의무임대기간의 기산일은 임대사업자의 지위를 갖추어 임대를 개시한 날임

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구법인 ○○시 ○○아파트 78세대, ○○시 ○○아파트 100세대 및 ○○남도 ○○시 ○○아파트 936세대, 합계 1,114세대(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2002.1.2. 주식회사○○○○로부터 취득하여 2002.1.8. 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 하여 임대하다가 2007.1.3. 양도하고, 2005년 및 2006년 귀속 종합부동산세 신고시 쟁점주택에 대하여 과세표준 합산배제 신청을 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택이 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제3호 의 종합부동산세 과세표준 합산배제 요건 중 5년의 임대기간 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 2010.1.8. 종합부동산세 2005년 귀속 37,720,100원, 2006년 귀속 339,890,960원 및 농어촌특별세 2005년 귀속 7,544,020원, 2006년 귀속 67,978,190원을 각각 경정고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2010.1.20. 이의신청을 거쳐 2010.3.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 2002.1.2.부터 주식회사○○○○에게 사원아파트 용도로 실제 임대하였으므로 쟁점주택의 임대개시일은 2002.1.2.로 보는 것이 실질과세원칙에 부합한다 할 것이며, 이와 달리 종합부동산세법 제정(2005.1.5.) 이전의 임대사업자등록일을 종합부동산세법상 임대개시일로 보아 과세한 처분은 소급과세금지원칙에 위배된다.

(2) 국세종합상담센터는 과세처분에 앞서 청구법인의 질의에 대한 회신(서면5팀-○○○5, 2006.10.**.)에서 “5년간의 임대기간은 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날부터 계산하는 것이며, 이때 기간의 계산은 국세기본법 제4조 의 규정에 따라 민법에 의하는 것임”이라고 회신하였음에도 처분청은 임대사업자등록일을 임대개시일로 보아 종합부동산세를 과세처분하였는바, 이는 신의성실 원칙 및 신뢰보호 원칙에 반하는 위법한 처분이다.

• 나. 처분청 의견 (1) 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 에 의하면, 종합부동산세 과세표준 합산배제 임대주택을 “임대 주택법 제2조 제4호 의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 등의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 임대주택”으로, 임대 주택법 제2조 제4호 에 의하면, 임대사업자를 “임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 지방자치단체에 등록한 자”로 각각 규정하고 있어 쟁점주택에 대한 임대개시일은 사업자등록일인 2002.1.8.로 보는 것이 타당하다. 따라서 청구법인이 위 임대개시일로부터 5년이 경과되기 전인 2007.1.3. 쟁점주택을 양도하여 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제3호 에 의한 임대기간(5년) 요건을 충족하였다고 보기 어려우므로 쟁점주택이 종합부동산세 과세표준 합산대상에 해당한다는 청구주장은 이유 없다.

(2) 청구법인이 제출한 질의서를 보면, 청구법인의 실제 상호가 기재되어 있지 아니하고, 임대개시일을 어느 시기로 볼 것인지 여부가 쟁점이 아닌 것으로 나타나므로 청구법인에게 법적으로 보호될 만한 신뢰가 형성되었다고 보기 어렵다.

• 가. 쟁점

① 쟁점주택이 의무임대기간(5년)을 충족하지 못한 것으로 보아 종합부동산세를 과세한 처분의 당부

② 신의성실 원칙 등에 반하는 위법한 처분인지 여부

• 나. 관련법령 (1) 종합부동산세법 제7조 (2005.12.31. 법률 제7836호로 개정되기 전의 것) 【납세의무자】

② 다음 각호의 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

주택법 제6조 의 규정에 의하여 임대사업자가 임대사업용으로 등록한 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 제8조(2007.1.11. 법률 제8235호로 개정되기 전의 것)【과세표준】

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1.임대 주택법 제2조제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (2) 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】(2005.12.31. 대통령령 제19253호로 개정되기 전의 것)

① 법 제7조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이라 함은 임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 등록한 임대사업자(이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다.

3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

• 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 시가표준액이 3억원 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 임대기간의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 제1항 제1호 나목 및 동항 제3호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항제2호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 기산한다. 제3조【합산배제 임대주택】(2007.8.6.) 대통령령 제20210호로 개정되기 전의 것)

① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이라 함은 임대 주택법 제2조제4호 의 규정에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 따른 사업자등록(이하 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다.

3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

• 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

⑦ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 제1항제1호 나목 및 동항제3호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항제2호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 기산한다.

(3) 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 정의하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

1. 임대주택이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

4. 임대사업자라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공기업법 제49조 의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)·제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다. 제6조【임대사업자의 등록】

① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장․군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다.

(4) 임대 주택법 시행령 제6조 【임대사업자의 범위 및 등록기준 등 】

① 법 제6조 제1항에서 “대통령령이 정하는 호수”라 함은 단독주택의 경우에는 제2호, 공동주택의 경우에는 2세대를 말한다.

(5) 국세기본법(2010.1.1. 법률 제9911호로 개정되기 전의 것) 제14조【실질과세 】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 제15조【신의․성실】 납세자가 그 의무를 이행함에 있어서는 신의에 좇아 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 그 직무를 수행함에 있어서도 또한 같다. 제18조【세법해석의 기준, 소급과세의 금지】

③ 세법의 해석 또는 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석 또는 관행에 의하여 소급하여 과세하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 쟁점주택의 부동산등기부등본 및 ○○시 ○○구청장의 임대사업자등록말소(자진반납)처리 알림문(○○과-○○)에 의하면, 아래 사실들이 확인된다.

1. 청구법인은 2001.12.21. ○○세무서서장에게 임대사업자등록을 하였다.

2. 청구법인은 2002.1.2. 주식회사○○○○로부터 쟁점주택을 취득하였고, 같은 날 쟁점주택을 주식회사○○○○에게 사원용 아파트 용도로 임대하기로 임대차계약을 체결하였다.

3. 청구법인은 2002.1.8. ○○시 ○○구청장에게 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였고, 2007.1.3. 쟁점주택을 주식회사○○○○에게 양도하였다. (나) 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제3호 에 의하면, 임대주택법상 사업자로서 과세기준일 현재 소득세법 또는 법인세법의 규정에 의한 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택 중 임대사업자의 지위에서 2005.1.5. 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 ① 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일 현재의 공시가격이 3억원 이하이고, ② 5년 이상 계속하여(이하 “의무임대기간”이라 한다) 임대한 주택을 종합부동산세 과세표준 합산배제 주택으로 규정하고 있다. (다) 또한 임대 주택법 제2조 제4호 및 제6조에 의하면 지방자치단체장에게 임대사업자등록을 한 자를 임대사업자로 규정하고 있다. (라) 살피건대, 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제3호 나목의 의무임대기간(5년 이상)의 기산일은 지방자치단체장에게 임대사업자등록을 하여 임대주택법상 임대사업자의 지위를 갖추어 임대를 개시한 날로 해석함이 타당한 바, 청구법인이 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하고 임대를 개시한 날부터 쟁점주택을 양도한 날까지 그 임대기간이 5년에 미치지 못하므로 종합부동산세법상의 의무임대기간 요건을 충족한 것으로 보기는 어렵다고 하겠다(○○○)

(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 국세종합상담센터의 합산배제 임대주택 및 합산배제 기타주택과 관련된 질의에 대한 회신문(○○○)에 의하면, 아래와 같은 사실이 확인된다.

1. 조○○ 명의로 2006.10.2. 국세종합상담센터에게 송부한 서면 질의서를 보면 “당사는 임대차계약이 체결된 2002.1.2.부터 쟁점주택을 임대하고 있고, 2002.1.8. 지방자치단체장에게 임대사업자등록을 하였는 바, 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제3호 의 의무임대기간 요건 충족 여부에 대하여 2002. 1. 2.부터 임대를 개시하여 과세기준일(매년 6.1.) 단위로 5개의 과세기준일이 경과되는 2006.6.1. 이후까지만 임대를 하면 충분한지(갑설) 아니면, 2002.1.2.부터 임대를 개시하였으므로 그날부터 기산하여 5년이 되는 2007.1.1.까지 임대를 하여야 하는지(을설) 양설이 있어 이에 대하여 질의함”이라고 기재되어 있다.

2. 국세종합상담센터는 2006.10.19. 위 질의에 대하여 “주택에 대한 종합부동산세의 과세표준 합산대상이 되는 주택의 범위에 포함하지 아니하는 임대주택 규정인 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제3호 나목의 내용인 ‘5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것’에서 5년간의 임대기간은 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날부터 계산하며, 이때 기간의 계산은 국세기본법 제4조 의 규정에 따라 민법에 의하는 것”이라고 회신하였다. (나) 살피건대, 청구법인이 제시하고 있는 질의내용은 임대기간의 개시일을 언제부터 볼 것인지가 아닌 임대기간 계산방법에 대한 것이고, 국세종합상담센터의 회신내용을 보면, “임대를 개신한 날부터 민법의 규정에 의하여 기간을 계산하는 것”이라고 회신하고 있는 것에 불과할 뿐, 임대주택법상 사업자등록을 하기 전부터 실제 임대를 한 경우 임대개시일을 언제부터 볼 것인지에 대하여 회신한 것으로 보기는 어려우므로 처분청이 신의성실 원칙 및 신뢰보호 원칙에 반하여 과세처분을 하였다는 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다고 하겠다.

(3) 따라서 쟁점주택에 대하여 종합부동산세 과세표준 합산배제의 적용을 배제하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.