청구인인 주장하는 취득가액을 인정할 수 있는지 여부

○○세무서장이 2010.1.8. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 17,834,590원의 부과처분은 청구인이 2000.8.31. 매매로 취득하여 2006.11.30. 양도한 ○○의 실지취득가액을 1억 4,200만원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2000.8.31. ○○(건물면적 69.67㎡로 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 김○○로부터 매매로 취득하여 보유하다가 2006.11.30. 양도하였으나 양도소득세 과세표준을 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트의 실거래가액을 조사하여 실지 양도가액을 212,000,000원으로 하고, 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산한 130,090,000원을 취득가액으로 하여 2010.1.8. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 17,834,590원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.2. 이의신청을 거쳐 2010.5.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 김○○은 주택 재개발 지역의 원주민으로 쟁점아파트에 입주할 능력이 없어 입주하지 못하다가 부동산중개업자인 임○○에게 쟁점아파트를 1억 4,000만원 이상으로 매도하여 달라고 위임하였고, 청구인은 김○○을 대리한 임○○과 쟁점아파트를 1억 4,200만원에 매매계약하였으며, 청구인은 매매대금에 대한 정산(김○○의 미분양대금, 토지대금, 이주비, 연체료, 이자 등)도 임○○과 하였으므로 쟁점아파트의 실지 취득가액을 환산가액 1억 3,009만원이 아닌 1억 4,200만원으로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 과세전적부심사청구시 주장한 쟁점아파트의 취득가액 1억 6,000만원이 허위임을 인정하면서, 쟁점아파트의 실지 취득가액이 1억 4,200만원이라는 계약서를 제출하고 있으나 동계약서 또한 중개대리인 임○○에게 지급한 금액의 일부만 확인되어 있고, 청구인이 쟁점아파트를 취득한 이후의 유사 아파트의 매매가액이 1억 700만원~1억 800만원으로 거래된 것으로 확인되어 청구인이 주장하는 1억 4,200만원을 취득가액으로 인정하기 어렵다고 하겠으므로 취득가액을 기준시가로 환산한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 실지 취득가액이 1억 4,200만원이라는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정 에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 양도하고 양도소득세를 무신고함에 따라 실지 양도가액을 2억 1,200만원으로 하고 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산한 1억 3,009만원을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점아파트의 실지 취득가액이 1억 4,200만원이라고 주장하며 제시하는 자료는 아래와 같다. (가) 쟁점아파트의 전 소유자 김○○은 부동산 중개업자인 임○○에게 쟁점아파트의 매매계약 체결에 대한 전권을 위임하면서 그 양도가액은 1억 4,000만원 이상으로 하기로 하였다는 2000.7.3.자 김○○과 임○○간의 위임장을 제시하였다. (나) 청구인은 양도인 김○○을 대리한 임○○과 작성하였다는 2000.7.30.자 쟁점아파트 매매계약서를 제시하였는 바, 매매대금은 1억 4,200만원(계약금 1,000만원, 2000.8.16 중도금 4,000만원, 2000.8.31. 잔금 9,200만원)이고, 특약사항으로 ‘잔금일을 명도일로 하며 매도인은 명도일 이전에 부과된 분양대금․토지불하대금 및 이주비․연체료․ 이자 등을 부담하며, 명도일 이후에는 매수인의 책임으로 한다’로 되어 있으며, 매매계약서에 첨부된 ‘중개물대상물확인설명서’에는 ‘토지 계약금 및 1차분을 제외한 전액 미납상태임’으로 되어 있다. (다) 청구인은 부동산 중개인 임○○과 쟁점아파트 계약을 하였고 매매대금도 임○○ 통장으로 지급하였으며, 임○○은 김○○이 재개발된 쟁점아파트에 대하여 납부하지 못한 건축비 중도금, 토지 불하대금 등을 청구인으로부터 받은 쟁점아파트의 매매대금으로 납부하였으며 재개발 조합에 미납금액이 없는 상태에서 아파트 키를 수령하여 쟁점아파트에 입주하였다며 임○○에게 대금을 지급한 내역은 아래와 같다고 주장하고 있다.

○○○ (라) 부동산 중개업자 임○○은 쟁점아파트의 전소유자 김○○이 재개발 조합 등에 납부하지 못한 건축비․부담금․이주비 이자 등을 매매대금으로 납입하였다는 영수증 등을 제시하였는데 이 중 일부 영수증은 청구인이 분실하였고, 쟁점아파트의 총 정산액에 대한 증빙을 제시하지 못하는 이유는 재개발 조합이 해산하였기 때문이라고 주장하고 있다.

(4) 살피건대, 청구인이 쟁점아파트의 매매대금 1억 4,200만원 중 2000.8.16. 수표로 지급하였다는 4,000만원에 대하여 금융증빙을 제시하지 못하고 있으나 동 금액을 제외한 금액은 계좌송금한 내역 및 주택융자증서 등으로 확인되고 청구인이 제시하는 쟁점아파트의 원본 매매계약서가 사실과 다른 허위의 계약서로는 보이지 아니하는 점, 부동산 중개업자 임○○은 청구인으로부터 1억 4,200만원의 대금을 수령하여 전소유자 김○○이 납부하지 못한 금액을 재개발 조합 등에 납입하였다고 확인하고 있는 점 등을 고려하여 볼 때, 청구인이 취득하여 양도한 쟁점아파트의 실지 취득가액을 1억 4,200만원으로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.