검인계약서에 대한 금액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

○○○세무서장이 2009.10.14. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 36,819, 120원의 부과처분은 ○○○의 취득가액을 305,466,000원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2003.9.17. 취득한 ○○○ 상가(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2006.1.26. 공매로 양도한 후 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산에 대하여 양도가액 325,000천원, 취득가액 201,440천원, 필요경비 11,683천원으로 하여 2009.10.14. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 36,819,120원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.9. 이의신청을 거쳐 2010.3.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2002.9.1.부터 ○○○라는 상호로 철물·창호건설업을 영위하면서 쟁점부동산 소재 건물의 시행사인 ○○○의 하청업체인 주식회사 ○○○로부터 하청을 받아 공사를 하였으며, 받지못한 외상매출금 대신 ○○○가 ○○○으로부터 대물변제받은 쟁점부동산을 다시 청구인에게 대물변제하면서 실제분양금액이 377,000천원인데도 ○○○이 수입금액을 줄이기 위하여 201,440천원으로 작성한 이중계약서(이하 “검인계약서”라 한다)가 ○○○청에 제출된 것으로, 쟁점부동산을 담보로 대출받은 235,000천원이 검인계약서상 금액보다 높을 수 없음에도 이보다 더 많이 대출되어진 것만 보아도 ○○○이 이중계약서를 작성하였다는 증거이며, 2003년~2005년 중 ○○○에 매출한 금액 478,417천원에서 입금액 331,707천원을 차감한 미수금 146,710천원과 쟁점부동산 담보대출금 235,000천원을 합한 금액이 실제매매계약서상 금액인 377,000천원과 비슷한 381,710천원이므로 대물변제받은 쟁점부동산의 취득가액은 매매계약서상 금액인 377,000천원이다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 ○○○(○○농협”이라 한다)으로부터 쟁점부동산을 담보로 받은 대출금은 ○○○의 채무를 승계한 것이 아닌 청구인 명의로 대출받은 것이며, 2003년에 ○○○와 거래한 총 매출액 332,585천원에서 통장입금액을 차감한 외상매출금 122,520천원도 쟁점부동산으로 대물변제 받았다면 매출채권에서 상계처리되었어야 하나 청구인의 2003년 귀속 종합소득세 신고서에는 외상매출금 70,466천원이 계상되어 있고 청구인이 주장하는 122,520천원과도 상이하여 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 검인계약서상 분양금액인 201,440천원을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서상 매매금액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 제114조【양 도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지 】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산은 2003.9.18. ○○○에 소유권보존 되었다가 2003.9.19. 매매를 원인으로 청구인에게 소유권 이전 후, 2006.1.26. 325,000천원에 공매되어 ○○○에게 소유권이 이전되었음이 등기부등본에 의하여 확인되며, 취득가액은 검인계약서상 금액과 매매계약서상 금액이 각각 201,440천원과 377,000천원으로 나타난다.

(2) 청구인이 쟁점부동산을 377,000천원에 취득하였다고 주장하는 근거 및 제출한 증빙서류 등에 대하여 살펴본다. (가) ○○○농협이 2009.10.14. 발행한 금융거래확인서에 의하면, 쟁점부동산을 담보로 2003.9.19. 청구인을 채무자로 하여 235,000천원을 대출받았으며, 쟁점부동산에 담보를 설정〔감정가 415,000천원, 설정금액(140%) 329,000천원〕한 것으로 나타난다. (나) ○○○ 직원이었던 ○○○이 제출한 확인서에는 ○○○가 청구인의 외상매출금 등을 대신하여 ○○○으로부터 대물변제받은 쟁점부동산을 청구인에게 쟁점부동산의 분양금액인 377,000천원에 대물변제 하였으나, ○○○청에 신고할 때는 다운계약서로 신고한 것이라고 확인하고 있다. (다) 청구인은 쟁점부동산 분양대금 중 235,000천원은 쟁점부동산을 담보로 2003.9.19. ○○○농협으로부터 대출받아 ○○○에 입금하였다며 무통장입금증을 증빙자료로 제출하였으며, ○○○농협에 금융거래조회결과 청구인의 235,000천원을 포함한 8명 3,541,000천원이 당일 ○○○에 입금된 사실이 확인된다.

(3) 국세통합전산망에 의하면 ○○○는 1999.4.3. 개업하여 건설업(토목공사)을 영위하다 2007.4.9. 직권폐업되었으며, ○○○은 2001.6.15. 건설업(일반건축공사)을 영위하다가 2005.12.23. 직권 폐업된 법인사업자로 폐업 당시 모두 같은 주소지에서 사업을 영위하고 있었던 것으로 확인되고, 2003~2005년중 청구인과 ○○○와의 거래내역은 아래와 같이 나타나며, 2004.5.28. 2003년 귀속 종합소득세신고시 제출한 표준대차대조표상 외상매출금은 70,466천원으로 나타난다. ○○○

(4) ○○○ 직원이 제출한 쟁점부동산 건물의 분양현황표에 의하면 쟁점부동산을 포함한 상가의 분양단가는 평당 최저 900만원에서 최고 1,550만원으로 쟁점부동산(25.8평)에 적용할 경우 분양금액은 최저 2억2,662만원에서 최고 3억9,029만원으로 나타난다.

(5) 살피건대, 청구인은 대물변제받은 쟁점부동산을 취득가액 201,440천원으로 기재한 검인계약서는 ○○○이 수입금액을 줄이기 위하여 이중으로 작성한 계약서이며 실제로는 377,000천원이 쟁점부동산의 취득가액이라고 주장하는 바, 청구인이 감정가액이 415,000천원인 쟁점부동산을 담보로 235,000천원을 ○○○농협으로부터 대출받아 이를 ○○○에 입금한 것을 감안하면, 쟁점부동산의 취득가액이 최소한 235,000천원 이상일 것이며 처분청이 주장하는 201,440천원을 초과하므로 쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서상 취득가액인 201,440천원으로 보아 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 보이고, 청구인이 주장하는 377,000천원의 취득가액 역시 대출금 및 청구인의 종합소득세 신고내역으로 보아 명확하지 아니하므로, 거래의 대부분이 ○○○와의 거래에서 발생하고 있는 청구인의 2003년 귀속 종합소득세 신고서에 나타나는 외상매출금 70,466천원과 쟁점부동산의 담보대출금 235,000천원의 합계 305,466천원을 쟁점부동산의 취득가액으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.