실거래가 및 감정평가가액을 확인할 수 없으므로 환산취득가액으로 경정함은 정당함.

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1991.6.3. 취득한 ○○○ 대지 912㎡, 같은 리 568-3 임야 5,699㎡(합계 6,611㎡이며, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2007.5.23. ○○○주식회사에 290,000,000원에 양도하고 취득가액을 250,000,000원의 실지거래가액으로 하여 양도소득세 24,000,000원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 환산가액인 34,522,194원으로 하여 2010.2.16. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 164,439,360원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 청구인이 운영하는 건설회사의 사업용 부동산을 취득할 목적으로 부동산중개업자인 ○○○에게 수차에 걸쳐 자금을 대여하다가 1984.3.25.경 대여금을 250,000,000원으로 정산하여 차용증서를 작성하고 추후 부동산으로 변제받기로 하였고, 1988.9.30.경 ○○○으로부터 쟁점토지를 대물변제로 취득하였다. 차용증서 등은 분실하였으나 ○○○이 작성한 거래사실확인서(2009.12.14.)로 실지취득가액임이 확인된다. 쟁점토지는 ○○○에 인접하여 개발행위가 제한된 토지로서 매수희망자가 없던 중 2007년 경 갑자기 매수자가 나타나 양도하였으나, ○○○ 개발 정보를 접한 매수인은 쟁점토지를 분할하여 제3자에게 2 ～ 3배의 가격으로 양도하여, 청구인은 제값을 받지 못하고 양도한 결과가 되었음에도 실지취득가액을 인정하지 않고 환산가액을 적용하여 과세하는 것은 부당하므로, 250,000,000원을 실지취득가액으로 인정하여야 하며, 실지취득가액이 인정되지 않는 경우에는 감정가액을 적용하여야 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 입증하는 서류로 대물변제의 상대방의 거래사실확인서 등을 제출하였으나, 금융증빙 등 대물변제 사실을 입증할 수 있는 객관적 서류가 없으며, 청구인이 주장하는 감정가액은 취득 후 3월 이내에 당해 자산에 대하여 감정평가법인이 평가한 경우로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 적용이 가능하나, 취득일인 1988.9.30. 현재 감정평가가액이 없으므로 취득가액을 기준시가로 환산하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지취득가액이 확인되지 않은 것으로 보아 환산가액을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 ⑴ 소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. ⑵ 소득세법 시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액” 이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액” 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 × ─────────────── 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 (제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단 ⑴ 쟁점토지의 부동산등기부등본 등에 의하면, 1988.6.8. 전 소유자 ○○○이 공유지분으로 취득하였던 것을 1988.9.24. 청구인이 매매로 취득하였고, 1991.6.3. 공유물 분할로 별도 필지가 된 후, 2007.5.23. ○○○주식회사에 매매로 양도한 것으로 나타난다. ○○○주식회사는 쟁점토지 중 ○○○ 토지를 2007.7.10.부터 8명에게 331㎡ 또는 661㎡ 단위로 제3자에게 양도한 것으로 나타난다. ⑵ 양도소득세신고서(2008.6.31.) 등에 의하면, 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 290,000,000, 취득가액을 250,000,000원의 실지거래가액으로 하고, 양도소득금액을 40,000,000원으로 하여 24,000,000원의 양도소득세를 신고․납부하였으나, 처분청은 취득가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 환산한 가액을 적용하여 과세한 것으로 나타난다. ⑶ 청구인은 1984년경 ○○○에게 수차에 걸쳐 금전을 빌려주고 변제받은 것이므로 쟁점토지의 취득가액은 대여금액인 250,000,000원이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. ㈎ 청구인은 ○○○에게 빌려준 금액을 250,000,000원으로 정산하였다고 주장하나, 분실되었거나 은행 등에 전산자료가 남아있지 않다고 하여 차용증, 계좌이체내역 등 증빙을 제출하지 못하였다. ㈏ ○○○은 거래사실확인서(2009.12.14.)에서, 본인은 1984년 3월에 사업상의 관계로 청구인에게 250,000,000원을 차입하였으나, 자금이 부족하여 변제하지 못하고 있다가 1988년 9월에 당사자간 합의에 의하여 쟁점토지를 청구인에게 양도하여 대물변제하였다고 확인하였고, ○○○부동산 ○○○은 사실확인서(2009.12.25.)에서, 1988년 하반기 무렵 주변시세는 대지는 평당 20 ～ 50만원, 임야는 평당 4 ～ 10만원이었으며, 1990년대부터 ○○○수변구역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되면서 2007년 초까지 거래가 끊겨 지가 변동이 없다가, 쟁점토지가 2007년 5월에 거래된 후 평당 30만원 이상으로 다시 거래되었고 현재 주변시세는 30 ～ 40만원이라고 진술하였다. 취득가액이 250,000,000원인 경우 쟁점토지의 취득가액은 평당 125,000원으로 산정된다. ㈐ 쟁점토지의 취득 및 양도 당시의 공시지가는 다음 <표>와 같으며, 그동안 약 8.4배 상승한 것으로 나타난다. <표> 쟁점토지 공시지가 (단위: 원, %) 쟁점토지 취득당시 양도당시 상승율 가산리 5 (대지 912㎡) 4,629,312 44,140,800 953.5 가산리 5-* (임야 5,699㎡) 7,226,332 55,451,270 767.4 합계 11,855,644 99,592,070 839.9 ㈑ 이를 종합하면, 쟁점토지는 실지취득가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙이 없고, 취득 시부터 양도 시까지 공시지가는 약 8.4배 상승하였으나, 청구인이 제시하는 취득가액은 쟁점토지의 상승률이 16%에 불과하여 250,000,000원을 실지취득가액으로 인정하기 어려운 것으로 판단된다. ㈒ 한편, 청구인은 실지거래가액이 인정되지 않을 경우 감정가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 에서는 감정가액은 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액을 적용할 수 있도록 규정하였던바, 취득 당시의 감정가액은 제시되지 않았으므로, 처분청이 쟁점토지의 취득가액으로 환산가액을 적용하여 과세한 처분은 잘못이 아니라고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.