주택의 실질적인 양도시기가 언제인지 여부

○○세무서장이 2010.1.15. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 71,808,840원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 1982.12.3. 취득한 ○○ 연립주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 양도하고 1세대 1주택에 해당한다고 보아 양도소득세를 무신고 하였다. 나 처분청은 쟁점주택의 양도일이 2006.1.26.이고 청구인의 배우자 박○○가 양도일 이전인 2005.12.27. 취득한 △△ 지하층, 1층, 2층 다세대주택 3채(이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 보유하고 있으므로 청구인 세대가 쟁점주택 양도당시 1세대 3주택자에 해당한다고 보아 2010.1.15. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 71,808,840원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.1.18. 이의신청을 거쳐 2010.3.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택의 양도일은 계약서상 잔금청산일인 2005.12.14.이고 쟁점외주택의 취득일은 등기접수일인 2005.12.27.이므로 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택의 양도에 해당함에도 1세대 3주택으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점주택을 양도한 후 무신고하여 양수자로부터 검인계약서 및 거래처원장을 확보하여 확인한 바 양도가액은 1억6,000만원이고 잔금청산일은 2006.1.26.로 나타나며, 다세대주택인 쟁점외주택을 2005.12.27. 취득하여 청구인 세대는 쟁점주택 양도당시(2006.1.26.) 1세대 3주택자에 해당하므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 양도시기를 2006.1.26.로 볼 것인지, 아니면 2005.12.14.로 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및택지개발촉진법제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 아래의 사실이 나타난다. (가) 처분청은 쟁점주택의 양도시기를 양수자인 ○○(주)의 거래처원장 등에 기재된 잔금청산일(2006.1.26.)로 보고, 청구인의 처 박○○가 쟁점주택 양도일 전인 2005.12.27. 다세대주택(3주택)인 쟁점주택을 취득하였다 하여 쟁점주택의 양도에 대하여 양도당시 청구인의 세대가 1세대 3주택 이상을 소유한 것으로 보아 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세하였다. (나) 쟁점주택은 2003.10.17. 근저당권이 설정(채권최고액 48,000천원, 근저당권자 주식회사 ○○○은행) 되었고 2006.1.27. 말소되었음이 등기부등본을 통하여 확인된다. (다) 처분청은 쟁점주택의 양수자인 ○○(주)에게 2009.7.8. 취득가액 조회서를 발송하였고 양수자가 제출한 검인계약서와 거래처원장(거래처는 김○○이고 계정과목은 선급금으로 되어 있음)을 근거로 양도시기인 잔금청산일은 2006.1.26.이고 양도가액이 1억6,000만원이라고 보아 과세하였는 바, 양수자의 거래처원장 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> ○○(주)의 거래처원장

○○○ (주1) 양수자에게 2006.1.26. 지급한 40,674천원에 대하여 전화로 확인한바 청구인이 ○○○은행에 대출금이 있어 쟁점주택의 토지잔금과 위약금으로 40,674천원을 대신 상환한 것이고, ○○○은행 법인계좌로 입금된 이체확인증과 청구인 명의의 하나은행 대출상환 계산서 및 영수증 제출 (주2) 위약금 30,000천원은 최초 재건축 시행자가 토지 매입과정에서 실무상 지급하기로 약정한 금액으로 양수자는 재건축승계자이므로 위약금의 내용을 알지 못한다고 조사 (라) 쟁점주택과 쟁점외주택에 대한 청구인 주장과 처분청의 의견을 비교하면 아래 <표2>과 같다. <표2> ○○○

(2) 쟁점주택의 양도에 대하여 양도시기를 양수자인 ○○(주)의 거래처원장에 기재된 잔금청산일(2006.1.26.)로 보고 1세대 3주택으로 보아 과세할 것인지, 아니면 청구인이 주장하는 2005.12.14.로 보아 1세대 1주택의 양도로 볼 것인지 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점주택을 등기부등본상 양수자인 ○○(주)에 1억6,000천만원에 양도한 것이 아니라 쟁점주택에 대한 재건축 시공사인 △△ 주○○에게 1억5,000만원에 양도하였다고 주장하면서, 2005.11.15.자 청구인과 주○○ 간에 작성한 매매계약서와 청구인의 처 박○○의 ○○은행 계좌별거래명세표를 제시하였고, 그 주요 내용은 아래 <표3>과 같다. <표3>○○○ * 매매계약서의 매수인은 주○○로 기재되어 있고 △△ 주식회사 대표이사 직인이 날인 되어있음. 한편, 청구인이 우리 심판원 심판관회의(2010.6.23.)에 출석하여 의견진술한 내용에 의하면, 재건축사업이 2003년에 시행되면서 2003.10.17. 쟁점주택을 담보로 제공하고 대출받은 4,000만원 중 3,000만원은 당초 시공사로부터 이주비로 지급받고 나머지 1,000만원은 시공사가 사용하였으며, 주○○가 재건축사업의 권한을 승계받았다고 하면서 매매계약을 체결요구하여 2005.11.15. 매매계약을 체결하고 계약금 2,000만원을 지급받았으며, 매매계약서에 명시되어 있지 않지만 주○○는 잔금약정일인 2005.11.22. 청구인을 포함한 매도자 9명에게 각 9,000만원을 지급하고 3,000만원은 당초 이주비로 지급한 3,000만원과 상계하겠다고 하면서, 2005.12.14. 나머지 잔금 1,000만원을 지급할 예정이니 매도용 인감증명을 발급하여 건네줄 것을 요구하여 매도자 9명 모두 2005.12.14. 근저당권을 ○○○가 승계하는 조건으로 잔금 1,000만원을 지급받고 인감증명을 발급하여 주었다는 취지로 의견진술을 하였다. (나) 청구인이 주○○로부터 중도금(90,000천원)을 2005.11.22. ○○은행 자기앞수표로 지급받았다고 주장하여 우리 심판원에서 금융조회 한 결과 수표발행자가 주○○로 확인되고, 주○○의 ○○은행 예금계좌에서 2005.11.22. 위 금액의 자기앞수표가 발행된 사실이 ○○은행 ○○ 지점장의 금융거래정보제공요청에 대한 회신문(2010.6.14.)에 의하여 확인된다. (다) 청구인이 제시한 백○○ 외 4인의 사실확인서(2010.3.3)를 보면 백○○ 외 4인은 청구인과 동일한 조건으로 주○○에게 쟁점주택과 같은 ○○연립을 총 매매대금 1억5,000만원(2005.11.15. 계약금 2,000만원, 2005.11.22. 중도금 9,000만원, 2005.11.22. 중도금 3,000만원, 2005.12.14. 잔금 1,000만원)에 양도한 것으로 되어 있고, 청구인은 2005.12.14. 매도용 인감증명서를 발급받은 사실이 인감증명발급내역서에 의하여 확인된다. (라) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 쟁점주택은 2003.10.17. 근저당권이 설정되었다가 2006.1.27. 말소된 사실이 확인되나, 청구인이 1982년도에 쟁점주택을 취득한 후 다른 주택을 취득하지 않고 쟁점주택만을 보유 및 거주하다가 양도한 사실이 확인되는 점, 청구인이 주경호와 쟁점주택을 매매한 계약서가 있는 점, 청구인과 같이 연립주택을 양도한 백○○ 외 4인도 ○○(주)와 매매계약을 체결한 것이 아니라 주○○에게 양도하였다고 사실확인하고 있고 청구인이 지급받은 중도금 9,000만원이 주○○의 예금계좌에서 수표로 인출된 사실이 확인되는 점, 청구인은 주○○가 잔금약정일인 2005.11.22. 청구인을 포함한 매도자 9명에게 각 9,000만원의 자기앞수표를 주면서 2005.12.14. 잔금 1,000만원을 지급할 예정이니 매도용 인감증명을 발급하여 건네줄 것을 요구하여 2005.12.14. 근저당권을 주○○가 승계하는 조건으로 잔금 1,000만원을 지급받고 인감을 발급하여 주었다고 의견진술한 점, 청구인과 백○○ 외 4인이 2005.12.14. 매도용 인감증명서를 발급한 사실이 확인되는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점주택의 실질적인 잔금청산일은 청구인이 매도용 인감증명을 발급받은 2005.12.14.로 보여지므로 쟁점주택의 양도에 대하여 잔금청산일을 2006.1.26.로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.