취득 전 재개발구역인 정비지구로 지정된 경우 비사업용 토지에 해당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2008.5.23. ○○○ 토지 379㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 그 지상 건물 84㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 주식회사 ○○○은행에 양도가액 63억520만원에 양도하고 일반세율(36%)을 적용하여 양도소득세를 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지에 대하여 청구인이 취득한 이후부터 사용제한된 것이 아니라 청구인이 취득하기 이전부터 법령에 따라 사용이 제한된 것으로서 비사업용토지에 해당한다는 ○○○지방국세청장의 감사지적에 따라 비사업용토지에 대한 중과세율을 적용하여 2010.3.5. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 1,746,587,670원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1975년에 투기목적으로 쟁점토지를 취득한 것이 아니라 식당영업을 위해 취득하여 1983년까지 식당(○○○)을 운영하였고, 폐업 3년 전인 1980년에 도시계획이 공원용지로 변경되어 건물 보수나 개축이 불가하여 건물을 멸실하고 주차장 영업을 하였는바, 1973년에 재개발구역으로 지정된 후에도 매매가 가능하였으나 1980년 공원용지로 지정된 이후에는 재개발사업시행자가 빌딩신축과 함께 쟁점토지를 취득하여 공원을 조성한 후 기부체납하여야 하기 때문에 거래가 불가능하였다. 청구인은 2004년에 공원용지로 지정된 토지에 대하여 재산세를 중과하는 것은 부당하다는 진정과 식당건물을 신축할 수 있는지 질의를 하였고, 입법 중인 종합부동산세와 관련하여 종합합산과세대상에서 제외해 달라는 민원 및 공원용지 해제와 매수 요청, 2005년에 종합합산과세의 부당성과 공원용지 해제를 요청하는 민원제기, 2006년에 재산세 부담을 낮추기 위해 식당건물의 건축허가 신청을 하는 등, 쟁점토지 취득 후 도시계획 변경에 따른 공원용지 지정에도 불구하고 토지의 이용상 제한 해소 및 세제상 불이익을 개선하기 위해 부단히 노력하였다. 쟁점토지는 1973.9.6. 당초 재개발사업구역 내 재개발사업 대상토지로 지정되었으나 1976.4.7. 도시계획시설인 ○○○이 ○○○일대 2,878㎡로 신설되었다가 1980.2.12. ○○○ 위치가 ○○○에서 쟁점토지(○○○)를 포함한 ○○○번지로 변경되면서 면적도 3,947㎡(1,069㎡ 증가)로 변경되었으며, 재개발대상 토지에서 도시계획시설인 공원으로 변경되면 당해 토지는 재개발사업과 관련된 건물신축이 불가하여 1980.2.12.에 건축물을 신축할 수 있는 토지에서 공원 목적외에 사용이 불가능한 토지로 변경된 것이다. 따라서, 쟁점토지는 현황, 취득사유 또는 이용 상황, 도시계획변경에 의한 공원용지 지정 등을 종합할 때, 취득 이후에 비사업용토지가 된 부득이한 사유 또는 정당한 사유가 있었다고 보아야 하므로 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 중과세율을 적용한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점건물은 2008.1.8. 사용승인된 후 약 3개월 후인 2008.1.8.(매매계약일) 양도되었고, 시가표준액이 48,132천원으로 쟁점토지 시가표준액 3,221,500천원의 1.5%로서 3%에 미달하여 쟁점토지의 양도는 나대지의 양도에 해당한다. 쟁점토지는 1992.4.6. 노외주차장으로 설치신고되어 2004년까지 종합토지세로 과세되다가 2005년 이후 종합합산과세대상 토지로 재산세가 과세되었으며, 청구인이 취득(1975.12.29.)하기 전인 1973.9.6. 정비지구 및 재개발구역으로 지정되어 정비사업이 아닌 개별 필지의 건축행위는 사용제한되었다(○○○, 1973.9.10.자 관보). 청구인은 쟁점토지 취득 후 1980.2.12. 공원지역으로 지정되어 사용제한되었다고 주장하나, 이는 1973.9.6. 지정된 정비지구 및 재개발구역의 일부지역 간의 조정·합병된 것으로 특정토지(지번)가 추가 편입된 것이 아니라 당초 지정면적 보다 감소(기 도로 개설로 8,500㎡ 감소)된 것일 뿐 1980.2.12. 재개발구역 변경고시는 쟁점토지의 사용제한과 관련이 없으므로 쟁점토지의 정비지구 및 재개발구역 지정고시일은 1973.9.6.로 확인된다. 주차장영업용(노외주차장) 토지인 쟁점토지의 2001~2007년 수입금액비율은 토지가액의 1.6%(2001년), 0.07%(2002년), 1.2%(2007년) 등으로 3% 미만에 미달하여 비사업용 토지에 해당한다. 소득세법 시행령제168조의14 제1항 제1호에 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지라고 명백히 규정하고 있으므로 비사업용 토지에서 제외되기 위해서는 토지 취득이후에 사용제한이 있어야 하는데, 쟁점토지는 취득이전에 사용제한이 있었으므로 비사업용토지에서 제외되는 토지로 볼 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 중과세율을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 양도소득과세표준 세 율 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2의 7. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지 양도소득과세표준의 100분의 60 제104조의3【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

• 다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제168조의11【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】

① 법 제104조의3 제1항 제4호 다목에서 “거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

2. 주차장용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 다. 주차장운영업용 토지 주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고，주차장법에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 재정경제부령이 정하는 율 이상인 토지 제168조의14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 법 제104조의3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간

4. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령이 정하는 기간 (3) 소득세법 시행규칙 제83조의4 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】

⑥ 영 제168조의11 제1항 제2호 다목에서 "기획재정부령이 정하는 율" 이라 함은 100분의 3을 말한다. 제83조의5【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 영 제168조의14 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)ㆍ면허 등을 신청한 자가 건축법 제12조 의 규정 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지: 건축허가가 제한된 기간

12. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제11호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지: 당해 사유가 발생한 기간

(4) 구 도시계획법(1972.12.30. 법률2435호로 개정된 것) 제4조【행위 등의 제한】

① 제12조 제4항의 규정에 의한 고시가 있은 후에는 도시계획구역안에서 다음 각호의 1에 해당하는 행위는 시장 또는 군수의 허가 없이 이를 행할 수 없다. 다만 대통령령이 정하는 경미한 행위에 대하여는 그러하지 아니하다.

1. 토지의 형질의 변경 또는 죽목의 재식이나 토석의 채취

2. 건축물 기타 공작물의 신축·개축 또는 증축이나 이동이 용이하지 아니한 물건의 설치 또는 퇴적

3. 대통령령이 정하는 면적이하로의 토지의 분할 ※ 97헌바26, 1999.10.21. 1. 도시계획법 제4조 (1971.1.19. 법률 제2291호로 전문개정되어 1991.12.14. 법률 제4427호로 최종 개정된 것)는 헌법에 합치되지 아니한다.

2. 위 법률조항은 2001.12.31.을 시한으로 입법자가 개정할 때까지 계속 적용된다.

(5) 도시및주거환경정비법(2002.12.30. 법률 제6852호로 제정된 것) 제5조【정비구역안에서의 건축제한】 제4조 제항의 규정에 의한 정비구역의 지정고시가 있은 날부터 당해 정비구역안에는 정비계획의 내용에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물을 설치할 수 없다. 다만, 시장·군수가 정비사업의 시행에 지장이 없다고 판단하여 허가하는 경우에는 그러하지 아니하다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 쟁점부동산 중 쟁점토지(대 379㎡)는 1975.12.24. 매매를 원인으로 1975.12.29. 청구인 명의로 소유권이전등기(당초 ○○○ 대 411.2㎡를 취득, 1987.3.28. 분할로 대 32.2㎡를 동 번지○○○에 이기)되었고, 쟁점건물은 지상 1층 벽돌구조 단독건물(연면적 84㎡)로 2007.12.3. 착공되어 2008.1.21. 청구인명의로 소유권보존등기(사용승인일 2008.1.8.)되었으며, 쟁점토지 및 쟁점건물은 2008.5.23. 주식회사 하나은행 명의로 소유권이전등기를 경료하였다. (나) 쟁점부동산 양도당시 쟁점건물의 시가표준액은 48,132천원이고 쟁점토지의 시가표준액은 3,221,500천원으로 쟁점건물가액 대비 쟁점토지가액 비율이 1.5%로서 당해 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달한다. 또한, 청구인은 쟁점토지 지상에 1992.4.6. 노외주차장 설치신고를 하였고, 쟁점토지(주차장운영업용)의 수입금액 비율은 아래 <표1>과 같이 토지가액의 3%에 미달한다. <표1> 쟁점토지관련 주차장운영 수입내역

○○○ (다) 청구인은 쟁점토지의 양도(양도가액 63억520만원)에 대하여 일반세율(36%)을 적용하여 양도소득세 1,012,411,030원을 2008.7.17. 자진신고하고 납부(2008.7.31. 512,411,030원, 2008.9.16. 5억원)하였고, 처분청은 쟁점토지를 비사업용토지로 보아야 한다는 ○○○지방국세청장의 감사지적에 따라 일반세율 적용을 부인하고 중과세율(60%)을 적용하여 이 건 양도소득세 1,746,587,670원을 경정·고지하였다. (라) 재개발구역으로 지정된 쟁점토지 관련 최초 고시 및 변경 등 고시 내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> 재개발구역 최초 고시 및 변경 고시 등 내용

○○○ 위 건설부고시 제367호(1973.9.6.)와 서울특별시 ○○○ 발행 공문(○○○ 2009.10.26.)에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 취득(1975.12.29.)하기 전인 1973.9.6.부터 재개발구역으로 고시되어 정비사업이 아닌 개별 필지의 건축행위가 제한되는 것으로 되어 있다. (마) 청구인은 재개발구역으로 지정되면 건축물의 높이가 최저 20M에서 최고 56M, 층수는 최저 5층에서 최고 15층, 용적율도 최저 335%에서 최고 874%에 달하는 등(○○○ 고시 ○○○1980.2.12.) 사용제한이 아닌 획기적인 토지의 이용가치가 증대되나, 특정 토지가 재개발대상 토지에서 도시계획시설인 공원용지로 변경 결정되면 위 허용되는 것이 불가능해지고 공원시설로 사용이 제한되는데 쟁점토지의 경우 당초(1973.9.6.) 재개발대상에 해당되었고, 공원용지를 신설 결정한 1차 변경고시(1976.4.10. ○○○부 고시 ○○○호) 때도 공원용지에 포함되지 아니하였다가, 1980.2.12. 공원용지에 편입되었으므로 공원용지로 편입된 시점을 법령상 사용제한으로 보아야 한다고 하면서, 설령 취득 전에 사용제한이 되었다고 보더라도 청구인이 아래 <표3>과 같이 노력한 점 등에 비추어 취득 이후에 도시계획변경 등 비사업용 토지가 된 부득이한 사유 또는 정당한 사유가 있었다고 보아 중과세율 적용에서 배제하여야 한다고 주장한다. <표3> 쟁점부동산 취득 및 양도 경위

○○○

(2) 위의 사실관계 등을 기초로 쟁점토지의 양도에 대하여 비사업용토지로 보아 중과세율을 적용하여 과세한 처분이 정당한지 이에 대하여 본다. (가) ○○○고시 제○○○호(1973.9.6.) 및 서울특별시 ○○○청장 발행 공문(○○○, 2009.10.26.)에 의하면, 쟁점토지는 1973.9.6.부터 정비사업이 아닌 개별 필지의 건축행위에 대한 사용제한이 되어 있어 청구인이 취득(1975.12.29.)하기 전부터 이미 사용제한이 되었음을 알 수 있고, 청구인이 도시계획 변경 등으로 주장하는 ○○○부 고시 제○○○호(1976.4.7.) 및 ○○○부고시 제○○○호(1980.2.12.)는 위 <표2>에서 보듯이 당초 1973.9.6. 재개발구역 정비지구로 지정고시한 지역에 대하여 일부지역(주차장지역, 공원지역, 도로지역 등)간에 서로 조정·합병된 것의 고시에 불과하여 이를 취득이후 사용제한 또는 도시계획의 변경으로 보기도 어렵다. (나) 소득세법제104조의3 제1항에 따라 비사업용토지 여부를 판단할 때 당해 토지를 소유하는 기간 중에 같은 법 시행령 제168조의14 제1항 제1호 및 제4호, 같은 법 시행규칙 제83조의5 제1항 제1호 및 제12호에 따라 사용이 제한된 기간 또는 도시계획 변경 등의 정당한 사유로 인한 기간은 비사업용토지로 보지 아니하나, 쟁점토지와 같이 취득하기 이전에 재개발구역인 정비지구로 지정된 경우에는 당해 법령(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등)의 적용대상에 포함되지 아니하는 것이므로(조심 ○○○, 2009.12.22.외 다수 같은 뜻임), 처분청이 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.