주택의 실지취득가액

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2002.5.25. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 4-*7 다세대주택 2호 대지 54.066㎡ 및 건물 68.09㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2002.9.11. 주식회사 코리○○(이하 “코리○○”이라 한다)에게 6억원에 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액(양도가액 6억원, 취득가액 4억 5천만원)으로 산정하여 2010.1.12. 청구인에게 2002년 귀속분 양도소득세 118,626,500원을 결정 ․ 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 2002.2.4. 전소유자 이○○과 쟁점주택에 대한 매매계약시 전소유자의 개인사정으로 계약금 1억 3,000만원을 현금 지급하고, 이를 제외한 나머지 4억 5,000만원을 매매대금으로 하여 다운계약서를 작성한 사실이 금융증빙 및 확인서 등에 의하여 확인되므로 쟁점주택의 실지취득가액을 4억 5,000만원이 아닌 5억 8,000만원으로 하여 양도소득세를 재계산하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택의 전소유자가 과세예고통지 이전 취득가액이 4억 5,000만원이라고 확인한 바 있고, 계약금 1억 3,000만원은 청구인의 배우자 김○○의 계좌에서 출금된 것으로 그 사용처가 취득자금인지 김○○의 사업자금인지 여부를 알 수 없으며, 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 2004.9.1.에 개설된 전국공인중개사협회의 양식으로 2002년 취득당시에 작성된 것이 아니라 사후에 담합하여 작성된 계약서이므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 실지취득가액이 5억 8천만원(청구인)인지 아니면 4억 5,000만원(처분청)인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】(2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것)

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산의 경우 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 양도소득세 결정결의서 등에 의하면, 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도하고 양도소득세 신고를 이행하지 아니하자 실지거래가액을 아래와 같이 확인 ․ 조사하여 2010.1.12. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 118,626,500원을 결정 ․ 고지한 것으로 나타난다. <표1> 쟁점주택의 실지거래가액 회신내역 (단위: 원) 구 분 성명(상호) 납세자 번호 회보가액 비고 전소유자 이○○ 520726-* 450,000,000 취득가액, 2009.11.23. 회신 후소유자 (주)코리○○ 219-81-**** 600,000,000 양도가액, 검인계약서 가액

(2) 처분청의 조사내용을 보면, 쟁점주택의 전소유자 이○○에게 거래가액조회서 발송한 후 여러 차례 유선통화(010-9991-****)하여 거래가액이 4억5천만원이고, 과세전예고통지 직전에 이○○의 자택을 방문하여 자필 확인을 받은 바 있으며, 청구인이 주장하는 계약금 1억3천만원은 배우자 김○○의 계좌에서 출금된 것으로서 그 사용처가 확인되지 아니하고, 매매계약서 양식은 2004.9.1.에 개설된 전국공인중개사협회(http://r-tank.com)의 것으로 취득당시 작성된 것이 아니라 사후에 담합하여 작성된 계약서라고 되어 있다.

(3) 청구인은 전소유자의 당초 진술이 잘못되고 쟁점주택 계약시 전소유자의 도박으로 인한 빚이 많았던 사정으로 부인 몰래 계약금 1억3천만원을 현금으로 별도 지급하고 4억5천만원의 다운계약서를 작성하였다고 주장하면서, 그 입증자료로 부동산매매계약서, 금융거래관련증빙 및 확인서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 전소유자의 확인서를 보면 쟁점주택의 양도대금 5억8천만원 중 계약금 1억3천만원의 현금을 김○○로부터 지급받고, 나머지 잔금은 100만원자리 자기앞수표로 받았으며, 계약금은 도박으로 진 빚을 갚는데 사용하였다고 되어 있고, 또한 청구인의 배우자 김○○는 쟁점주택을 담보로 6억원의 근저당권을 설정한 후 홍○○, 조○○등으로부터 6억원을 빌려 이를 취득자금으로 사용하였고, 매매계약서 원본을 잃어버려 최근에 작성한 것이라고 이 건 심리과정에 참석하여 의견진술을 한 바 있다. (나) 청구인이 제시한 대금지급증빙을 보면, 청구인의 배우자 김○○의 ○○은행 계좌(125-2011429-*)에서 2002.2.1.(금) 12:21경 1억8천만원을 ○○은행 ○○동지점에서 현금 출금되고, 2002.5.24. 5천만원(-4348) 및 익일인 2002.5.25. 1천만원(-7029) ․ 3억원(-4368) ․ 9천만원()이 대체 출금(자기앞수표 발행)된 것으로 나타나고 있어 위의 진술내용과 일치하지 아니함을 알 수 있다. (다) 위 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점주택의 전소유자 이○○의 당초 진술(2009.11.23.)에서 4억5천만원에 거래했다고 확인한 것과 달리 그 후의 확인서(2009.12.22.)와 조세심판관회의(2010.6.9.)시의 진술에서는 5억8천만원에 거래했다고 당초의 거래사실을 번하였고, 이○○이 처음 확인한 거래가액 4억5천만원은 김○○의 계좌 출금액(2002.5.24. 5천만원, 2002.5.25. 자기앞수표 4억원, 합계 4억5천만원)과 일치하나 청구인이 제시한 매매계약서상 계약일(2002.2.4.)이 동 계좌의 출금일(2002.2.1.)과 불일치할 뿐만 아니라 잔금일(2002.5.24.)도 출금일(2002.5.25.)에 앞서 표기되어 있어 쟁점주택의 실지취득가액이 5억 8천만원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 없어 보인다. 따라서 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 4억5천만원으로 하여 양도차익을 산정하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.