와 함께 제2항의 규정에 따른 국세청평가심의위원회 또는 제8항의 규정에 따른 지방청평가심의위원회(이하 이 조에서 “평가심의위원회”라 한다)에 신청하는 경우에는 제54조 내지 제56조의 규정에 불구하고 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 동 위원회가 제시하는 평가방법 등을 감안하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다. 이 경우 납세자는 동일한 사안에 대하여 국세청평가심의위원회와 지방청평가심의위원회에 중복하여 신청할 수 없다. (2006.2.9. 개정)

1. 제53조 제6항의 규정에 의한 중소기업 (2003.12.30. 신설)

2. 당해 법인의 자산ㆍ매출규모 및 사업의 영위기간 등을 감안하여 동종의 업종을 영위하고 있는 다른 법인(주권상장법인 등을 말한다)의 주식가액과 비교할 때 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 평가하는 것이 불합리하다고 인정되는 법인 (2004.12.31. 개정)

② 제1항의 규정에 의한 비상장주식의 가액평가 및 평가방법에 대한 심의를 위하여 국세청에 비상장주식평가심의위원회(이하 "국세청평가심의위원회" 라 한다)를 두며, 국세청평가심의위원회는 제1항의 규정에 의한 신청이 있는 경우에는 당해 비상장주식의 당초 평가가액의 적정성 여부를 심의하고, 평가가액 또는 평가방법을 제시하는 때에는 다음 각호의 사항을 감안하여 심의하여야 한다. 다만, 납세자가 평가부속서류를 제출하지 아니하거나 상속세 또는 증여세를 부당하게 감소시킬 목적으로 평가를 신청하는 등 국세청평가심의위원회에서 평가가액 또는 평가방법을 제시하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 제1항의 규정에 의한 신청을 반려할 수 있다. (2006.2.9. 개정)

1. 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 당해 비상장주식을 평가할 경우의 적합성 여부 (2003.12.30. 신설)

2. 법 제63조의 규정에 의한 유가증권 등의 평가방법을 준용하여 평가할 경우 예상되는 적정 평가가액 (2003.12.30. 신설)

3. 그 밖에 당해 법인의 업종ㆍ사업규모ㆍ자산상태 및 사회적인 인식 등을 고려할 때 적정하다고 인정되는 평가가액 (2003.12.30. 신설)

⑦ 국세청평가심의위원회는 제1항의 규정에 의한 평가와 관련한 심의외에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장ㆍ지방국세청장 또는 관할세무서장의 재산평가에 대한 자문에 응할 수 있다. (2006.2.9. 개정) (3) 민사집행법 제113조 【매수신청의 보증】매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다. 제140조【공유자의 우선매수권】ⓛ 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수 하겠다는 신고를 할 수 있다.

② 제1항의 경우에 법원은 최고매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

③ 제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고매수신고인을 제114조의 차순위 매수신고인으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 증여세 결정결의서 및 증여세 조사종결보고서 등 심리자료를 보면 다음과 같다. (가) 채권자 조○○○이 채무자인 이○○○에게 대여한 9,500만원은 조○○○의 ○○○은행통장에서 5,000만원, 조○○○의 배우자인 남○○○의 ○○○은행통장에서 4,500만원이 출금되어 이○○○의 ○○○통장으로 2005.8.31. 송금되었다. (나) 2005.8.31. 조○○○과 남○○○의 ○○○은행통장에 각각 5,000만원과 4,500만원이 입금되었으며, 이 돈의 출처는 문○○○의 ○○○계좌에서 8,500만원(수표1매), ○○○산업 주식회사 600만원(수표1매), ○○○토건주식회사의 ○○○은행계좌에서 300만원(수표3매), 출처불명 100만원(수표1매)으로 확인되었다. (다) 채무자 이○○○은 대여받은 9,500만원을 수표(1,000만원권 9매, 100만원권 5매)로 2005.9.1. 출금하였고. 처분청이 이를 추적한 바 문○○○이 주주로 있던 ○○○상사 주식회사의 직원 전○○○의 ○○○통장에 2005.9.1. 입금되었다가 2005.9.2. 입금된 다른 금액(28억3,750만원)과 합하여 2005.9.2. 29억3,250만원이 문○○○의 ○○○통장(075-12-)에 19억3,250만원, 청구인 ○○○통장(033-01-*)에 10억원이 계좌 이체되었다. (라) 문○○○은 2009.11.26. 처분청에 출석하여 한 진술에서 조○○○과 이○○○에게 부탁하여 허위의 소비대차계약을 맺게 하고 미변제를 사유로 경매신청(○○○지방법원 2005타경34810)하도록 하였으며 조○○○이 이○○○에게 빌려준 9,500만원은 문○○○ 본인이 조○○○에게 주었고, 상기 금융조사 내용과 같이 다시 돌려받았음을 시인하고 공유자우선매수권을 이용하여 아들인 청구인이 낙찰 받도록 하였다고 진술하였다. (마) 위와 같이 경매의 원인이 된 채권·채무관계의 금원이 문○○○의 자금으로 이용되었다가 다시 문○○○과 청구인의 통장으로 입금된 것이 확인되고, 문○○○의 지인인 조○○○과 이○○○을 채권·채무로 내세워 허위의 채권·채무계약을 체결하게 하고 문○○○은 연대보증인으로 하는 등 경매절차(공유자우선매수권)를 악용하여 ○○○감정원의 감정가액 46억8,963만원의 부동산을 15억1,500만원에 청구인이 경락받도록 한 것이므로 감정가액(46억8,963만원)과 낙찰가액(15억1,500만원)의 차액인 31억7,400만원에서 3억원을 초과한 금액 28억7,400만원을 실질적으로 증여하였다고 보아 이를 증여재산가액으로 하여 청구인에게 증여세를 과세하고, 증여세 포탈을 위한 사기·기타 부정한 행위에 해당한다고 보아 문○○○을 검찰○○○에 고발한 바, 검찰은 ‘혐의없음’으로 2010.4.16. 통보하자 처분청은 이에 불복하여 2010.5.11. 항고를 제기하여 기소가 이루어졌고, 이에 ○○○지방법원과 ○○○고등법원은 토지 지분 매각을 위해 허위의 채무를 담보하기 위한 근저당권을 설정한 사실은 인정되나, 위와 같은 행위만으로는 이 사건 토지 지분의 매수신고가격 자체에는 영향을 미치지 아니하고, 2004.7.5. 낙찰가격 13억9,789만원과 큰 차이가 없는 점 등에 비추어 객관적으로 부당하게 낮은 가격으로 단정하기 어렵다하여 무죄 선고○○○하였다.

(2) 한편, 처분청의 증여재산의 평가에 대한 자문의뢰(2009.9.15.)에 대하여 ○○○지방국세청장은 쟁점토지가 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에 해당하지 아니하므로 비상장주식평가자문위원회 심의대상이 아니라며 2009.9.16. 처분청의 자문의뢰를 반려한 것으로 나타난다.

(3) 청구인의 아버지 문○○○은 쟁점토지가 공유지분으로 수익성을 얻지 못하여 계속 보유할 이유가 없어 이를 매각하여 자금 조달하고자 하였으나, 공유지분으로 되어 있어 매수자를 찾기가 어려웠고, 당초 1999.2.26. 취득할 당시에도 아래 <표>와 같이 감정가액이 122억6,651만원이었으나 10여 차례 유찰된 후 감정가액의 15%에 불과한 18억5,100만원에 낙찰 받아 청구인에게 증여할 당시 처분청은 아무런 문제제기가 없었던 것이고, 쟁점토지의 경우 경매를 통하여 양도하려고 한 것이지 고의로 아들에게 저가로 양도한 것이 아니며,

○○○ 상증법제60조의 규정에 의해 경락가액은 청구인과 무관한 특수관계 없는 자들(6명)이 참여하여 이루어져 명백히 시가에 해당하고, 공적경매가 법원이 주체가 되어 법령에 따라 진행되었으며, 감정가액 46억8,963만원은 객관적 교환가치를 반영하지 못하고 증여일로부터 1년6개월 이전의 1개의 감정기관의 감정평가액이므로 조세법률주의 원칙상 3개월 전·후가 아닌 것으로 이를 시가로 볼 수 없다며 등기부등본, 토지대장 및 일반건축물대장, 임대현황표, 소득금액증명, 1999.4.12. 경락대금완납증명서, ○○○지방검찰청의 불기소이유통지, 청구인의 소득현황 및 자금거래명세, ○○○지방법원 판결문 등을 제시하였으므로 이를 본다. (가) ○○○지방검찰청의 불기소이유통지(2010.4.16.)를 보면, 처분청은 문○○○이 경매절차를 악용하여 저가로 청구인에게 부동산을 양도하는 등 사기·기타 부정한 행위를 통하여 증여세를 탈루하였다는 이유로 2009.12.24. ○○○지방검찰청에조세범처벌법위반죄로 고발하였으나, 검찰은 “쟁점토지지분의 시가를 경락대금인 15억1,500만원으로 봄이 상당하고, 청구인이 쟁점토지지분을 시가 상당의 금액으로 매수한 이상, 문○○○으로부터 쟁점토지지분을 증여받았다고 볼 수 없다”는 이유로 ‘혐의없음’ 처분한 것으로 나타난다. (나) ○○○지방법원 및 ○○○고등법원 판결문(2010.12.28. ○○○, 2011.4.14. 2011노146. 특정범죄가중처벌등에관한법률위반 조세)을 보면, “이 사건 토지 지분을 매각하기 위하여 허위의 채무를 담보하기 위한 근저당권을 설정 … 사실이 인정되나, 위와 같은 행위만으로는 이 사건 토지지분의 최고가 매수신고가격 자체에는 영향을 미치지 아니하고, 이 사건 토지 지분의 매수가격이 약 2년 6개월 전인 2004.7.5. 낙찰되었다가 취하된 것으로 매수가격 1,397,890,000원과는 큰 차이가 나지 않은 점, 약 8년 전인 1999.2.26. 경매로 이 사건 토지 지분이 포함된 2,069/27,967.1지분과 그 지상건물을 낙찰받은 가격 1,851,000,000원(쟁점지분은 12억원임)과 비교해도 지나치게 낮다고 보기 어려운 점, 이 사건 토지 지분의 실제가격은 감정가보다는 낮을 수 있는 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 문○○○이 이 사건 토지지분을 매수한 가격이 객관적으로 부당하게 낮은 가격으로 단정하기도 어렵다.”고 기재되어 있다.

(4) 살피건대, 청구인의 쟁점토지의 취득은 문○○○이 지인을 내세워 허위의 채권·채무계약을 체결하게 하고 본인은 연대보증인이 되어 공유지분에 대하여 근저당권을 설정한 후 수회에 걸쳐 유찰 후 청구인으로 하여금 공유자우선매수권을 사용토록 한 변칙적인 증여로 보이나, 증여재산의 평가는상증법상 평가기준일 전·후 3개월 이내의 가격으로 하도록 규정하고 있고, 납세자와는 달리 처분청은 전·후 3개월 이외의 가격으로 결정하려면 비상장주식평가심의위원회의 심의를 거쳐야만 하는 것이며(국심 2006서4425, 2007.10.22. 같은 뜻), 감정가액은 이를 거치지 아니한 증여일로부터 1년 6개월 이전의 1개의 감정기관이 평가한 가액(조심 2009서182, 2010.2.2. 같은 뜻)이고, ○○○지방법원과 ○○○고등법원은 청구인의 쟁점토지 취득가액이 부당하게 낮은 것이 아니라 하여 무죄 판결한 점 등을 감안하면 처분청이 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구 주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.