신고한 환산가액을 부인하고 검인계약서를 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부

○○○세무서장이 2010.2.1 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 157,725,450원의 부과처분은 ○○○ 146 답 1,746㎡, 같은 리 147 임야 39㎡, 같은 리 148 답 1,269㎡ 합계 3,054㎡의 취득가액을 소득세법 시행령제176조의2 제2항의 규정에 의한 환산가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.6.14. 취득한 ○○○ 146 답 1,746㎡, 같은 리 147 임야 39㎡, 같은 리 148 답 1,269㎡ 합계 3,054㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2007.12.24. 양도하고, 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액인 323,400,000원으로 하고 취득가액은 환산한 가액인 177,284,505원으로 하여 양도차익을 계산한 뒤 2008.1.31. 일반세율(100분의 36)을 적용하여 양도소득 과세표준예정신고를 하며 2007년 귀속 양도소득세 35,621,240원을 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도가액은 323,400,000원으로 확인되지만 환산한 취득가액은 인정할 수 없다고 하여 검인계약서상 매매가액인 39,500,000원을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하고 비사업용 토지로 보아 중과세 세율(100분의 60)을 적용하여 2010.2.1 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 168,372,910원을 경정·고지하였다.
• 다. 처분청이 2010년 3월 예정신고세액공제 미공제액 및 가산세 과다계상액을 정정하여 10,647,460원을 감액하는 경정을 함에 따라 남은 세액은 157,725,450원이다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 검인계약서는 취득세 및 등록세를 신고하기 위하여 형식적으로 작성하는 것으로 실지거래가액이 아니라 개별공시지가를 조금 상회하는 가액으로 하여 임의로 작성하는 것이므로 그 가액은 실지취득가액이 아니고, 개별공시지가의 상승추이, 쟁점토지를 담보로 한 대출금, 환산가액을 적용하여 경정한 인접토지의 사례 등을 보더라도 쟁점토지의 검인계약서상 매매가액을 취득가액으로 보아 과세한 처분은 부당하며, 또한 청구인이 쟁점토지를 공장부지로 조성하기 위하여 공장신설변경승인을 얻어 하수도 설치, 도로 포장 및 지반 정지 등에 지출한 인건비, 시멘트 등 자재비, 굴삭기·덤프트럭 사용료 등은 취득가액에 포함되어야 함에도 처분청이 이를 부인한 것도 부당하다.

(2) 쟁점토지는 청구인이 가구공장을 운영할 목적으로 취득하였으며 그 후 청구인 명의로 공장신설변경허가를 득하는 등 사업목적으로 사용하였으므로 비사업용 토지로 보아 과세한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 부동산 매매당사자들이 작성하여 시장·군수·구청장의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 사실과 다르게 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 할 것인 바, 청구인이 취득당시 매매계약서를 달리 제시한 적이 없으므로 검인계약서상 매매대금을 취득가액으로 하고, 청구인은 쟁점토지에 대하여 토지조성공사를 하였다고 주장만 할 뿐이며 관련 증빙서류를 제시하지 아니하고 있어서 이를 부인하고 과세한 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점토지에 공장을 신설하기 위하여 토지조성공사를 하는 등 사업목적에 사용하였다 주장하나, 쟁점토지는 공부상 지목이 변경된 것도 아니고 이 건은 사업용으로 볼 수 있는 경우에도 해당되지 아니하므로 비사업용 토지로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 청구인이 신고한 환산가액을 부인하고 검인계약서상 매매대금을 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부

(2) 공장용지로 지목변경을 하지 아니하고 청구인의 주소지와 소재지가 다른 쟁점토지(답, 임야)가 사업용 토지에 해당되는지 여부

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목，제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액” 이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

○ 소득세법 제104조의3【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.

1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 "농지" 라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만,농지법그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.
• 나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 시지역(지방자치법 제3조 제4항 의 규정에 의한 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 농지.(단서 생략)

2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한다.

• 가. 산림법에 의하여 지정된 산림유전자원보호림ㆍ보안림ㆍ채종림ㆍ시험림 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령이 정하는 것
• 나. 대통령령이 정하는 바에 의하여 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야
• 다. 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령이 정하는 것

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제168조의14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 법 제104조의3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간

2. 토지를 취득한 후 문화재보호법에 따라 지정된 보호구역 안의 토지: 보호구역으로 지정된 기간

3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 재정경제부령이 정하는 기간

③ 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다.

5. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 양도소득세 경정결의서와 조사복명서 등의 심리자료에 의하면, 청구인이 2005.6.14. 취득한 쟁점토지를 2007.12.24. 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 323,400,000원으로 하고 취득가액은 환산한 가액인 177,284,505원으로 하여 양도차익을 계산하고 일반세율(100분의 36)을 적용하여 양도소득 과세표준예정신고·납부를 한 데 대하여, 처분청이 쟁점토지의 양도가액은 323,400,000원으로 하고 검인계약서상 매매가액인 39,500,000원을 취득가액으로 하며 비사업용 토지로 보아 중과세 세율(100분의 60)을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세하였다가, 예정신고세액공제액과 가산세를 정정한 사실이 확인된다.

(2) 국세청 전산자료, 조사복명서, 과세전적부심사결정서, 매매계약서, 검인계약서 등에 의하면 다음과 같은 사실관계가 확인된다. (가) 2007.11.5. 체결한 쟁점토지 매매계약서(매도인: 청구인, 매수인: ○○○ 외 1인)를 보면, 매매 목적물은 쟁점토지이며, 매매대금은 323,400천원(계약보증금 75,000천원, 중도금 2007.11.20. 175백만원, 잔금 2007.11.27. 73,400천원)이고, 특약사항은 1) 매도인은 쟁점토지에 대한 인·허가를 취소함에 따라 환급받게 되는 개발전용부담금 전액을 매수인에게 주기로 한다. 2) 쟁점토지를 매매함에 있어 매도인이 주장하는 인·허가사항에 문제가 발생하는 경우 본 계약은 쌍방의 합의 하에 아무런 조건이 없이 해약하기로 한다는 내용인 점 등이 확인고, 쟁점토지의 등기부등본에는 2007.11.5. 매매를 등기원인으로 하여 2007.12.24. 소유권이전등기된 내역이 등재되어 있으며, 한편 쟁점토지의 지목은 양도할 때까지 변경되지 아니하였다. (나) 쟁점토지의 취득당시 검인계약서에는 ○○○시장이 2005.6.14. 검인하였고, 작성일자는 2005.6.13.이며, 계약금 없이 매매대금 39,500천원 전액을 잔금으로 하여 2005.6.13. 지급하는 것으로 약정되어 있으며, 매매대금의 필지별 지급내역은 ○○○ 146 답 1,746㎡가 25,000천원이고, 같은 리 147 임야 39㎡가 500천원이며, 같은 리 148 답 1,269㎡가 14,000천원이고 합계는 39,500천원이다. (다) 쟁점토지의 개별공시지가 변동내역은 아래 표와 같으며, 쟁점토지 개별공시지가의 합계액은 취득당시(2005.6.14.)에는 39,112,560원, 양도당시(2007.12.24.)에는 82,022,700원이다. 〔쟁점토지 개별공시지가 변동내역〕 (단위: 원) 구 분 2005.1.1 2006.1.1 2007.1.1 2008.1.1

○○○ 146(답 1,746㎡) 14,200 24,900 26,100 27,400

○○○ 147(임야 39㎡) 9,240 11,500 13,100 14,200

○○○ 148(답 1,269㎡) 11,000 21,800 25,300 26,500

(3) 청구인은 검인계약서는 취득세 및 등록세를 신고하기 위하여 형식적으로 작성한 것으로 그 매매가액은 실지거래가액이 아니므로 검인계약서상 매매가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하는 것은 부당하다고 주장하면서 공장신설변경승인서, 쟁점토지를 담보로 한 대출금 관련서류, 환산가액을 적용한 인접토지 관련서류, 쟁점토지 지반공사내역, 쟁점토지 현장사진 등을 제시하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지에 대한 공장신설승인서(2005.5.21. ○○○시장 발급)와 공장신설변경승인서(2005.6.7. ○○○시장 발급)에 의하면, 청구인은 ○○○이 신청하여 받은 공장신설승인에 대하여 2005.5.30. ○○○시장에게 쟁점토지 지상에 가구(장농, 신발장, 장식장)를 생산품목으로 하는 공장신설변경신청을 하여 승인을 받았으며, 공장용지면적이 3,054㎡이고, 공장건축면적은 1,217㎡(제조시설 661㎡, 사무실 55㎡, 창고 270㎡, 기타 231㎡)이며, 종업원의 수는 20명으로 되어 있다. (나) 쟁점토지의 등기부등본, 청구인 명의의 예금통장(○○○) 등을 보면, 청구인이 2005.7.25. 쟁점토지를 담보로 제공하여 채권최고액을 160,000,000원으로 하는 근저당권의 설정등기를 하고 2005.7.29. ○○○으로부터 122,470,000원을 대출받은 사실이 확인된다. (다) 청구인은 쟁점토지에 대한 지반공사에 따른 공사비로, ① 토목공사비로 흙높이 공사비 4ｍ 40백만원, 도로포장공사(시멘트)비 30백만원, 하수도공사비 15백만원, 장비(굴삭기, 트럭 등)사용료 10백만원, ② 토목허가 관련비용으로 설계비, 공채, 전용부담금 등 28백만원, ③ 건축허가 관련비용으로 12백만원 합계 135백만원을 제시하고 있으나 금융거래증빙 등 객관적인 증빙서류는 제시하지 아니하고 있다. (라) 쟁점토지의 현장사진(10매)을 보면, 위 (다)와 관련한 공사를 시행한 것으로 나타난다. (마) 쟁점토지와 인접한 ○○○ 외 2필지에 대한 양도소득세 과세표준신고서, 과세예고통지서 등에 의하면, 취득가액을 환산가액으로 하여 경정한 사실이 인정된다.

(4) 위의 내용을 종합하여 보면, (가)소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 및 제3항에서 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 경정할 때 취득가액이 불분명한 경우 ① 지목 및 이용현황이 유사한 토지의 취득일 전후 각 3월 이내의 매매사례가액, ② 취득일 전후 각 3월 이내에 2 이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액, ③ 당해 토지의 양도당시 실지거래가액을 양도당시와 취득당시의 기준시가 비율로 환산한 취득가액, ④ 당해 토지의 기준시가를 순차로 적용하도록 규정하고 있다. (나) 부동산거래에 따른 등기시 실지거래가액을 기재하도록 하는부동산등기법의 개정내용이 시행된 2006.6.1. 이전에는 취득세ㆍ등록세 등을 적게 납부할 목적으로 실제 매매계약서 외에 별도로 매매대금을 낮추어 작성하는 검인용 매매계약서를 작성하는 것이 일반적인 관행이었는 바, ① 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액으로 본 검인계약서상 매매가액은 계약금도 없이 계약일에 매매대금 전액을 지급하는 것으로 약정되어 있어 형식적인 것이므로 시가를 반영한 것으로 인정할 수는 없는 점, ② 쟁점토지의 검인계약서상 매매가액인 39,500,000원은 당해 토지의 취득당시 개별공시지가인 39,112,560원에 비하여 불과 387,440원이 높은 가액인 점, ③ 쟁점토지의 실지양도가액인 323,400,000원은 검인계약서의 매매가액인 39,500,000원에 비하여 819％가 상승한 가액으로 개별공시지가의 상승률인 210％에 비하여 상승폭이 지나치게 높은 점, ④ 쟁점토지의 취득일(2005.6.14.)부터 2월이 지난 2005년 7월 쟁점토지에 설정한 근저당권의 채권최고액이 160,000,000원인 점, ⑤ 쟁점토지에는 이미 공장신설승인이 되어 있어 청구인이 취득한 뒤 변경을 신청하여 승인을 받은 점, ⑥ 쟁점토지의 인접토지에 대하여는 검인계약서상 매매가액을 취득가액으로 인정하지 아니한 점, ⑦ 쟁점토지상에 성토 등의 지반공사가 시행된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점토지의 실지취득가액은 검인계약서상 매매가액과 상당한 차이가 있다고 보이는 만큼, 동 검인계약서상 매매가액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이다. (다) 시장·군수 등의 검인을 받은 부동산 매매당사자들의 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장하는 자가 입증하여야 하는 것이나, 이 경우에도 검인계약서상의 매매가액을 무조건 취득가액으로 적용하는 것은 타당하지 아니하며 이를 적용하기 위해서는 시가를 반영한 사실이 나타나는 등 합리성이 있다고 인정되어야 할 것이며, 위 (나)에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지의 검인계약서상 매매가액은 시가를 반영한 것이 아니어서 실지취득가액으로 보기는 어렵고, 쟁점토지의 인접토지에 대하여는 검인계약서상 매매가액을 취득가액으로 인정하지 아니한 사례가 있음에도, 처분청은 쟁점토지의 매매사례가액이나 감정가액 등 다른 실지취득가액을 찾기 위하여 구체적으로 조사한 내역은 나타나지 아니한다. (라) 처분청이 확인한 실지양도가액에 대하여는 다툼이 없는 이 건의 경우, 청구인이나 처분청이 쟁점토지와 유사한 토지의 매매사례가액이나 당해 토지에 대한 감정가액의 제시가 없으므로 쟁점토지의 취득가액으로 환산가액을 적용하는 것이 타당하다고 판단된다(조심 2009중2554, 2009.12.22. ; 조심 2008서2077, 2009.5.20. ; 조심2008부765, 2008.6.30. 같은 뜻임). 따라서, 쟁점토지의 양도차익을 산정함에 있어 취득가액은소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항에 의하여 환산한 가액으로 함이 타당하다 하겠다.

(5) 또한, 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 중과세 세율을 적용한 것에 대하여 청구인은 쟁점토지에 공장신설변경승인을 받고 토지조성공사를 하는 등 사업용으로 사용하였다고 주장하나, 쟁점토지는 취득일 이후 지목이 변경되지도 아니하였고, 공장건물이 신축된 사실도 나타나지 아니하며, 청구인의 주소지가 쟁점토지의 소재지와 다른 것은 물론 청구인이 이에 대한 구체적인 증빙서류를 제시하지 아니하고 있으므로 청구주장을 인정하기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.