사업용 건물을 사실상 주거용으로 임대한 것은 부가가치세 과세대상임

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2008.8.22.부터 ○○○에서 지하 1층, 지상 9층 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 ‘○○○’이라는 상호로 부동산매매 및 임대업을 영위하는 사업자로서, 2008년 8월부터 2009년 3월까지 쟁점건물을 신축하면서 2008년 제2기(773,939천원) 및 2009년 제1기(1,012,886천원)에 공급가액 1,786,825천원 상당의 매입세금계산서를 수취하고 그 매입세액을 매출세액에서 공제하여 각 과세기간별 부가가치세 환급신고를 하였다.
• 나. 2009년 9월 처분청은 청구인이 쟁점건물을 사업용이 아닌 주거용으로 임대한 사실을 확인하고 이를부가가치세법제6조 제2항 및 같은 법 시행령 제15조 제1항 제1호의 사업자가 자기의 사업과 관련하여 취득한 재화를 면세전용한 경우에 해당한다고 판단하여, 쟁점건물에 대한 시설투자 관련 취득가액을 자가공급가액으로 하여, 2009.12.11. 청구인에게 2009년 제2기 부가가치세 182,518,370원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 당초부터 쟁점건물 전체를 근린생활시설로 매매할 목적으로 부동산매매업으로 사업자등록을 하였고, 쟁점건물을 신축하여 매도를 하려고 하였으나 건물이 비어있는 상태에서는 매매가 잘 성사되지 아니하여 일시적으로 오피스텔 형태로 임대를 하였으며, 설사 주택으로 보더라도 쟁점건물은 개별등기가 불가능하여 쟁점건물 전체를 일괄하여 매매하여야 하며, 쟁점건물의 규모가 국민주택 규모 이상에 해당되고 부가가치세 과세대상인 주택신축판매업에 해당되어 부가가치세 매입세액은 당연히 공제되어야 마땅하므로, 처분청이 쟁점건물에 대하여 면세전용에 해당하는 자가공급으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다. 또한, 처분청 의견대로 면세전용에 해당하는 경우라 하더라도 지상 9층은 사무실로 사용하고 있기 때문에 9층 사무실 사용부분에 해당하는 금액 10,709,910원(고지세액 182,518,370원 × 사무실 74.69㎡ / 쟁점건물 1,273.58㎡)에 대하여는 과세처분을 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점건물은 총 64개의 원룸형(5～21㎡) 오피스텔로 이루어져 있으며, 입주자 모두 주거용으로 사용하고 있고, 각 세대별 화장실, 주방 및 난방시스템, 전기·수도계량기, TV시청 시스템이 설치되어 있는 것으로 보아 실질적으로 주거용으로 건축된 것으로 판단되며, 세입자들이 12개월에서 24개월의 장기 임대차계약을 한 것으로 나타나고 사업자가 아니라는 점이 확인되는 점, 쟁점건물을 매도하더라도 쟁점건물 전체가 매도 대상이지 개별세대가 매도 대상이 되기 어렵다는 점 등을 볼 때, 쟁점건물을 일시적·잠정적으로 임대한 것이 아니라 주거용으로 용도전환이 이루어진 것으로 판단되므로, 이는 청구인이 자기의 사업과 관련하여 취득한 재화를 면세사업에 전용하여 자가공급한 경우에 해당하는 것으로 보아 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 정당하다. 또한, 청구인은 지상 9층을 사무실로 사용하고 있으므로 매입세액 공제가 가능하다고 주장하나, 주거목적의 쟁점건물을 관리하기 위한 사무실은 주된 사업에 부수되는 용역에 해당하여 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 면세사업을 위하여 사용 또는 소비하는 경우 자가공급한 경우에 해당하는 것으로 보아 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점건물을 면세사업인 주택임대용으로 전용하여 자가공급한 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 부가가치세법 제6조 (재화의 공급) ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용ㆍ소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. 제7조 (용역의 공급) ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. 제17조(납부세액) ① 사업자가 납부하여야 할 부가가치세액(이하 “납부세액”이라 한다)은 자기가 공급한 재화 또는 용역에 대한 세액(이하 “매출세액”이라 한다)에서 다음 각호의 세액(이하 "매입세액" 이라 한다)을 공제한 금액으로 한다. 다만, 매출세액을 초과하는 매입세액은 환급받을 세액(이하 “환급세액”이라 한다)으로 한다.

1. 자기의 사업을 위하여 사용되었거나 사용될 재화 또는 용역의 공급에 대한 세액

2. 자기의 사업을 위하여 사용되었거나 사용될 재화의 수입에 대한 세액

② 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다. 1의2. 제16조 제1항ㆍ제2항ㆍ제4항 및 제5항에 따른 세금계산서를 교부받지 아니한 경우 또는 교부받은 세금계산서에 제16조 제1항 제1호부터 제4호까지에 따른 기재사항(이하 “필요적 기재사항”이라 한다)의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하였거나 사실과 다르게 기재된 경우의 매입세액. 다만, 대통령령으로 정하는 경우의 매입세액은 제외한다. 제21조(결정 및 경정) ① 사업장 관할세무서장ㆍ사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때

3. 확정신고에 있어서 매출처별세금계산서합계표 또는 매입처별세금계산서합계표를 제출하지 아니하거나 제출한 매출처별세금계산서합계표 또는 매입처별세금계산서합계표의 기재사항의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하거나 사실과 다르게 기재된 때 (2) 부가가치세법 시행령 제15조 (자가공급의 범위) ① 법 제6조 제2항에 따라 재화의 공급으로 보는 것은 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화(법 제17조 제2항에 따라 매입세액이 공제되지 아니하는 것은 제외한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점건물에 대한 일반건축물대장을 보면, 2008.8.22. 착공하여 2009.3.11. 사용승인이 된 것으로 되어 있고, 건축물 현황에서 지하 1층 지상 9층의 철근콘크리트구조로서 지하 1층은 계단실, 지상 1층은 주차장 및 관리실, 지상 2～4층은 교육연구시설(학원), 지상 5·6층은 제1종근린생활시설(의원), 지상 7～9층은 제2종근린생활시설(사무소)로 되어 있다.

(2) 청구인은 쟁점건물 신축과 관련하여 수취한 세금계산서에 대하여 2008년 제2기 및 2009년 제1기 예정신고시 매입세액을 매출세액에서 공제하여 신고한 것으로 되어 있고, 처분청은 이를 환급한 것으로 나타난다.

(3) 2009년 9월 처분청 조사공무원이 작성한 청구인에 대한 부가가치세 환급신고자 분석보고서를 보면, 쟁점건물이 완공된 후 입주한 세입자 10건(총 64건 중 현재 세입자 10건)에 대하여 검토한 것으로 되어 있고, 세입자 모두 주거용으로 사용하고 있음이 확인되는 것으로 되어 있다.

(4) 청구인은 당초부터 쟁점건물 전체를 근린생활시설로 매매할 목적으로 신축하였으나, 매매가 이루어지지 아니하여 일시적으로 오피스텔 형태로 임대를 하였으며, 처분청 의견대로 면세전용에 해당하는 경우라 하더라도 지상 9층은 사무실로 사용하고 있기 때문에 9층 사무실 사용부분에 대하여는 과세처분을 취소하여야 한다는 주장이다.

(5) 처분청이 심리자료로 제시한 부동산임대차계약서의 내용을 보면, 다음 <표1>과 같은 것으로 나타나고, 임대차계약 기간은 12개월 또는 24개월로 되어 있다. <표1> 쟁점건물 임대차계약 내용

○○○

(6) 국세통합전산망에 의하여 확인된 세입자들의 수입금액 및 근로소득지급명세 조회내용을 보면, ○○○(비사업자), ○○○(비사업자)를 제외한 나머지 세입자는 2008년 귀속 근로소득이 발생된 것으로 나타난다.

(7) 처분청이 심리자료로 제시한 사진자료를 보면, ‘○○○’이 부착된 입구 및 주차장 사진, 주방시설 및 세탁기가 설치된 사진, 침실 및 양변기가 설치된 사진, 세대별 계량기 사진 등으로 되어 있고, 기타 ○○○에 대한 월세정보 및 직거래 관련 인터넷 자료를 심리자료로 제시하고 있다.

(8) 살피건대,부가가치세법제6조(재화의 공급) 제2항 및 같은 법 시행령 제15조(자가공급의 범위) 제1항 제1호에서 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화는 자가공급으로 보아 부가가치세가 과세되는 것으로 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점건물을 신축하여 쟁점건물 전체를 매매하려고 하였으나 쟁점건물의 매매가 잘 성사되지 아니하여 일시적으로 오피스텔 형태로 임대하여 부가가치세 과세대상이 아니라는 주장이나, 쟁점건물에 대한 세입자들의 부동산임대차계약서상 그 임차기간인 12개월～24개월인 점으로 보아 이를 일시적으로 임대한 것으로 보기 어렵고, 그 설치된 구조물인 주방시설 및 세탁기, 침실 및 양변기, 세대별 계량기 등이 각각 독립적으로 설치되어 있고 보증금과 월세를 받고 있는 점 및 임차인들 대부분이 근로소득자인 점 등에 비추어, 청구인이 쟁점건물을 신축하여 사업용으로 사용하지 아니하고 사실상 주거용인 주택으로 임대한 것으로 판단되므로, 처분청이 쟁점건물에 대하여 면세전용에 해당하는 자가공급으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 한편, 청구인은 쟁점건물 중 9층 해당분은 사무실로 사용하고 있기 때문에 9층 사무실 사용부분에 대하여는 부가가치세 과세처분을 취소하여야 한다는 주장이나, 이는 쟁점건물의 주택임대와 관련된 사업에 부수되는 용역을 제공하기 위한 시설로서 주택임대 용역의 공급에 포함되는 것으로 판단되므로, 이를 구분하여 부가가치세를 취소하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.