환매권 행사로 재취득한 토지의 취득시기는 환매대금을 청산한 날로 보는 것임

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1973.12.20. 취득한 ○○○ 1,602㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2003.3.28. ○○○에게 공공용지의 협의취득을 원인으로 하여 2억 1,158만원에 소유권이전등기(이하 “1차 수용”이라 한다)를 한 후, 2008.4.22. 환매권을 행사하여 경기도 ○○○시장으로부터 당초 수령한 보상금으로 쟁점토지를 재취득하였다. 이후 2008.12.30. ○○○에 공공용지의 협의취득을 원인으로 쟁점토지를 7억 8,583만원에 양도(이하 “2차 수용”이라 한다)하고, 2009.2.25. 그 취득시기를 환매수일인 2008.4.22.로 하여 양도소득세 예정신고·납부를 한 후, 그 취득시기를 위 환매수일이 아닌 1985.1.1.(의제취득일)로 하여 처분청에 양도소득세 257,287,260원을 127,018,230원으로 감액하여 달라는 경정청구를 하였다.
• 나. 처분청은 환매권을 행사하여 취득한 쟁점토지를 1차 수용과는 별개의 거래로 보아 환매대금을 청산한 날인 2008.4.22.을 취득시기로 보아 2010.2.11. 청구인의 경정청구를 거부처분하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.5.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 공익사업에 협의매수 또는 수용된 토지로서 당해 사업의 변경 등의 이유로 원소유자가 환매권을 행사하여 취득한 토지를 실질거래가 아닌 형식적인 거래인데도 이를 별개의 거래로 판단하여 취득시기를 환매대금청산일로 보아 과세한 것은 지방세와 국세간의 형평성이 결여된 것이고,소득세법개별조항간의 취지에도 배치되는 등 불합리하고 부당하므로 환매권 행사로 취득한 쟁점토지는 원소유자가 당초 취득한 1985.1.1.(의제취득일)을 취득시기로 하여야 하는데도 환매대금을 청산한 날인 2008.4.22.를 취득시기로 보아 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 환매권을 행사하여 취득한 토지는 새로운 토지를 취득한 것으로서 취득시기는 환매대금을 청산한 날이고, 당해 토지를 양도하게 되면 당연히 종전의 토지 수용과는 별개의 새로운 토지를 양도한 것이므로 별도의 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 수용된 토지를 환매권 행사를 통해 원소유자가 다시 취득하였다고 하더라도 이러한 환매로 인한 당초 수용이 무효가 되거나 취소되는 것은 아닌 것인 바, 쟁점토지에 대하여 환매권을 행사하여 취득한 토지는 1차 수용과는 별개의 거래로 보아 환매대금을 청산한 날을 취득시기로 판단하여 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 공공용지로 수용된 쟁점토지를 당해 사업의 폐지·변경 등으로 수용 개시일 당시의 토지소유자가 환매권 행사로 취득한 후 이를 양도한 경우 당해 토지의 취득시기를 환매대금을 청산한 날인지, 당초 취득일인지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유특별공제액" 이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 8까지와 같은 항 제3호에 따른 세율을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 해당 자산의 양도차익에 다음 표1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.(단서 생략)

④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다.

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제48조 【반환 및 원상회복의 의무】

① 사업시행자는 토지나 물건의 사용기간이 만료된 때 또는 사업의 폐지ㆍ변경 그 밖의 사유로 인하여 사용할 필요가 없게 된 때에는 지체없이 당해 토지나 물건을 토지나 물건의 소유자 또는 그 승계인에게 반환하여야 한다.

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 【환매권】

① 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다)부터 10년 이내에 당해 사업의 폐지ㆍ변경 그 밖의 사유로 인하여 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 “환매권자”라 한다)은 당해 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 당해 토지에 대하여 지급받은 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다.

② 제1항의 규정은 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 당해 사업에 이용하지 아니한 때에 이를 준용하되, 이 경우 환매권은 취득일부터 6년 이내에 이를 행사하여야 한다.

③ 제74조 제1항의 규정에 따라 매수 또는 수용한 잔여지는 그 잔여지에 접한 일단의 토지가 필요 없게 된 경우가 아니면 이를 환매할 수 없다.

○ 지방세법 제110조 【형식적인 소유권의 취득 등에 대한 비과세】 다음 각호의 1에 해당하는 것에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다.

2. 환매권의 행사 등으로 인한 취득으로서 다음 각목의 1에 해당하는 취득 나.공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 규정에 의한 환매권의 행사로 매수하는 부동산의 취득

○ 지방세법 제128조 【형식적인 소유권의 취득등기등에 대한 비과세】 다음 각호의 1에 해당하는 것에 대하여는 등록세를 부과하지 아니한다.

2. 환매권의 행사로 인한 등기로서 다음 각목의 1에 해당하는 등기 가.공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 환매권의 행사로 매수하는 부동산에 대한 등기

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 양도소득세 경정청구 거부처분 경위를 보면, 청구인은 1973.12.20. 취득한 쟁점토지를 2003.3.28. ○○○시장에게 공공용지의 협의취득을 원인으로 2억 1,158만원에 1차 수용된 후, 2008.4.22. 환매권을 행사하여 ○○○시장으로부터 당초 수령한 보상금으로 쟁점토지를 재취득하였다. 이후 2008.12.30. ○○○에 공공용지의 협의취득을 원인으로 쟁점토지를 7억 8,583만원에 2차 수용되었는 바, 이에 대하여 2009.2.25. 그 취득시기를 환매수일인 2008.4.22.로 하여 양도소득세 예정신고·납부를 한 후, 2009.12.21. 쟁점토지의 취득시기를 위 환매수일이 아닌 1985.1.1.(의제취득일)로 하여 양도소득세 257,287,260원을 127,018,230원으로 감액하여 달라는 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2010.2.11. 이를 거부처분하였다.

(2) 청구인이 2003.3.20. 및 2003.11.12. ○○○시장에게 청구한 보상금청구서 등을 보면, ○○○ 도로개설공사에 편입되는 쟁점토지를 수용(1차 수용)하면서 청구인에게 보상금 2억 1,158만원을 지급한 사실이 나타난다.

(3) 청구인과 ○○○시장이 2008.3.11. 체결한 쟁점토지 환매계약서를 보면, ○○○간 도로개설공사에 편입되어 수용된 쟁점토지를 사업계획의 변경 등으로 인하여 다시 청구인에게 2억 1,158만원에 환매한 사실이 나타난다.

(4) 청구인과 ○○○가 2008.12.19. 체결한 쟁점토지 매매계약서를 보면, ○○○지구택지개발사업을 시행하면서 쟁점토지를 수용(2차 수용)하면서 토지보상금으로 7억 8,583만원을 지급하기로 약정한 사실이 나타난다.

(5) 위 사실관계 등을 종합하여 보건대, 청구인은 쟁점토지가 공익사업으로 협의매수 또는 수용된 토지로서 당해 사업의 변경 등의 이유로 원소유자가 환매권을 행사하여 취득한 토지를 실질거래가 아닌 형식적인 거래인데도 이를 별개의 거래로 판단하여 취득시기를 환매대금청산일로 보아 과세한 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 소득세법 시행규칙제72조 제2항에서 쟁점토지와 같이 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도하는 경우 1세대 1주택의 부수되는 토지로 보지 아니하도록 규정하고 있는 점, 환매권은 사업시행자에게 수용된 토지가 필요없게 된 때 원소유자가 다시 취득할 수 있는 권리를 부여한 것으로서 청구인은 자신이 가진 권리에 따라 쟁점토지에 대한 환매권을 행사하여 ○○○시장과의 협의에 따라 쟁점토지의 소유권을 취득하였는 바, 이는 당초 수용과는 별개의 거래로 보는 것이 타당하다고 보이는 점, 소득세법 시행령제162조에 의하면, 대금을 청산한 날을 양도 및 취득시기로 보도록 규정하고 있으므로 환매권을 행사하여 취득한 쟁점토지의 경우 청구인이 ○○○시장에게 환매대금을 청산한 날을 쟁점토지의 취득일로 보는 것이 타당하다고 하겠다. 따라서, 청구인이 쟁점토지의 환매 취득일인 2008.4.22.를 취득시기로 보는 것이 부당하다는 이유로 제기한 경정청구에 대하여 처분청이 이를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.