아파트 저가양수에 따른 증여세 과세

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인의 누나 김○○은 2008.2.28. ○○시 ○○구 ○○○동 ○○아파트 102-903(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 청구인에게 매매를 원인으로 양도하고 양도가액을 340백만원으로 하여 양도소득세 과세표준을 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트 양도에 대한 실지조사를 실시한 결과, 청구인과 김○○이 매매가액을 340백만원으로 하는 매매계약서를 작성하였으나 2007.12.5. 거래된 쟁점아파트와 같은 단지 내의 같은 규모 아파트인 102동 405호의 매매사례가액 40억 5,000만원을 시가로 보아 김○○에게 양도소득세를 경정고지 하는 한편, 청구인이 실제 지급한 대금은 2억원이라 하여 상속세 및 증여세법제35조에 의거 저가양도에 따른 이익을 청구인이 증여받은 것으로 보아 2010.2.13. 청구인에게 2008.2.28. 증여분 증여세 16,502,400원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.19. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트의 매매가액 340백만원에서 청구인이 김○○에게 실제 지급한 금액은 2억원으로서 계약금 140백만원에 대해서는 현재 관련 증빙서류가 없으나, 청구인은 가정불화로 갈 곳이 없는 누나 김○○을 위하여 김○○이 ○○시 ○○○동 ○○아파트에 거주할 전세자금으로 170백만원을 대여하였고, 김○○이 2003년 10월 대여금 170백만원을 포함한 3억원으로 쟁점아파트를 취득한 이후인 2006년 1월에 대여금 170백만원을 담보받기 위하여 쟁점부동산에 매매예약 가등기를 한 것이며, 2008년 1월에 김○○이 청구인에게 쟁점아파트를 양도하면서 계약금 140백만원과 대여금 170백만원을 대체처리 하였던 것인바, 청구인이 김○○에게 대여하였음이 청구인의 통장계좌의 출금 등으로 나타나는데도 처분청이 청구인과 김○○간의 실 지금대금을 2억원으로 보아 저가양수에 의한 증여세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 김○○이 1998~2003년 기간 동안 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○아파트에 거주할 당시 청구인이 빌려주었다는 170백만원에 대한 전세계약서 및 차용증서․거래대금에 관한 증빙서류를 제시하지 못하고 있고, 청구인이 제시하는 통장계좌의 출금액이 김○○에게 대여한 자금으로서 쟁점아파트의 매매대금의 일부라는 단서를 인정할 수 없으며, 청구인이 쟁점아파트를 취득하면서 지급한 대금은 쟁점아파트의 대출금을 승계한 중도금 150백만원과 잔금 50백만원, 합계 200백만원으로 나타나는 바, 청구인이 김○○에게 대여하였다는 170백만원에 대한 금융자료 등을 제시하지 못하는 이 건에 대해 저가양수에 따른 증여세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 계약금을 특수관계자인 양도자에게 대여한 금원과 상계처리 하였으므로 저가양수에 해당하지 아니한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제35조 제35조 【저가·고가 양도에 따른 이익의 증여 등】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 해당 재산을 양수하거나 양도하였을 때에 그 대가와 시가(시가)의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자

② 제1항을 적용할 때 특수관계에 있는 자가 아닌 자 간에 재산을 양수하거나 양도한 경우로서 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수하거나 양도한 경우에는 그 대가와 시가의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 제26조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】

① 법 제35조제1항제1호에서 "낮은 가액"이란 양수한 재산(다음 각 호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 "시가"라 한다)에서 그 대가를 뺀 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원이상인 경우의 그 대가를 말한다.

1. 법 제40조제1항의 규정에 의한 전환사채 등

2. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 한국거래소에 상장되어 있는 법인의 주식 및 출자지분으로서 증권시장에서 거래된 것(제33조제2항에 따른 시간외시장에서 매매된 것을 제외한다)

③ 법 제35조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 이익"이란 제1항 및 제2항에 따라 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각 호의 가액 중 적은 금액을 뺀 가액을 말한다.

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

④ 법 제35조제2항에서 "특수관계에 있는 자"라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이 항에서 "양도자 등"이라 한다)와 다음 각 호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 제19조제2항제1호ㆍ제2호ㆍ제4호 내지 제8호의 규정에 해당되는 자. 이 경우 "주주 등 1인"은 "양도자 등"으로 본다.

⑧ 제1항ㆍ제2항ㆍ제5항 및 제6항의 규정에 의한 대가 및 시가의 산정기준일은 당해 재산의 대금을 청산한 날(소득세법 시행령 제162조제1항 제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항 제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말하며, 이하 이 항에서 "산정기준일"이라 한다)을 기준으로 하되, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등으로 인하여 산정기준일로 하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다. 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가 기준 일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 누나 김○○은 청구인에게 쟁점아파트를 양도하면서 2008.1.26. 매매대금 340백만원(계약금 140백만원, 2008.2.4. 중도금 150백만원, 2008.2.28. 잔금 50백만원, 특약사항:중도금 150백만원은 은행대출금으로 한다)의 매매계약서를 작성하였다.

(2) 처분청은 쟁점아파트의 양도소득세 과세표준 신고(양도가액 340백만원, 취득가액 3억원)에 대해 매매사례가액을 적용하여 양도가액을 450백만원으로 하고 김○○의 양도소득세를 경정․고지하는 한편 청구인이 김○○에게 지급한 대금은 쟁점아파트의 대출금을 승계한 중도금 150백만원과 현금으로 지급한 잔금 50백만원, 합계 2억원으로 조사하고 청구인이 쟁점아파트를 저가양수 하였다 하여 상속세 및 증여세법제35조에 따라 115백만원〔={450백만원-(450백만원*30%)} - 200백만원〕을 청구인이 증여받은 것으로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 부과한 것으로 나타난다.

(3) 쟁정아파트의 등기부등본(전용면적 111.13㎡)을 보면, 김○○은 2003.10.24. 쟁점아파트를 매매를 원인으로 취득하면서 김ㅁㅁ를 채무자로하여 주식회사 ○○은행에 1억 7,040만원의 근저당을 설정하였고, 2006.1.27. 매매예약에 의해 청구인 명의로 소유권이정청구권 가등기를 하였다가, 2008.2.28. 청구인에게 소유권을 이전 하였으며, 청구인은 2008.3.7. ○○새마을 금고에 338백만원의 근저당 권을 설정하여 2008.3.11. 위 김○○의 근저당권 설정등기를 말소한 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 처분청이 적용한 매매사례가액에 대해서는 다투지 아니하나, 김○○이 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○아파트에 거주할 당시 김○○에게 전세자금으로 170백만원을 대여한 적이 있고, 김○○은 대여금과 다른 자금을 함께하여 쟁점아파트를 취득하였으며, 청구인이 쟁점아파트를 양수하면서 청구인이 대여한 금액과 쟁점아파트의 계약금 140백만원을 상계처리하고 중도금과 잔금을 지급하였음을 주장하고 있으며, 증빙자료로 청구인의 ○○투자신탁 통장계좌 사본(1998.10.26. 102,942,946원 출금) 및 청구인의 ○○은행 통장계좌사본(2000.5.2. 현금출금 2,000만원, 1,500만원 출금 등)을 제시하고 있다. 한편, 김○○은 1998.7.6~20006.14. 기간 동안 ○○시 ○○○동 ○○아파트 32-1002에, 2000.6.15. ~ 2003.10.10. 기간 동안 ○○시 ○○○동 ○○아파트 35-167에, 2003.10.11~2008.3.2. 기간 동안은 쟁점아파트에 주소를 두고 있었음이 주민등록표에 의하여 확인된다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 계약금 140백만원을 청구인이 김○○에게 대여하였던 170백만원과 상계처리를 함으로써, 쟁점아파트를 340백만원에 취득하였다는 주장을 하고 있으나, 청구인이 실제로 김○○에게 자금을 언제 얼마나 대여하였는지가 금융증빙 자료 또는 차용증서 등으로 확인되지 아니하여 청구인이 제시하는 청구인의 통장계좌 출금내역만으로 청구인이 김○○에게 대여한 사실이 있다고 인정하기가 어렵다고 할 것이다. 또한 김○○이 대여금을 포함한 금원으로 쟁점아파트를 취득하였는지 여부도 구체적으로 확인되지 아니한다고 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점아파트의 실거래대금을 2억원으로 보아 청구인이 쟁점아파트를 저가양수 하였다 하여 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.