매입임대주택 요건을 충족하지 못한 경우 양도소득세 감면대상에 해당하지 아니함

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2001.9.11. 증여를 원인으로 취득한 ○○○(대지 12.2㎡, 건물 19.11㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2009.8.12. 양도하고, 2009.9.7. 양도소득 과세표준 예정신고를 하면서, 쟁점주택이조세특례제한법(이하 “조특법”이라 한다) 제97조의2에서 규정하는 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면특례 적용대상 주택에 해당하는 것으로 보아 산출세액 전액에 대하여 양도소득세 감면신청을 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점주택과 관련하여임대주택법상 임대사업자로 등록을 한 사실이 없으므로 조특법 제97조의2에서 규정하는 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면특례 적용대상이 아니라고 보아 감면적용을 배제하고, 2010.3.18. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 26,629,400원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인의 부친 최○○○은 건물의 일부를 임대할 목적으로 4층 규모의 다세대주택을 신축하여 2001.8.18. 소유권 보존등기를 한 다음, IMF사태로 인하여 다니던 회사를 그만두고 대학교 초빙교수로 어렵게 생계를 유지하고 있던 청구인에게 2층 다세대주택 4가구(○○○ 내지 ○○○, 이하 “임대주택”이라 한다)를 2001.9.1. 증여하였고, 청구인은 이를 증여받은 후부터 현재까지 임대하면서 임대소득에 대하여 종합소득세를 매년 신고납부하였으며, 그 중 1가구인 쟁점주택을 2009.8.12. 양도하였는바, 쟁점주택은 1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 신축된 주택이고 5년 이상 임대하였으므로 조특법 제97조의2의 규정에 의한 양도소득세 감면대상 신축임대주택의 요건을 충족하고 있는데도 처분청은 청구인이 쟁점주택과 관련하여임대주택법에 의한 임대사업자로 등록을 하지 아니하였다 하여 동 규정에 의한 양도소득세 감면을 배제한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 임대사업자로 등록을 하지 아니하였을 뿐, 관할세무서장에게 주택임대신고를 하였으므로 쟁점주택을 양도소득세 감면대상 주택으로 보지 아니한 것이 부당하다고 주장하나, 조특법 제97조의2의 규정은임대주택법에 의한 신축임대주택 및 매입임대주택에 대하여 적용되는 것이므로임대주택법에 의하여 등록을 하지 아니하는 경우에는 과세특례를 적용할 수 없으며, 청구인은임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 등록을 하지 아니하였을 뿐만 아니라, 4세대를 임대하여 등록 요건(매입임대주택의 경우 공동임대주택은 5세대를 임대하여야 등록 가능)을 구비하지도 못하고 있으므로 쟁점주택의 양도소득에 대하여 양도소득세 감면을 배제한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 임대주택법제6조의 규정에 의한 임대사업자로 등록하지 아니한 청구인이 증여로 취득한 주택을 임대하다가 양도하는 경우조세특례제한법제97조의2에 의하여 양도소득세 감면대상이 되는 신축임대주택에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령

○ 조세특례제한법(2010.1.1. 법률 제9921호로 개정되기 전의 것) 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면】

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세 또는 특별부가세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조세특례제한법 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 특례】

① 대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 "신축임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택

• 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택

2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)

• 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택

② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면】

② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번 상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 소득세법시행령 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다.

③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 내국인은 주택의 임대를 개시한 날부터 3월이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지(임대주택사업자의 경우에는 당해 법인의 본점 또는 주사무소의 소재지를 말한다) 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지(임대주택사업자의 경우에는 당해 법인의 본점 또는 주사무소의 소재지를 말한다) 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증

3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본

4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본

5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류

⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 2.~3. (생략)

4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것

5. 제1호 내지 제3호의2의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것

○ 조세특례제한법 시행령 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면특례】

① 법 제97조의2 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 내국인"이라 함은 1호이상의 신축임대주택(법 제97조의2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 개인 또는 내국법인을 말한다.

② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고·세액감면의 신청·임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제5항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류 외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

○ 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
• 나. 주택법제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.

○ 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】

① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

○ 임대 주택법 시행령 제6조 【임대사업자의 범위 및 등록기준】

① 법 제6조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 또는 세대를 말한다.

1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대

2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대

○ 임대 주택법 시행령 제7조 【임대사업자의 등록절차】

① 법 제6조 제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 등록 신청서를 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수 또는 구청장”이라 한다)에게 제출하여야 한다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항의 등록 신청서를 접수하면 제7조 제2항에 따른 등록 기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 임대사업자 등록부에 이를 올리고 등록증을 신청인에게 발급하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2001.9.11. 쟁점주택을 포함하여 임대주택을 아버지 최○○○으로부터 증여받고 2001.11.2. 증여세 과세표준신고를 하였으며, 2009.7.28. 박○○○과 쟁점주택에 대하여 매매대금을 165백만원으로 하여 매매계약을 체결하고, 계약상 잔금지급일에 매수인 앞으로 소유권이전등기를 하였음이 부동산등기부등본 등에 나타난다.

(2) 청구인은 임대주택을 증여받은 이후 계속하여 임대하고 있다는 증빙으로 2002년부터 2008년까지의 종합소득세 과세표준 확정신고서를 제시하고 있으며, 당해 신고서에 첨부된 임대주택의 임대현황은 아래와 같다.

(3) 조특법 제97조의2 제1항과 제1호 및 제2호의 규정을 종합하면, 양도소득세 감면대상이 되는 신축임대주택에 해당되기 위해서는 임대주택법에 의한 건설임대주택과 매입임대주택으로서 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 당해 주택을 의미한다고 할 것이고,임대주택법제2조 제2호에서 “건설임대주택”이란 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택이나 주택건설사업자가 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 임대사업자 등록을 마치고 임대하는 주택을 의미하고, “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다고 규정하고 있으므로 법 문언상 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하거나 매입하여 임대하는 주택에 한하여 건설임대주택이나 매입임대주택으로 볼 수 있다 하겠고, 임대사업자가 되기 위해서는임대주택법제6조 제1항에 따라 등록을 하여야 하는데, 같은 법 시행령 제6조 제1항 제2호에 의하여 임대사업자로 등록하기 위해서는 매입임대주택의 경우 5세대 이상의 공동주택을 임대하여야 한다.

(4) 이 건의 경우, 청구인은 쟁점주택이 조특법 제97조의2 제1항에서 규정하는 양도소득세 감면요건을 충족한 것으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인은 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록한 사실이 없고, 매입임대주택의 경우 5세대 이상의 공동주택을 임대하여야 하는 요건을 갖추지도 못하였는 바, 청구인이 소유한 주택이 임대주택법에 의한 매입임대주택에 해당된다고 보기 어려운 이상, 쟁점주택은 조특법 제97조의2 제1항의 규정에 의한 양도소득세 감면대상에 해당된다고 보기 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점주택을 양도소득세 감면대상이 되는 신축임대주택에 해당되지 아니한다고 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.