취득당시 존재하였으나 상당기간 존속・사용되다 멸실된 건물의 취득가액을 토지 및 동 지상에 신건물 양도시 필요경비로 공제할 수 없는 것임.
취득당시 존재하였으나 상당기간 존속・사용되다 멸실된 건물의 취득가액을 토지 및 동 지상에 신건물 양도시 필요경비로 공제할 수 없는 것임.
○○○세무서장이 2010.2.12. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 49,002,830원의 부과처분은
1. 청구인이 2008.12.31. 양도한 토지 중 1984.2.25. 취득한 서울특별시 ○○○(1992.12.11. 합병 전의 지번임) 대지 344.1㎡의 취득과 관련하여 납부한 취득세, 등록세, 방위세 납부세액을 확인하여 취득과 관련된 필요경비로 인정하고
2. 청구인이 2008.12.31. 양도한 토지 중 1988.1.4. 취득한 서울특별시 ○○○(1992.12.11. 합병 전의 지번임) 대지 344.1㎡에 대하여 소득세법 제97조 제3항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항 제1호에 의한 금액(필요경비 개산공제액)을 취득과 관련된 필요경비로 인정하되, 처분청이 위 토지분 양도비로 인정하였던 양도당시의 중개수수료 9,447,466원 중 위 같은 곳 ◇◇◇-◇ 토지 344.1㎡가 차지하는 금액 상당액은 필요경비 부인하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
3. 나머지 청구는 이를 기각한다.
(1) 1975.10.7.~1993.10.12. 기간 중 서울특별시 ○○○에서 비뇨기과 개업의였던 청구인은 쟁점토지① 및 그 지상의 여관건물을 병원신축목적으로 취득하였으나, 여관을 운영하던 ○○○의 막가파식 버티기작전에 말려 여관을 철거하지 못하고 다투던 중 건강악화로 의원을 그만두고, 1994년 7월에야 건물을 철거하고 주유소를 신축하게 되었는 바, 쟁점토지①상 여관을 구입후 바로 철거하여 병원을 신축할 목적이었으므로 그 취득가액을 필요경비로 공제하여야 한다.
(2) 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 증빙이 부족하여 개산공제액으로 신고한 쟁점토지의 개산공제액 20,139,840원을 부인한다고 하더라도, 쟁점토지①, 쟁점토지②를 취득할 때 부동산취득가액(시가표준액 미달시 시가표준액)의 5.6% 상당의 취득세·등록세와 인지세, 증지대, 채권할인비용이 발생하였으므로지방세법에 의하여 과세표준과 세액이 정해진 취득세 및 등록세 등 4,268,460원(시가표준액에 의한 세액)은 최소한 필요경비로 인정하여야 할 것이며, 당초 미제출한 쟁점토지① 및 그 지상 여관의 중개수수료 6,000,000원과 쟁점토지②의 중개수수료 4,000,000원도 필요경비로 인정하여 한다.
(1) 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 건물을 철거하고 양도하면서 건물의 취득가액을 양도자산의 필요경비에 산입할 수 있는 것은 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 분명한 경우인 바, 청구인은 1984년 2월에 여관을 취득한 후 1984년 4월에 본인 명의로 여관업 사업자등록을 하여 10년 이상 여관으로 유지하여 오다가 1994년 7월에야 여관건물 철거 후 주유소를 신축한 점 등으로 볼 때 구건물 취득시 토지만을 이용하려는 목적이 있었다고 보기 어려운 뿐 아니라, 양도시 주유소건물 및 쟁점토지①에 대한 취득가액을 인정하였으므로 그 이전 이미 멸실된 건물의 취득가액까지 필요경비로 인정하기는 어렵다.
(2) 또한, 필요경비 개산공제액은 양도당시 실지거래가액은 확인되나 취득당시 실거래가액을 확인할 수 없을 때 필요경비로 적용되는 금액인 바, 당초 양도소득세 신고시 118-9번지의 토지와 건물의 실지 취득가액이 확인되며, 토지의 자본적 지출로서 여관건물 철거비용을 인정하였으므로 개산공제액을 부인한 것은 타당하며, 취득당시의 중개수수료 등은 15여년 전 수기로 작성된 영수증 2매 이외에 금융증빙 등 지출증빙자료가 없으며 거래처 매출확인도 불가능하므로 이를 필요경비로 공제할 수 없다.
① 쟁점토지① 취득당시 존재하였으나 상당기간 존속·사용되다 멸실된 여관건물의 취득가액을 쟁점토지 및 동 지상에 신축한 주유소건물 양도시 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
② 쟁점토지 및 지상 여관건물 취득시 지출하였다는 취득세 등 지방세와 중개수수료를 취득가액에 산입할 수 있는지 여부
(1) 소득세법(2008.12.26 법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. (삭제, 2000. 12. 29.)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목，제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2) 소득세법 시행령(2009.2.4 대통령령 제21301호로 개정되기 전의 것) 제89조【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액
2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액
(1) 쟁점토지 및 동 지상의 주유소건물 등의 등기부등본, 건축물대장, 쟁점토지① 및 건물 취득계약서 등에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점토지① 및 쟁점토지②를 매매를 원인으로 각각 1984.2.25. 및 1988.1.4.에 취득하였는데, 쟁점토지① 취득 당시 동 지상에는 3층 여관건물(건평:722.97㎡)이 있었고 청구인은 이를 합계 510,000,000원에 취득(동 가액은 계약서에 기재된 가액으로 이외 취득세, 등록세, 중개수수료 등 부대비용 별도로 발생하였다)하였으며, 쟁점토지②의 취득가액은 확인되지 아니한다. (나) 쟁점토지①, 쟁점토지②는 1992.12.11. 쟁점토지로 합병되었으며, 그 이후인 1994.6.24. 청구인은 건축허가를 얻고 1994년 7월에 여관을 철거한 후 주유소건물을 신축(사용승인: 1994.12.19., 토지는 2003.6.2. 주유소용지로 지목을 변경하였다)하였으며, 청구인은 쟁점토지 및 그 지상 주유소를 매매를 원인으로 2008.12.31. ○○○에게 2,550,000,000원에 양도하였다.
(2) 청구인의 양도소득세 신고서 및 처분청의 경정결의서 등의 심리자료에 의하여 나타나는 청구인의 신고 및 처분청의 경정내역은 아래 <표>와 같다.
○○○ (가) 즉, 이 건 과세액은 위 <표1>상 쟁점토지의 필요경비(취득가액 제외) 165,379,350원을 부인함에 따라 발생하게 되었는데, 청구인이 신고한 필요경비 내역 및 처분청이 부인한 내용은 아래 <표2>와 같다.
○○○ (나) 한편, 위 <표1> 상 쟁점토지의 취득가액은 쟁점토지①의 취득가액과 쟁점토지②의 취득가액을 합산한 것인데, 쟁점토지①의 취득가액 372,555,249원은 소득세법 시행령제176조의2 제4항 제2호의 규정에 의한 실지취득가액에 의하여, 쟁점토지②의 취득가액 345,593,671원은 양도가액을 기준시가에 의하여 환산한 가액으로 각각 산정한 것이며, 위 <표2>상 쟁점토지분 소개비도 쟁점토지①에 해당하는 금액과 쟁점토지②에 해당하는 금액을 합한 것이다.
(3) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인이 쟁점토지①상 존재하던 여관 취득가액을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 제시하고 있는 증빙에 의하면 다음의 사실이 나타난다.
1. 서울특별시 ○○○보건소장의 사실확인증명원(2010.4.9.)에 의하면 청구인은 1975.10.7.~1993.10.12.까지 서울특별시○○○을 개설하였다.
2. ○○○의 확인서(2010년 4월)에는 본인이 1982년 11월부터 세를 얻어서 등록없이 여관을 운영하다가 여관건물이 팔릴 때 잔금시까지는 나가기로 하였고 청구인도 취득 후 병원을 짓겠다고 명도를 요구하였으나, 형편이 여의치 못해서 버티다가 1984년 4월부터 2년만 더하기로 약정하였고 그 이후에도 약속을 어기면서 1994년 6월 그만둘 때까지 10년간 청구인 명의로 영업을 하였다는 내용이 기재되어 있다. (나) 처분청이 제시하고 있는 사실관계는 다음과 같다.
1. 청구인의 사업내역에 의하면 청구인은 쟁점토지①에서 1984.4.18.부터 1988.7.1.까지 ○○○이라는 상호의 여관을, 1989.4.1.부터 1992.2.20.까지 부동산업(비주거용건물)을, 1994.7.1.부터 2009.1.31.까지 주유소○○○를 운영하였다.
2. 한편, 처분청이 이 건 양도소득세 경정시 주유소건물 신축을 위하여 여관을 철거함에 따른 비용 52,000,000원을 필요경비로 인정한 사실은 위 (2)-(가)에서 이미 적시한 바와 같다. (다) 살피건대, 청구인이 쟁점토지①만을 이용할 목적으로 여관건물까지 취득하여 멸실하는 등의 행위를 하였다면 그 취득가액을 필요경비(양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 자본적 지출)로 공제할 수 있을 것이나, 10년 이상 여관건물이 존속하였고 그 이후 주유소건물이 신축된 점, 주유소 신축과 관련하여 발생한 여관건물 철거비용은 필요경비(자본적 지출)로 인정한 점 등을 보면 철거한 여관건물의 취득가액까지 쟁점토지 및 그 지상 주유소건물 양도시 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다.
(4) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지의 취득시 지급한 취득세·등록세 등과 취득당시의 중개수수료 등을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 아래의 자료를 제출하였다.
1. 취득세 등과 관련하여서 토지의 취득시 최소 시가표준액의 3%의 등록세, 0.6%의 방위세(등록세액의 20%), 2%의 취득세를 부과하도록 규정한 당시지방세법및방위세법, 토지등급(1984.2.25. 당시는 78등급[가격: 105,874.5원/㎡], 1988.1.4. 당시는 207등급[가격: 108,000원/㎡])이 기재된 쟁점토지 토지대장을 제출하였는데, 위지방세법등은 청구인이 ○○○청장에게 본인이 쟁점토지① 및 쟁점토지② 취득시 납부한 세액의 확인을 요청하였으나 이를 확인하지 아니한 성동구청장이 청구인에게 송부한 것이다.
2. 중개수수료와 관련하여서 쟁점토지① 및 동 지상 여관 중개수수료로 6,000,000원, 쟁점토지② 중개수수료로 4,000,000원을 영수하였다는 취지의 ○○○ 명의로 청구인에게 발행된 합계 10,000,000원의 영수증 2매(1984.2.23.자 6,000,000원, 1987.12.31.자 4,000,000원), ○○○이 쟁점토지① 지상 여관 소유자 ○○○ 사이에서 동 여관에 대한 부동산임대차계약을 중개한 내용이 기재된 계약서(1982.11.3.자) 등을 제출하였다. (나) 이에 대하여 처분청은 지급사실이 객관적으로 확인되지 아니하는 이상 이를 인정할 수 없다는 의견이다. (다) 살피건대, 청구인이 주장하는 중개수수료 및 취득세 등은 모두 그 지급사실이 명확히는 확인되지 아니하고 있고, 특히, 중개수수료는 그에 아울러 취득시 지급하였다고 하더라도 그 금액을 특정할 수 없는 문제가 있으므로 처분청에서 청구인이 주장하는 중개수수료를 인정하지 아니한 것은 수긍할 수 있다.
1. 그러나, 취득세, 등록세 및 방위세는 당시 지방세법및방위세법상 부동산을 취득하고 이를 공부에 등기하는 경우 반드시 부과하도록 하였고, 청구인 쟁점토지 및 그 지상 건물을 적법하게 취득하고 공부에 등재하였으므로 달리 특별한 사정이 확인되지 아니하는 이상 동 지방세 상당액은 납부되었다고 보아야 하며, 그 납부세액 또한 최소한 과세시가표준액의 각 2%, 3%, 0.6%를 부과하게 되어 있었고, 각 토지의 과세시가표준액은 토지대장상 토지등급 등에 의하여 정확히 산정할 수 있으므로 이에 의하여 계산한 금액 상당액을 최소한 납부하였다고 보아야 하며, 관할 지방자치단체조차 청구인이 납부한 세액에 대한 확인을 해주지 아니한 상황에서 청구인에게만 20년 이상이 경과한 사실에 대한 입증을 요구하는 것도 무리라고 보이므로 청구인이 쟁점토지 및 그 지상 여관건물을 취득함에 있어서 과세시가표준액의 5.6% 상당의 취득세, 등록세 및 방위세를 납부하였다고 봄이 타당하다.
2. 그렇다고 하더라도, 쟁점토지① 지상에 있었던 여관건물의 취득가액을 이 건 양도소득세 필요경비로 공제할 수 없음은 이미 본 바와 같으므로 동 여관건물에 대한 취득세 등은 필요경비로 인정할 수 없다고 할 것이며, 쟁점토지②는 그 취득가액을 환산가액에 의하여 산정한 이상 필요경비로는 쟁점토지② 개별공시지가의 3/100 상당액만을 인정할 수 있으므로 개별적인 필요경비는 별도로 공제할 수는 없다.
3. 따라서, 쟁점토지①에 대하여 납부하였을 것으로 보이는 취득세, 등록세 및 방위세를 과세시가표준액에 의하여 산정한 후 이를 필요경비로 인정함이 타당할 것이다.
(5) 쟁점토지②의 필요경비에 대하여 직권으로 살펴본다. (가) 위 (2)-(가) 및 (나)에서 본 내용에 의하면, 청구인은 쟁점토지②의 취득가액은 양도가액을 기준시가에 의하여 환산한 가액으로 신고하였으며, 필요경비로 신고한 양도당시의 중개수수료는 쟁점토지①과 쟁점토지②에 해당하는 금액을 모두 포함한 것이다. (나) 한편, 처분청은 이 건 양도소득세 결정시소득세법제97조 제3항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항 제1호에 의하여 청구인이 계산한 금액(개산공제액)을 모두 부인하였다. (다)소득세법제97조 제3항은 양도소득에 대한 필요경비는 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이 확인되는 경우 그 취득가액에 자본적 지출액, 양도비 등을 가산한 금액으로, 그 외의 경우는 취득가액으로 보는 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 일정 금액을 가산한 금 액으로 하도록 하였으므로 쟁점토지②의 필요경비는 환산한 취득가액에 소득세법 제97 조 제3항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항 제1호에 의한 금액만을 가산하여야 할 것이다. (라) 따라서, 청구인이 신고한 개산공제액을 처분청이 모두 부인하고, 중개수수료를 모두 인정한 것은 잘못이므로 쟁점토지②의 취득과 관련하여서는 소득세법 제97조 제3항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항 제1호에 의한 금액(개산공제액)을 취득과 관련된 필요경비로 인정하되, 처분청이 쟁점토지 전체의 양도비로 인정하였던 양도당시의 중개수수료 9,447,466원 중 쟁점②토지의 관련 금액은 필요경비 부인하는 것이 위 법령의 취지에 부합한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.