건축공사가 착수된 토지를 취득하여 4년이 경과하여 미준공 상태에서 양도한 경우 비사업용토지에 해당하는지 여부

○○○세무서장이 2009.10.13. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 76,824,060원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2004.9.14. 4억6,508만원에 취득한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 22-1 답 3,662㎡(이하 "쟁점1토지"라 한다), 같은 리 18-7 답 187㎡ (이하 "쟁점2토지"라 한다), 같은 리 22-3 답 168㎡(이하 "쟁점3토지"라 하고, "쟁점1토지"와 "쟁점2토지"를 포함하여 "쟁점토지"라 한다) 및 같은 리 산8-1 임야 10,332㎡(이하 "쟁점외1토지"라 한다)와 2006.3.10. 취득한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 46 전 3,517㎡(이하 "쟁점외2토지"라 하고, "쟁점외1토지"를 포함하여 "쟁점외토지"라 한다)를 2008.8.12. 7억8,000만원에 양도하고, 2008.10.22. 쟁점토지는 사업용토지로 보아 36%의 일반세율을 적용하고, 쟁점외토지는 비사업용토지로 보아 60%의 중과세율을 적용하여 양도소득세 71,029,370원을 신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점1토지를 비사업용토지로 보아 60%의 중과세율을 적용하여 2009.10.13. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 76,824,060원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.11.9. 이의신청을 거쳐 2010.3.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지 및 쟁점외1토지의 전소유자인 김○○은 쟁점토지 및 쟁점외1토지를 취득한 후 주택을 신축하기 위하여 2002.5.3. 건축허가를 받아 2002.9.19. 착공신고 등을 한 후, 설계비 5,000만원과 가설재 및 토공사대금 7,500만원 합계 1억2,500만원을 지급한 상태에서 청구인이 2004.9.14. 위 토지를 취득하여 2008.8.12. 1억6,000만원의 공사비를 지급하였으나 건축공사 인근주민들과의 마찰 등으로 공사가 지연되어 결국 준공을 못한 상태에서 양도하게 되었으며, 더구나, 쟁점1토지는 건축부지로서 청구인이 소유한 기간 동안 재산세 별도합산 과세대상토지이었으므로 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 나목의 규정에 따라 비사업용토지에 해당되지 아니하는 바, 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 김○○이 2002.9.19. 쟁점1토지 지상에 교육연구원 및 복지시설(연수원)의 건물착공신고필증을 교부받은 점, 2004.9.8. 작성한 취득계약서상에 ‘건축허가서 및 현재까지의 건축공사대금은 매매대금에 포함되며 이에 따른 관계서류는 매수인에게 이전(인수/인계)하기로 한다’라고 기재되어 있는 점, 2008.7.28. 작성된 양도계약서상에 ‘중도금 중 130백만원은 건축공사대금 인수로 처리한다’고 기재되어 있는 점 등으로 보아 쟁점1토지 지상에 건축공사가 착수된 사실은 확인할 수 있으나, 지방세법 시행령 제131조 및 같은 법 시행령 제131조의2에서 정당한 사유없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물은 건축물에서 제외하도록 규정하고 있는 바, 청구인은 위 계약서외 쟁점1토지 지상에 공사를 계속 진행하였다고 주장하나 이를 뒷받침할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못할 뿐만 아니라, 쟁점1토지를 취득한 후 건축물이 완성되지 아니한 상태로 동 토지를 4년 이상(전소유자 김○○이 착공신고필증을 교부받은 날로부터 약 6년) 보유하고 있었던 점을 감안하면, 쟁점1토지는 별도합산과세대상인 건축물의 부속토지에 해당하지 아니하므로 비사업용토지로 보아 60%의 중과세율을 적용하여야 한다.

• 가. 쟁점 건축공사가 착수된 쟁점1토지를 취득하여 4년이 경과하여 양도한 경우 동 토지를 비사업용토지로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)를 말한다.

1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 "농지" 라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. (단서 생략)

4. 농지，임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

• 가. 지방세법 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
• 나. 지방세법 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지

○ 소득세법시행령 제168조의14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 재정경제부령이 정하는 기간

○ 소득세법 시행규칙 제83조의5 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 영 제168조의14 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. (단서 생략)

5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지: 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)

○ 지방세법 제182조 【과세대상의 구분】

① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지.

• 가. 이 법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세 또는 면제되는 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지. 다만, 제1항 제1호 가목 및 나목의 규정에 의한 토지는 이를 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각목의 1에 해당하는 토지

• 가. 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령이 정하는 토지
• 다. 제112조 제2항의 규정에 의한 골프장(동조 동항 각호외의 부분 후단의 규정을 적용하지 아니한다)용 토지와 동조 동항의 규정에 의한 고급오락장용 토지로서 대통령령이 정하는 토지

○ 지방세법 시행령 제131조 【건축물의 범위 등】

① 제131조의2 제1항의 규정에 의한 건축물의 범위에는 행정안전부령이 정하는 지상정착물, 과세기준일 현재 건물멸실등기를 한 날부터 6월이 경과하지 아니한 건축물 및 건축중인 건축물을 포함하되, 과세기준일 현재 건축기간이 경과하였거나 정당한 사유없이 6월 이상 공사가 중단된 건축물을 제외한다.

○ 지방세법 시행령 제131조의2 【별도합산과세대상토지의 범위】

① 법 제182조 제1항 제2호 본문에서 "대통령령이 정하는 건축물의 부속토지"라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. (단서 생략)

2. 건축물(제1호의 규정에 의한 공장용 건축물을 제외한다)의 부속토지 중 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건물외의 시설물의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위 안의 토지

• 가. 법 제182조 제1항 제3호 다목의 규정에 의한 토지 안의 건축물의 부속토지

○ 지방세법 시행령 제132조 【분리과세 대상토지의 범위】

① 법 제182조 제1항 제3호 가목에서 "공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령이 정하는 토지"라 함은 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 전ㆍ답ㆍ과수원

• 가. 전ㆍ답ㆍ과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 개인이 소유하는 농지. (단서 생략)

○ 지방세법 시행령 제143조 【재산세의 현황부과】 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 상이한 경우에는 사실상의 현황에 의하여 재산세를 부과한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2008.10.31. 처분청에 제출한 쟁점토지와 쟁점외토지의 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서, 양도소득금액계산명세서에 의하면, 청구인은 2004.9.14. 쟁점토지와 쟁점외1토지를 4억6,508만원에, 2006.3.10. 쟁점외2토지를 5,230만원에 취득하여 2008.8.12. 위 쟁점토지와 쟁점외토지를 7억8,000만원에 양도하고, 쟁점토지에 대하여는 36%의 일반세율을, 쟁점외토지에 대하여는 60%의 중과세율을 적용하여 양도소득세 71,029,373원을 신고한 사실이 확인된다.

(2) 쟁점토지와 쟁점외1토지의 전소유주인 김○○이 2002.5.3. 쟁점토지 지상에 교육연구 및 복지시설(연수원)의 건축허가를 받아2002.9.19. 착공신고를 하였고, 청구인은 김○○이 설계비와 터파기공사 대금 중 일부를 지급한 상태에서 쟁점토지와 쟁점외1토지를 취득하였으며, 쟁점토지의 일부에 진입로공사, 다리공사, 기초콘크리트공사를 한 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(3) 2005년부터 2008년까지 쟁점토지의 재산세 과세내역 등을 살펴보면, 쟁점1토지 중 297㎡와 쟁점2토지는 건축물 부속토지로 보아 별도합산대상으로 과세되었고, 쟁점1토지 중 나머지 3,365㎡와 쟁점3토지는 농지(답)로 보아 분리과세대상으로 과세되었으나, 2009.12.27. 청구인은 ○○군청에 쟁점1토지 중 분리과세 대상토지로 본 3,365㎡는 건축물의 부속토지로서 별도합산 과세대상토지에 해당한다 하여 재산세 변동신고를 하였고, ○○군수는 청구인의 위 신고내용을 받아들여 쟁점1토지에 대하여 2005년부터 2008년까지의 재산세를 추가 징수한 것으로 확인된다.

(4) ○○군청 지방세 담당공무원인 김○○가 2010.2.12. 쟁점토지 현황을 확인하기 위하여 현지조사하고 작성한 보고서에 의하면, 쟁점3토지는 쟁점1토지 상의 연수원 진입로 및 인근 농지에 농사를 짓기 위하여 사용되고 있는 농로로서 2004년부터 사실상 도로로 사용되고 있다고 판단하였고, 지방세법 시행령 제143조 (재산세의 현황부과) 및 같은 법 시행령 제137조(용도구분에 의한 비과세)의 규정에 따라 2005년도 재산세부터 비과세처리하는 것이 타당한 것으로 사료된다고 기재되어 있고, 또한, 우리 원에서 2010.8.2. 김○○와 한 전화통화에서 "2010.2.12. 쟁점토지 현지출장하여 확인한 결과, 쟁점1토지는 지면이 콘크리트로 기초공사가 되어 있어서 농지로 사용할 수 없는 상태이었고, 쟁점1토지가 정당한 사유없이 6개월 이상 공사가 중단되었는지 여부는 확인이 불가능하여 공사가 진행 중인 것으로 판단하였다"고 하면서, 그 증빙으로 콘크리트공사가 진행된 쟁점1토지 사진 2매, 쟁점3토지 사진 4매 및 쟁점토지 등에 대한 항공사진(다음싸이트) 사진 1매를 제출하였다. (5) 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 나목은 " 지방세법 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지"는 비사업용토지에서 제외하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제83조의5 제1항 제5호에서 "지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지"는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 비사업용토지에 해당하는지 여부를 판단한다고 규정하고 있다. 또한, 지방세법 제182조 제1항 제2호, 같은 법 시행령 제131조 제1항 및 131조의2 제1항 제2호는 토지에 대한 별도합산과세대상은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 건축물(제1호의 규정에 의한 공장용 건축물을 제외한다)의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건물외의 시설물의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위 안의 토지로 규정하면서, 건축물의 범위에는 행정안전부령이 정하는 지상정착물, 과세기준일 현재 건물멸실등기를 한 날부터 6월이 경과하지 아니한 건축물 및 건축중인 건축물을 포함하되, 과세기준일 현재 건축기간이 경과하였거나 정당한 사유없이 6월 이상 공사가 중단된 건축물을 제외한다고 규정하고 있다. 그리고, 지방세법 시행령 제143조 는 "재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 상이한 경우에는 사실상의 현황에 의하여 재산세를 부과한다"고 규정하면서, 같은 법 시행규칙 제78조의9 제1호 및 제2호는 "시장ㆍ군수는 재산소유자의 신고 또는 직권으로 매년 과세기준일(6월 1일) 현재 모든 재산을 조사하고, 과세대상 또는 비과세ㆍ감면대상으로 구분하여 재산세 과세대상에 등재하여야 하며, 조사한 재산 중 토지는 종합합산 과세대상토지와 별도합산 과세대상토지 등으로 구분하고 납세의무자별로 합산하여 세액을 산출하여야 한다"고 규정하고 있다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련법령의 내용을 종합하여 살피건대, ○○○군청 지방세 담당공무원인 김○○가 현장조사하여 지방세법 시행령제131조 제1항 및 제131조의2 제1항의 규정에 의하여 쟁점1토지는 건축물의 부속토지로서 재산세 별도합산으로 과세대상으로 분류하여 과세한 바 있어, 쟁점1토지는 소득세법제104조의3 제1항 제4호 및 같은 법 시행규칙 제83조의5 제1항 제5호의 규정에 의한 비사업용토지에 해당되지 아니하므로, 처분청이 쟁점1토지를 비사업용토지로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.