상속주택 양도시 취득가액을 기준시가로 적용하여 과세한 처분의 당부

○○○세무서장이 2009.9.10. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 29,001,880원의 부과처분은 청구인이 2008.10.31. 양도한 경기도 ○○○ 다가구주택(대지 225.4㎡ 건물 494.7㎡)의 취득가액을 5억1천만원(청구인 지분 3/10)으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인의 아버지 ○○○이 2008.2.4. 사망하여 상속인인 청구인, 어머니 ○○○는 경기도 ○○○ 대 225.4㎡ 건물 494.7㎡ 다가구주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 상속받고 이를 530,000천원으로 평가하여 상속세를 신고한 후, 청구인과 오빠 각 3/10, 어머니 4/10의 지분으로 쟁점주택을 협의분할하고 2008.10.31. 쟁점주택을 570,000천원에 ○○○에게 양도하였다.
• 나. 청구인은 쟁점주택 취득가액을 530,000천원으로 하여 소유 지분 3/10에 상당하는 양도소득에 대하여 2008.12.9. 양도소득세 77,760원을 신고납부하였다.
• 다. ○○○세무서장은 상속세 신고한 쟁점주택 평가액을 부인하고 기준시가 209,000천원으로 결정하여 2009.6.10경 세무조사 결과(납부할 상속세액은 없음)를 통지하였고, 이에 처분청은 쟁점주택 취득가액을 209,000천원으로 보아 2009.9.10. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 29,001,880원을 경정고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.2. 이의신청을 거쳐 2010.4.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속세 신고 당시 쟁점주택 인근에 소재한 유사한 다가구주택의 매매사례를 참고하여 쟁점주택의 시가를 530,000천원으로 신고한 것인 바, 쟁점주택과 유사하지만 위치 등에서 입지조건이 우월한 ○○○ 다가구주택(이하 “비교①주택”이라 한다)이 2008.3.4. 510,000천원에, 같은 곳 849-15 다가구주택(이하 “비교②주택”이라 한다)이 2008.6.4. 437,000천원에 매매된 매매사례가액이 있고, 상속개시 당시 쟁점주택을 소급감정한 가액의 평균액이 516,205천원이므로 현실에 맞지 아니하는 기준시가 209,000천원에 의하여 부과한 양도소득세는 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견

○○○세무서장이 상속세 결정당시 쟁점주택 평가액을 상속인들에게 통보하였으나 이의를 제기하지 아니하였고, 청구인이 제출한 2개의 소급감정가액은 2009.11.20.에 2008.2.4.로 소급하여 감정한 평가액으로서 이를 시가로 볼 수는 없으므로 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 상속받아 양도한 쟁점주택의 취득가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. (단서 생략)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(괄호 생략)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (후단 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(괄호 생략) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호 생략) 또는 공매(괄호 생략)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

2. 당해 재산(괄호 생략)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(괄호 생략)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본, 토지대장, 건축물대장 등에 의하여 확인되는 쟁점주택 및 청구인 제시 비교①·②주택의 주요현황은 다음 <표>와 같다.

(2) 청구인이 제출한 쟁점주택 감정결과(기준시점을 상속개시 당시인 2008.2.4로 하여 2009.11.20.에 감정함)에 의하면, 쟁점주택의 감정가액은 감정평가법인 ○○○감정원 506,062천원, (주)○○○법인 526,348천원으로 나타나고, 그 평균가액은 516,205천원이다.

(3) 살피건대, 소득세법제97조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 상속받은 자산은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득가액으로, 상속세 및 증여세법제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제5항은 상속개시일 전후 6월 이내의 기간에 거래된 당해 자산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 자산의 매매사례가액을 시가로 보아 기준시가에 우선하여 적용하도록 규정하고 있으나, 다가구주택의 경우 그 전체에 대해 유사자산으로 인정하여 매매사례가액을 적용하기에는 대지 및 건물면적, 건물구성, 소재 가구수, 가구별 배치 등에서 정형화되지 아니하는 것이 일반적이어서 유사성을 인정하기 어려운 측면이 있으므로 다가구주택에 대한 매매사례가액의 인정은 거리, 위치, 방향, 신축시기, 면적, 건축방법 및 내부구조, 기준시가 고시내역 등을 감안하여 엄격한 기준에 의하여 종합적으로 판단하여야 할 것인바, 이 건의 경우 비교①주택의 경우 대지, 건물의 면적, 지층과 지상 3층의 건물구성 및 총 가구수 등에 있어서 쟁점주택과 유사하고, 쟁점주택과 비슷한 시점에 사용승인되어 인근에 소재하는 같은 주거용으로서 연도별 기준시가도 쟁점주택 보다 계속하여 낮게 고시되어 불리한 입지여건으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 예외적으로 상속개시일부터 6월 이내인 2008.3.4. 거래된 비교①주택의 매매가액 510,000천원을 유사 매매사례가액으로 보아 이를 쟁점주택 취득가액으로 하는 것이 타당하다고 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점주택 취득가액을 기준시가 209,000천원으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.