비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용은 타당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2008.9.27. 아버지 ○○○(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 서울특별시 ○○○(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속받고 쟁점아파트의 가액을 같은 아파트 21-405(이하 “청구주장아파트”라 한다)의 2008.12.15.(매매계약일) 매매사례가액 13억5,333만원으로 평가하여 상속세를 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 상속재산가액을 조사하여 같은 동, 같은 층, 같은 평형인 22-803(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 2009.2.19.(매매계약일) 매매사례가액 16억4,500만원을 시가로 보고 2010.2.19. 청구인에게 2008.9.27. 상속분 상속세 289,464,830원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.5.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르는 것이 원칙으로서, 상속개시일 현재의 매매사례가액을 확인할 수 없는 경우에는 상속개시일로부터 가장 근접한 일자에 거래된 매매사례가액을 상속개시일 현재의 시가로 보아 가액을 평가하여야 함에도, 처분청은 매매사례가액 중 같은 동에 소재하는 비교대상아파트의 매매사례가액 16억4,500만원을 쟁점아파트의 시가로 적용함으로써 상속재산가액을 과대평가하였으며, 쟁점아파트 단지는 2008년 9월경 세계경제위기 이후 부동산 가격이 폭락하고 매매사례도 거의 없었던 점을 감안하면, 같은 평형에 해당하는 거래중 상속개시일로부터 가장 가까운 시기인 2008.12.15.에 거래된 청구주장아파트의 매매사례가액 13억원을 시가로 보아 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 상속개시당시 부동산가격의 폭락으로 매매사례가액이 없었다고 주장하나, 관련법령에 의하면, 매매사례가액의 적용요건으로 평가기준일 전·후 6월 이내에 매매사례가액을 시가로 평가할 수 있는 것으로 규정하고 있고 청구주장아파트는 쟁점아파트와 기준시가 및 동과 층이 상이하고 매도자가 가족의 개인사채로 인해 급매로 양도한 경우이므로, 동 가액을 불특정다수인간의 정상적인 매매사례가액으로 볼 수 없으며 쟁점아파트는 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제5항 규정에 의한 “당해 재산과 면적·위치·용도가 동일하거나 유사한 매매사례가액”의 적용 대상으로서, 평가기준일 전·후 6월 이내에 쟁점아파트와 면적·층·방향·기준시가가 동일한 비교대상아파트의 매매사례가액이 16억4,500만원으로 확인되므로 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 같은 동에 소재하고, 층·면적·위치·방향·기준시가가 동일한 비교대상아파트의 6월내 매매사례가액을 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998.12.28. 개정)

2. 건 물 (2005.7.13. 개정) 건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 (3) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.(2002.12.30. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002.12.30. 개정)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002.12.30. 개정)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003.12.30. 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일한 비교대상아파트가 상속개시일로부터 6월 이내에 거래된 사실을 확인하고 비교대상아파트의 매매사례가액 16억4,500만원을 쟁점아파트의 상속개시당시 시가로 보아 상속세를 과세하였으며, 청구인은 쟁점아파트 단지는 세계경제위기 이후 가격이 폭락하고 매매사례도 거의 없었던 점을 감안하면 같은 평형에 해당하는 거래 중 상속개시일로부터 가장 가까운 시기인 2008.12.15.에 거래된 청구주장아파트의 매매사례가액 13억원을 시가로 보아 과세하여야 한다고 주장한다.

(2) 청구주장아파트는 아래 <표>와 같이 쟁점아파트와 면적은 같으나, 기준시가가 13억2,000만원으로 높고, 동ㆍ층이 쟁점아파트와 상이한 것으로 나타나는 반면, 비교평가아파트는 쟁점아파트와 면적ㆍ위치ㆍ동ㆍ층 및 기준시가가 동일하며, 다만 쟁점아파트는 801호, 비교평가아파트는 803호로서 라인만 다른 것으로 확인된다.

(3) 살피건대, 청구주장아파트는 쟁점아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도및 종목이 유사한 아파트로 보기 어려운 반면 비교대상아파트는 쟁점아파트와 면적이 같고, 같은 아파트 단지내 같은 층에 위치하고 있으며, 양도시기도 2009.2.19.로서 쟁점아파트의 상속개시일인 2008.9.27.로부터 6월 이내이며 기준시가도 동일한 점 등으로 보아 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하는 것이 타당하다 하겠다. 따라서, 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다