공유점포의 임대수입은 분배받은 상가소유자의 수입금액으로 인정

○○○세무서장이 아래 <표1>과 같이 2010.1.12. 청구법인에게 한 2004.4.1.~2005.3.31.사업연도 내지 2008.4.1.~2009.3.3.1사업연도 법인세 102,587,260원의 부과처분, 소득금액변동통지(배당) 및 2004년 제2기~2009년 제1기 부가가치세 91,001,200원의 부과처분은 서울특별시 ○○○ 중 일부 공유점포에 대한 임대료인 608,478,000원(각 사업연도별 121,695,600원)을 청구법인의 임대료 수입금액에서 제외하여, 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구법인은 상가시설관리 서비스업을 영위하는 법인사업자로, 2004.4.1.부터 2009.3.31.까지 서울특별시 ○○○에 대한 시설관리 및 유지 업무를 수행하면서, 쟁점상가 4층 중 일부 공유점포(이하 “쟁점점포”라 한다)의 임대료로 매월 10,141,300원씩을 받아 5개 사업연도 합계 608,478,000원(공급대가로 각 사업연도별 121,695,600원; 이하 “쟁점금액”이라 한다)을 수령한 후, 2004.4.1.~2005.3.31.사업연도(사업연도 종료일을 기준으로 이하 “2005사업연도”라 한다)~2009사업연도 법인세, 2005년 제1기~2008년 제2기 부가가치세 신고시 쟁점금액을 익금 및 과세표준에 산입하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 2009.9.8.부터 2009.10.6.까지 청구법인에 대한 법인사업자통합조사를 실시하여 쟁점점포의 임대료 수입인 쟁점금액이 청구법인에게 귀속된다고 보아, 아래 <표2>과 같이 쟁점금액을 익금산입(부가가치세 등 손금산입)하고 그 금액의 100/110(각 부가가치세 과세기간별: 55,316,182원)을 부가가치세 과세표준에 산입하여, 2010.1.12. 청구법인에게 2005~2009사업연도 법인세 102,587,260원을 경정·고지함과 동시에 쟁점금액에서 부가가치세, 화재보험료 선부담분 등을 제외한 금액을 청구법인의 주주에 대한 배당으로 소득처분하여 소득금액변동통지를 하였고, 2004년 제2기~2009년 제1기 부가가치세 합계 91,001,200원(2004년 제2기: 9,633,310원, 2005년 제1기: 9,332,940원, 2005년 제2기: 9,027,590원, 2006년 제1기: 8,727,310원, 2006년 제2기: 8,421,880원, 2007년 제1기: 9,781,000원, 2007년 제2기: 9,475,630원, 2008년 제1기: 9,173,630원, 2008년 제2기: 8,863,310원, 2009년 제1기: 8,564,600원)을 경정·고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2010.4.6. 심판청구를 제기하였다.

○○○

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 입주상인들로부터 받는 유지관리비 및 각 층별 공유점포의 임대수익으로 운영되고 있는 쟁점상가를 관리운영하는 법인으로, 쟁점상가의 소유자들을 대신하여 임차인들로부터 임대수입금액을 징수·관리·분배하지 아니하였으며, 소유자들로부터 관리비를 받지 아니하는 대신, 쟁점상가 중 공유면적(통로, 계단 등)을 점포로 만든 공유점포를 임대한 경우, 공유점포의 임대수입은 청구법인의 수익금으로 보아서 법인세 및 부가가치세를 신고하였는데, 쟁점상가 중 4층은 무허가 건물로 일부를 청구법인의 사무실로 무상사용하고 있고, 나머지를 25개의 창고로 만들어 이 중 4개는 청구법인이 관리·임대하여 법인 수익금으로 신고하였으나, 나머지 21개인 쟁점점포는 쟁점상가의 소유자들이 임대하여 그 수익금을 지분비율에 따라 분배하였던바, 청구법인이 임대료의 수입, 관리, 분배를 대행하였다 하여 쟁점상가의 소유자들이 쟁점점포를 임대하고 받은 대가인 쟁점금액을 청구법인의 수입으로 보아서는 아니된다.
• 나. 처분청 의견 쟁점점포의 임대료인 쟁점금액의 실질 귀속자를 판단함에 있어 단순히 소유자가 누구인지 여부가 중요한 것이 아니라 누가 임대료를 실질적으로 관리·징수하는지 여부를 기준으로 하여야 하는 점, 쟁점상가의 관리회사인 청구법인은 모든 공유점포를 직접 관리하면서 임대료를 징수하였는데, 쟁점점포를 포함한 쟁점상가의 4층은 모두 공유점포인바, 다른 공유점포의 임대료는 청구법인의 수입금액임을 인정하면서 같은 형태인 쟁점점포에 대하여만 쟁점상가의 소유자들에게 귀속된다고 봄은 이례적인 점, 청구법인도 조사과정에서 쟁점점포에 대한 임대료수입을 신고누락하였다는 내용의 확인서를 작성하였던 점, 쟁점점포의 임대료 배분과 관련된 배당지급 기안용지(1989년, 2008년)가 청구법인의 명의로 작성되었을 뿐만 아니라, 청구법인은 1989년 4월경부터 공유점포의 임대료 수입에서 화재보험료 등을 차감하여 주주들에게 배분하였던 점 등을 종합하였을 때, 청구법인이 주도적으로 자신의 수입금액이자 쟁점점포에 대한 임대료인 쟁점금액을 계속하여 징수·관리 및 배분하였다고 보아야 한다.

• 가. 쟁점 공유점포인 쟁점점포의 임대수입인 쟁점금액의 실제 귀속자를 청구법인이 아니라 쟁점상가의 소유자들로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제14조 【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (2) 법인세법 제15조 【익금의 범위】① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다. 제67조【소득처분】제60조의 규정에 의하여 각 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준을 신고하거나 제66조 또는 제69조의 규정에 의하여 법인세의 과세표준을 결정 또는 경정함에 있어서 익금에 산입한 금액은 그 귀속자 등에게 상여ㆍ배당ㆍ기타 사외유출ㆍ사내유보 등 대통령령이 정하는 바에 따라 처분한다. (3) 법인세법 시행령 제106조 【소득처분】① 법 제67조에 따라 익금에 산입한 금액은 다음 각 호의 규정에 의하여 처분한다. 비영리내국법인과 비영리외국법인에 대하여도 또한 같다.

1. 익금에 산입한 금액이 사외에 유출된 것이 분명한 경우에는 그 귀속자에 따라 다음 각 목에 따라 배당, 이익처분에 의한 상여, 기타소득, 기타 사외유출로 할 것. 다만, 귀속이 불분명한 경우에는 대표자(소액주주등이 아닌 주주 등인 임원 및 그와 제43조 제8항에 따른 특수관계에 있는 자가 소유하는 주식 등을 합하여 해당 법인의 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 30 이상을 소유하고 있는 경우의 그 임원이 법인의 경영을 사실상 지배하고 있는 경우에는 그 자를 대표자로 하고, 대표자가 2명 이상인 경우에는 사실상의 대표자로 한다. 이하 이 조에서 같다)에게 귀속된 것으로 본다.

• 가. 귀속자가 주주 등(임원 또는 사용인인 주주 등을 제외한다)인 경우에는 그 귀속자에 대한 배당
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 작성한 통합조사 종결보고서에 의하면 청구법인의 법인세 신고당시 제출된 주주현황과 달리 주주총회 의결 및 잉여금 배당은 쟁점상가 각 소유자들의 지분비율에 의하여 결정되므로 각 소유자들이 주주에 해당한다고 나타난다.

(2) 처분청의 조사내용에 의하면 쟁점상가는 지하 1층, 지상 4층 건물이나 4층은 무허가건물이고 “개별점포”와 “공유점포”로 구분되는데, 개별점포의 경우 구분등기가 되어 있어 각 소유자가 직접 상인에게 임대하여 임대료와 관련된 세무를 신고하고, 개별 임차 상인이 매월 유지관리비를 청구법인에게 지급하며, 공유점포(지하, 1~3층)의 경우 상가 내의 통로나 모서리 공간을 점포로 조성한 것으로 구분등기가 되어 있지 아니하고, 법적으로는 쟁점상가의 소유자가 보유하는 것이지만, 청구법인이 직접 임차인과 임대차계약을 맺어서 임대료를 받고 법인세 및 부가가치세 신고시 법인의 수입금액으로 하였으며, 4층의 경우에는 콘크리트 건물과 기타 가건물로 구성되어 있는데, 일부는 청구법인이 사무실로 사용하고 있고, 나머지 대부분은 임차상인이 창고 등으로 사용하고 있는 것으로 나타난다.

(3) 청구법인이 2009.10.6. 작성한 확인서는 “청구법인은 쟁점점포에 대한 임대료인 쟁점금액 상당의 수입을 신고하지 아니하였고, 동 임대료 수익금은 6개월에 한 번 정산하면서 화재보험료를 차감하여 청구법인의 주주 겸 쟁점상가의 개별점포 소유자들에게 대지의 지분비율에 의하여 배당(배분, 할당)하였다”라는 내용이고, 청구법인이 제출한 1989.4.22.자, 2008.5.9.자 등 쟁점금액의 할당과 관련한 기안내역은 수기로 작성된 청구법인의 내부 결재자료로서 “청구법인이 4층의 임대료 수입금액을 해당 소유자에게 할당하여 지급하도록 통지하오니 재가하여 주시기 바랍니다.”라는 내용이다.

(4) 서울남부지방법원 판결문(2004가단29488, 2006.2.9.)에 의하면, 쟁점상가 중 일부 점포를 경락으로 취득한 ○○○(이하 “원고”라 한다)가 청구법인(피고)을 상대로 하여 쟁점점포의 임대료 중 자기의 지분에 해당하는 부분에 대한 부당이득반환청구를 한 것에 대하여, 법원은 “원고는 쟁점상가 중 원고가 소유한 점포를 경락받음으로써 이에 부합된 쟁점점포에 대하여도 그 지분비율에 해당하는 공유지분을 취득하였다고 봄이 타당하다. (중간 생략) 결국, 원고는 기존 건물인 ○○○(쟁점상가)에 부합된 쟁점점포의 임료 중 원고가 취득한 지분비율에 해당하는 금액의 귀속권자라 할 것이다. 청구법인이 쟁점점포로 인한 임료 수입 중에 원고에게 분배된 금액을 지급받아 온 사실을 인정할 수 있으므로, 쟁점점포에 대한 임료 가운데 쟁점상가 중 원고가 소유하는 점포에 할당된 금액을 수령하여 이득을 받은 당사자는 청구법인이다”라는 취지로 판시하면서, 청구법인이 원고에게 39,063,573원 및 이에 대한 이자 상당의 돈을 부당이득금으로 지급하도록 판결하였으며, 위 판결은 항소심(서울남부지방법원 2006나2112, 2006.10.12.), 상고심(대법원 2006다74310, 2007. 1.12.)을 거쳐 거의 동일한 내용으로 확정되었다.

(5) 청구법인이 작성한 4층 계정 할당내역에 의하면 청구법인이 쟁점점포의 임대료로 쟁점금액을 수취하여 화재보험료 등을 공제한 나머지 금액을 쟁점상가의 소유자들에게 배분(2008.4.1.자 계정 할당의 경우 1평당 할당금액: 92,261.8원, 2008.9.1.자 계정 할당의 경우 1평당 할당금액: 85,875원)한 것으로 나타난다.

(6) 살피건대, 청구법인은 쟁점상가의 공유점포에서 발생한 임대료 수입에 대하여는 쟁점상가의 소유자에게 배분하지 아니하면서 법인의 수입금액으로 계상하였음에 반하여, 쟁점점포에 대하여는 매년 2회 쟁점상가 소유자에게 임대료를 배분하여 주면서 법인의 수입금액으로 계상하지 아니하였던 점, 쟁점상가의 소유자 중 1인이 청구법인을 상대로 제기한 쟁점점포의 임료 지급과 관련된 소송에 대한 법원 판결문(서울남부지방법원 2004가단29488, 2006.2.9., 대법원 2006다74310, 2007.1.12.)에 의하면, 법원은 쟁점상가의 소유자는 동 상가 중 일부를 취득함으로써 그에 부합된 쟁점점포에 대하여도 그 지분비율에 해당하는 공유지분을 취득하므로, 결과적으로 쟁점상가의 소유자가 쟁점점포에서 발생한 임료 중 자신의 지분비율에 해당하는 금액의 귀속권자라 할 것이라는 취지로 판시한 점 등을 종합하였을 때, 다른 공유점포와는 달리 쟁점점포에서 발생한 임대료인 쟁점금액은 청구법인에게 귀속되는 것이 아니라, 이를 분배받은 쟁점상가 소유자의 수입금액으로 인정하는 것이 합리적이라 하겠다.

(7) 따라서, 쟁점금액을 쟁점점포에서 발생한 임대료의 실질적인 귀속자인 쟁점상가 소유자의 수입금액으로 인정하여 과세하는 것은 별론으로 하더라도, 이를 청구법인의 수입금액으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.