신축주택에 대한 공사비로 소유권 이전된 기존주택의 부수토지 감소면적은 유상양도에 해당함.

심판청구를 기각한다.

• 가. 김○○, 고◇◇, 이□□, 임△△, 유▽▽, 정○○, 한◇◇(7명으로 이하 “청구인들”이라 한다)은 자신들의 소유주택인 ○○시 ○○구 ○○동 13-15 ○○연립주택(이하 “기존주택”이라 한다)을 재건축 하고자 2003.8.8. 관할관청으로부터 재건축허가를 득하고, 2004년 11월 경 기존주택의 대지 지분(99.64㎡/1,395㎡)의 일부(64.538/1,395㎡이고 이하 “쟁점지분”이라 한다)를 각각 제공하는 조건으로 ○○건설 주식회사(기존주택을 매수한 지주이며, 이하 “○○건설”이라 한다)와 ‘○○동 지주 공동사업시행 계약’을 체결하여 기존주택을 멸실 하고 그 지상에 주택이 신축됨에 따라 2006.7.21. 쟁점지분으로 대물 변제하고 ○○○○빌라(건물 83.50㎡, 대지 35.102㎡, 이하 “신축주택”이라 한다)을 취득함과 동시에 계약조건대로 ○○건설로부터 10,000천원씩을 지급받았다.
• 나. 처분청은 청구인들이 신축주택을 취득하면서 기존주택의 대지 지분 감소분인 쟁점지분을 2006.7.21. ○○건설에 대물변제를 원인으로 소유권이전 등기된 사실을 확인하고, 이를 토지분할에 의한 유상 양도로 보아 2009.12.14. 청구인들에게 아래 <표>와 같이 2006년 귀속 양도소득세 285,533,070원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2010.2.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 청구인들 및 ○○건설은 건축법 에 의하여 토지를 소유한 지주들로 이들 중 지분을 가장 많이 소유한 ○○건설을 대표자로 선임하여 재건축 사업을 시행한 것으로 재건축조합이 설립되지 않았을 뿐이지 도시 및 주거환경정비법 에 의한 재건축사업과 그 성격이 동일하므로 토지소유주들이 재건축사업을 위하여 현물출자한 부동산전체 지분을 소득세법 제88조 제1항 에 따른 양도로 보아야 한다. 쟁점지분은 재건축사업 부지와 인접된 단독 주택 등의 부수토지처럼 주택의 부수토지를 분할하여 양도할 수 있는 상황이 될 수 없는 연립주택의 형태이고, 연립주택의 부수토지를 어떻게 분할하여 양도할 수 있다는 것인지 현실적으로 불가능한 상황이며, 청구인들은 재건축조합 명의로 신탁등기 하였다가 준공 후 조합원 명의로 지분 분할하는 일반적인 재건축사업 방식의 등기를 하지 아니하였을 뿐 실질적으로 일반적인 재건축사업과 동일한 방식의 재건축사업을 한 것이다. 연립주택의 소유자들이 재건축을 함에 있어 주택소유자들은 부지를 제공하고 공사업자는 그의 책임으로 공사비 등을 투자하여 연립주택을 신축하되 신축주택 1세대씩은 기존 소유자들에게 제공하고 잔여 주택은 공사업자가 처분하기로 하는 내용의 계약을 체결한 경우 연립 주택 소유자들과 공사업자 사이의 동업계약으로 보고 있는바(대법원 2000두5852, 2002.4.23.), 청구인들 및 ○○건설은 공동사업을 시행할 것을 약정한 계약에 의하여 토지 등을 당해 공동사업에 현물 출자한 것이고, 이 경우 등기에 관계없이 현물 출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 자산 전체가 사실상 유상양도된 것이다. 따라서, 청구인들이 공동사업에 현물출자한 날을 기존주택의 지분 전체를 양도한 것으로 보아야 함에도 소유권이전 등기일(2006.7.21.)에 기존주택의 지분 중 쟁점지분만을 분할 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인들이 2004년 11월 ○○건설과 체결한 공동사업시행 계약서에 의하면, 청구인들은 소유주택 신축과 관련하여 자가공급분(8세대)을 공급받고 나머지 세대에 대하여는 시공회사에게 시공의 대가로 지급되었으며, 모든 건축공사비는 시공회사의 책임과 부담으로 한다고 명시되어 있고 부동산등기부등본상 감소된 대지지분의 소유권이전이 대물변제를 원인으로 이전되었음이 명확히 확인되므로 기존주택과 신축주택 사이에 부수되는 토지의 감소면적인 쟁점지분을 유상양도로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 건축법에 의한 재건축사업에 따라 기존주택의 부수토지 중 감소면적인 쟁점지분이 신축주택에 대한 공사비로 소유권이전 등기된 것을 토지 분할에 의한 유상 양도로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(부담부증여)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(수증자)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지(체비지)로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(분합)으로 발생하는 소득

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 도시 및 주거환경정비법 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) ○○○○빌라의 건축허가서(2003.8.8.)에 의하면, 청구인들 등 14명을 사업주체로 하여 기존주택 부지(1,390㎡)에 건폐율 52.78%, 용적률 307.41%로 하여 지하 2층 지상 10층 공동주택을 신축하는 것으로 ○○구청장으로부터 건축허가를 받은 것으로 나타난다.

(2) ○○건설(시공사)은 2005.3.29. ○○구청에 재건축아파트 35세대 중 27세대에 대한 입주자 모집승인신청을 하였고 ○○구청은 2005.3.31. 승인하였으며, ○○건설을 포함한 사업주체인 청구인들은 2006.7.5. ○○구청장으로부터 신축주택인 ○○○○빌라의 사용승인을 교부받은 것으로 나타난다.

(3) 부동산등기부등본에 의하면, 기존주택은 2005.3.4. 멸실되고 재건축주택이 신축됨에 따라 청구인들은 2006.7.21. 신축주택에 대한 소유권보존 등기와 함께 ○○건설로부터 10,000천원을 지급받는 동시에 쟁점지분에 대하여 대물변제를 원인으로 ○○건설에게 소유권이전 등기된 것으로 나타난다.

(4) 처분청은 청구인들이 2006.7.21. 쟁점지분을 신축주택의 공사비로 ○○건설에게 소유권이전 등기를 하고 양도소득세를 무신고하였다 하여 ○○건설의 세대별 분양가 산정내역서상 공사비에 현금 수령액 (10.000.000원)을 합한 금액을 양도가액으로 하여 2009.12.14. 청구인들에게 ’2006년 귀속 양도소득세 285,533,070원을 고지한 사실이 결정결의서 등에 나타난다.

(5) 청구인들은 재건축을 함에 있어 기존주택 부지를 제공하고 공사업자는 그의 책임으로 공사비 등을 투자하여 연립주택을 신축하되 신축주택 1세대씩은 기존 소유자들에게 제공하고 잔여주택은 공사업자가 처분하기로 하는 내용의 계약을 체결한 경우 동업계약으로 보고 있는 바, 청구인들이 ○○건설과 공동사업을 시행할 것을 약정한 계약에 의하여 토지 등을 당해 공동사업에 현물 출자한 것이고, 이 경우 등기에 관계없이 현물 출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 자산 전체가 사실상 유상양도된 것이므로 쟁점지분의 양도가 아니라 기존주택의 양도로서 1세대 1주택 및 그 부수토지의 양도로 보아야 한다고 주장한다.

(6) 청구인들이 2004년 11월 ○○건설과 체결한 ○○동 지주 공동 사업 시행계약서 제2조(시행자의 의무 및 권한)를 보면, 제1호에서 김○○ 외 주택 소유주 7인은 기존주택 대지소유지분을 제공하고 ○○건설은 건축공사비 등의 자금을 선투자하고 이에 공동사업을 하는 것으로 한다고 되어 있고, 제2호에서 청구인들은 재입주(8세대) 세대에 멸실전 소유자 대지지분에서 재건축 후 분양받은 아파트의 대지지분을 공제한 대지비 대신 재건축하여 당사자간 합의된 방식으로 당첨된 세대의 건축공사비조로 31평 아파트를 공급하고 또한 1천만원씩 사업 시행조건으로 입주시 정산한다고 되어 있으며, 제3호에서 ○○건설은 이전 토지 지분에 대한 권리행사 등 일체의 이의를 제기치 않고 사업 시행에 필요한 신탁등기까지 하여 주며 ○○건설의 지분이외의 아파트 및 오피스텔 분양에 관해서는 ○○건설의 권한이므로 일체 관여하지 않는다고 되어 있으며, 제6조(분양)를 보면 청구인들은 ○○건설이 아파트 및 오피스텔(조합자분 제외)를 문양하는데 적극 협조하여야 하며 분양금액은 재건축 사업의 사업 시행금액을 전액 충당한 ○○건설에게 시행, 시공비로 귀속됨을 원칙으로 하며, 분양금액에 대한 일체의 관여를 하지 않는다고 규정하고 있다.

(7) 위 사실관계 등을 종합하면, 청구인들은 ○○건설과 공동으로 주택 및 상가신축판매업 등을 경영할 목적으로 기존주택을 당해 공동사업에 현물출자한 것이라는 주장이나, 청구인들이 ○○건설과 2004년 11월 체결한 계약서가 지주 공동사업 시행계약서로 되어 있지만 청구인들은 소유주택 신축과 관련하여 자가공급분(8세대)을 공급받고 나머지 세대에 대하여는 ○○건설에게 시공의 대가로 지급하고 모든 건축비는 ○○건설의 책임과 부담으로 하며, 청구인들은 신축주택 및 대지 지분 이외에 아파트 및 오피스텔 분양에 관해서는 일체 관여하지 아니한다고 명시되어 있는 점 청구인들은 연립주택을 멸실하고 그 대지 위에 ○○○○빌라를 신축하여 주는 대가로 ○○건설에게 쟁점지분을 제공하여 신축주택의 건축비 등에 충당하도록 한 사실이 나타나는 점 등으로 볼 때, 청구인들이 기존주택을 재건축한 후 계속하여 거주할 목적으로 보이는 반면, 기존주택 부지를 공동사업(조합)에 출자하여 사업을 영위할 의도는 없어 보이고, 청구인들이 주택신축의 과정에서 공동으로 주택 및 상가신축판매업 등을 영위할 목적으로 토지 등을 현물출자한 것으로 볼만한 내용은 확인되지 아니하는 바, 계약서상 재건축결과 세대수의 증가로 인한 대지의 공유지분 감소분인 쟁점지분은 기존주택의 소유자인 청구인들로부터 시공사인 ○○건설에게 공사비로 갈음하여 유상 양도된 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이며, 주택에 부수되는 토지를 지분으로 양도하는 경우 그 양도하는 부분의 토지는 1세대 1주택 부수토지로 보지 아니한다(조심 2010서467, 2010.10.11. 같은 뜻). 따라서, 처분청이 쟁점지분에 대하여 유상 양도된 것으로 보아 청구인들에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.