소급감정가액을 부인하고 매매사례가액을 취득가액으로 본 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2007.2.26. 아버지 장○○(이하 “피상속인”이라 한다)으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 2-2 다세대주택 3호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 상속받아 보유하다가 2008.11.3. 매매대금 1억6,000만원에 양도하고, 그 취득가액은 상속개시일로부터 약 17개월 이후인 2008.7.17.에 ○○도 ○○구 ○○동 8- 소재 주식회사 ○○감정평가법인 ○○지사와 같은 동 8-* 소재 주식회사 △△△감정평가법인(이하 “2개의 감정평가법인”이라 한다)이 쟁점주택을 소급감정한 가액인 1억2,000만원 및 1억1,500만원의 평균액인 1억1,750원으로 하여 양도차익을 산정하고, 2009.1.31. 양도소득세 5,194,070원을 신고 ․ 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택과 같은 번지, 같은 면적의 다세대주택 2**호(이하 “비교대상주택”이라 한다)가 2007.1.26. 1억500만원에 매매된 사실을 확인하고, 비교대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 취득가액으로 하여 양도차익을 재산정하고 2010.2.6. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 3,535,230원을 추가로 경정 ․ 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택과 유사한 시기에 거래된 쟁점주택과 같은 번지 다세대주택 5호(이하 “5호주택”이라 한다)의 면적(35.37㎡)이 쟁점주택보다 7.74㎡가 좁으나, 비교대상주택의 1㎡당 거래금액은 2,435,629원, 5**호주택은 2,827,254원이고, 2개의 감정평가법인이 감정한 쟁점주택의 감정가액은 1㎡당 2,725,585원이므로, 2개의 감정평가법인이 감정한 쟁점주택에 대한 감정가액의 평균액인 1억 1,750만원은 객관적이고 합리적인 방법으로 적정하게 평가되었음을 알 수 있음에도 불구하고, 처분청은 청구인이 쟁점주택의 취득가액을 소급감정하였다는 이유로 쟁점주택의 취득가액으로 인정하지 아니하고, 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 것으로 부당하므로 이 건 양도소득세는 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법 시행령제49조에서 평가기준일 전 ․ 후 6개월 이내의 기간에 매매 ․ 감정 등이 있는 경우에 그 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하였고, 그 기간의 기준일은 매매계약일, 감정평가서를 작성한 날로 하되, 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일에 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하도록 하였으며, 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하였는 바, 청구인이 쟁점주택과 동일한 시기에 매매되었다고 주장하는 5**호주택은 쟁점주택에 비하여 면적과 기준시가가 낮은 반면, 쟁점주택과 비교대상주택은 그 면적 및 기준시가가 동일할 뿐만 아니라 쟁점주택의 상속개시일인 2007.2.26.로부터 6개월 이내인 2007.1.16. 비교대상주택의 매매계약체결이 이루어졌고, 이는 2개의 감정평가법인이 쟁점주택의 감정평가서를 작성한 날인 2008.7.18. 보다 평가기준일에 더 가까운 날에 해당되므로 처분청이 비교대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 취득당시 시가로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 소급감정가액을 상속받은 쟁점주택의 취득가액으로 볼 수 없다 하여 비교대상주택의 매매사례가액을 취득가액으로 본 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2007.7.19. 법률 제8524호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항의 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액, 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당신의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법(2007.12.31. 법률 제8828호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원clr 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19899호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2홍의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점주택을 2007.2.26. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 취득하여 2008.11.3. 1억6,000만원에 양도하였고, 비교대상주택의 면적은 43.11㎡로 쟁점주택과 면적이 동일한 주택으로 2007.1.16. 매매대금 1억500만원에 매매계약이 체결되어 2007.1.26. 소유권 이전등기가 경료되었으며, 5**호주택은 2006.11.5. 매매대금 1억원에 매매계약이 체결되어 2006.12.6. 소유권 이전등기가 경료되었음이 각 주택의 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 2개의 감정평가법인이 2008.7.17. 작성한 쟁점주택의 감정평가표에 의하면, 쟁점주택의 상속개시일인 2007.2.26. 기준으로 감정평가한 가액은 각각 1억2,000만원 및 1억1,500만원으로 산정되었으므로 2개의 감정평가법인의 감정평가 평균액은 1억1,750만원으로 나타난다.

(3) 쟁점주택 ․ 비교대상주택 ․ 5호 주택의 건물구조는 계단식으로 된 5층 다세대주택이고, 아래 <표> 에 나타난 바와 같이 쟁점주택과 비교대상주택은 그 면적이 43.11㎡로 동일할 뿐만 아니라 2005년부터 2008년까지의 기간에 그 기준시가도 4,800만원에서 7,200만원으로 동일한 반면, 5호주택은 그 면적이 35.37㎡이고 2005년부터 2008년까지의 기간에 기준시가도 2,800만원에서 5,800만원으로 쟁점주택의 기준시가와도 차이가 있는 것으로 확인된다. <표> 쟁점주택 ․ 비교대상주택 ․ 5호 주택의 비교내역 (단위: ㎡, 천원) 구분 쟁점주택 (3호) 비교대상주택 (2호) 5호주택 면적 43.11 43.11 35.37 (상속개시일)계약일 (2007.2.26.) 2007.1.16. 2006.11.5. (감정가액)매매가액 (117,500) 105,000 100,000 기준시가 2005.4.30. 48,000 48,000 28,000 2006.4.28. 49,000 49,000 39,000 2007.4.30. 72,000 72,000 58,000 2008.4.30. 72,000 72,000 58,000 (4)소득세법제97조 제1항에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 산정하는 것이 원칙이고, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 한다고 규정하면서, 소득세법 시행령제163조 제9항에서 "상속받은 자산의 취득가액을 실지거래가액으로 적용함에 있어서는 상속개시일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 한다“고 규정하고 있고,상속세 및 증여세법제60조 제1항 내지 제2항에서는 ”상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하고, 이 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다“고 규정하면서, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 ”법 제60조 제2항에서 규정하고 있는 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것“의 의미를 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 당해 자산에 대하여 감정한 사실이 있는 경우에는 그 감정가액에 의한다고 규정하고 있다.

(5) 위의 사실관계와 관련법령을 종합해 보건대, 쟁점주택의 상속개시일이 2007.2.26.이고, 2개의 감정평가법인이 상속개시일 현재를 기준으로 쟁점주택을 평가한 시점이 2008.7.17.이므로 이는 상속개시일로부터 약 17개월 후에 소급감정한 것에 해당되는 바, 2개의 감정평가법인이 소급감정한 가액의 평균액을 쟁점주택의 취득가액으로 보아야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단되고, 비교대상주택은 쟁점주택과 면적 ․ 용도 ․ 기준시가 등이 유사할 뿐만 아니라 그 매매시기도 쟁점주택의 취득시기와 유사하므로 처분청이 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 취득가액으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.