비사업용 토지로 보아 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2004.9.24. ○○○ 답 461㎡(○○○로 이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2007.9.19. 양도하고, 2007.10.17. 양도소득 과세표준예정신고시 쟁점토지를 사업용 토지로 보아 일반세율을 적용하여 2007년 귀속 양도소득세를 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 중과세 세율(100분의 60)을 적용하여 2010.2.8. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 15,730,040원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 어린이집 및 교회를 신축할 목적으로 쟁점토지를 취득하였으나, ○○○이 기존 지주에 대한 보상문제로 구획정리가 늦어져 건축허가를 하지 아니함에 따라 부득이 ○○○에 양도한 것인 만큼, 쟁점토지는 행정관청의 행정지도에 의하여 건축행위가 제한된 것이므로 청구인이 ○○○에게 최초로 건축이 가능한지 여부를 확인한 날인 2004.11.1.부터 부득이한 사유가 발생한 것으로 보아 쟁점토지를 사업용 토지로 판정하여야 함에도 이를 비사업용 토지로 보아 그에 대하여 양도소득세를 중과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 도시개발구역 안의 토지로 청구인이 취득하기 이전부터 이미 도시개발구역으로 지정·고시되었는바, 이러한 경우 도시개발사업기간 동안 즉 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되기 전에 양도한 토지는 건축제한이 존재하였던 기간이 있었다 하더라도 사업용에 사용한 것으로 인정할 수 없으므로 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 중과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제104조의3【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.

1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 농지법 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.
• 나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 시지역(지방자치법 제3조 제4항 의 규정에 의한 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 농지. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시ㆍ광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 종료되지 아니한 농지를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제168조의6【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

• 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간
• 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 제168조의14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간

4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간

③ 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다.

5. 그 밖에 공익ㆍ기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지

○ 소득세법 시행규칙 제83조의5【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 영 제168조의14 제1항 제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)ㆍ면허 등을 신청한 자가 건축법 제12조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지: 건축허가가 제한된 기간

8. 도시개발법에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지: 건축이 가능한 날부터 2년

12. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제11호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지: 당해 사유가 발생한 기간

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2004.9.24. ○○○ 내에 있는 쟁점토지를 취득한 뒤 2007.9.19. 양도하고 일반세율을 적용하여 양도소득과세표준예정신고를 한 것에 대하여, 처분청은 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 중과세 세율을 적용하여 양도소득세를 과세하였다.

(2) 처분청이 제출한 과세근거자료에 의하여 ○○○의 사업추진경위를 보면, 1998.6.12. 토지구획정리사업지구로 지정된 뒤 2000.12.26. 공사에 착공하고, 2001.1.29. 사업시행인가를 받아 2001.8.25. 지구단위계획이 결정·고시되었고, 2006.12.13. 현재 공정율은 94%이며, 2007.8.31. 준공예정인 사실이 확인된다.

(3) 청구인은 ○○○(단독 1종) 내의 쟁점토지에 어린이집, 보육시설, 놀이방 등을 건립·운영하기 위하여 토지이용계획서를 첨부하고 2004.9.7. 토지거래계약허가를 신청하여 2004.9.20. ○○○으로부터 허가를 얻어 쟁점토지를 취득하였으나, 기존 지주에 대한 보상문제로 구획정리사업이 지연되어 쟁점토지 위에 건축을 할 수 없게 된 이 건은 부득이한 사유로 건축허가가 제한된 경우에 해당되어 쟁점토지는 사업용 토지로 보는 것이 타당하다 주장하며 토지거래계약허가신청서(2004.9.7.)와 ○○○ 토지거래계약허가증(2004.9.20.) 및 ○○○ 명의 공문(개발2과-1915, 2007.5.11.) 등을 증빙서류로 제시하고 있고, 청구인이 쟁점토지상 환지예정지의 사용을 신청하자 ○○○은 기반시설 미확보로 불가하다고 통보하였다.

(4) 살피건대, 소득세법 시행령제168조의14 제1항 제1호에 의하여 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지의 경우 사용이 금지 또는 제한된 기간은 비사업용 토지로 보지 아니하나, 쟁점토지는 청구인이 취득(2004.9.24.)하기 전부터국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 토지구획정리사업에 대한 시행인가(2001.2.29.)를 받아 사업이 이미 진행중인 ○○○ 내의 토지이므로 위의 규정이 적용되지 아니하며(조심 2009중2074, 2009.7.17. 외 다수 같은 뜻임), 또한 이 건은 소득세법 시행규칙제83조의5 제1항에서 규정하는 부득이한 사유에 의하여 토지의 사용이 금지 또는 제한된 경우에도 해당하지 아니하므로 토지에 대한 보상문제로 인하여 부득이 건축을 할 수 없게 되어 쟁점토지를 양도하였으므로 비사업용 토지가 아니라는 청구인의 주장은 인정하기 어렵다 하겠다.

(5) 따라서, 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 중과세 세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.