담보부동산을 경락받은 금액이 동 부동산의 양도가액보다 커 발생한 손실은 양도소득세 계산 시 반영될 사항이므로 담보부동산 경락으로 배당받은 금액에서 원금인 대여금을 차감한 수익은 비영업대금의 이자로 보아 과세한 처분은 정담함
담보부동산을 경락받은 금액이 동 부동산의 양도가액보다 커 발생한 손실은 양도소득세 계산 시 반영될 사항이므로 담보부동산 경락으로 배당받은 금액에서 원금인 대여금을 차감한 수익은 비영업대금의 이자로 보아 과세한 처분은 정담함
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점①대여금을 김○○○에 제2순위로 근저당(근저당권자는 청구인의 친구인 권○○○ 명의임)을 설정한 후, 1순위 근저당권자가 김○○○의 부동산에 대하여 경매를 진행하였는 바, 청구인은 2007.2.23. 원금회수를 위해 추가 부담금(18억원) 포함 총 2,435,691,533원으로 김○○○의 부동산을 경락받은 후, 2007.5.30. 동 부동산을 포함한 일대가 재개발되면서 동 부동산에 대한 보상금으로 2,194,447,987원을 수령하였다. 따라서, 청구인은 위 부동산의 양도가액(2,194,447,987원)이 취득가액(2,435,691,533원)에 못미처 241,243,546원의 손실이 발생하였음에도, 처분청은 이자 125,124,877원이 발생한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 실질 과세원칙에 위배되는 부당한 처분이다.
(2) 유○○○ 대지 2,837.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 경매대금을 대여해 줄 경우, 쟁점토지의 지상건물 신축시공권을 주겠다고 제의 하였는 바, 청구인은 2007.6.4. 위 부동산에 대한 경락대금 및 이전 등기비용 등으로 147억5,000만원을 OOO에게 대여하였다.
○○○는 쟁점토지를 낙찰받은 후 공사에 대한 진척 없이 원금과 이자를 지급하지 아니하여 청구인은 2007.11.12. 어쩔수 없이 쟁점토지에 대하여 임의경매를 신청하였고, ○○○는 청구인 모르게 쟁점 토지의 건축주 명의를 제3자로 변경하여 공사를 진행하였으며, 청구인은 건축골조가 2층 이상 올라갈 경우 건축주명의로 건물등기가 가능하게 되어 쟁점토지의 가치가 폭락하게 되므로 건축공사중지가처분을 법원에 신청하고, 쟁점토지 건축주 명의변경이 잘못되었다고 이의를 제기하였으나, ○○○는 공사를 강행하여 1층의 골조공사가 완료 되었다. 그 후 청구인은 2009.2.6. 대여금의 일부라도 회수하고자 쟁점토지를 경락받았으나, 제3자 명의의 신축중인 쟁점토지 지상건축물이 2008.5.20. 최초로 경매가 시작된 이후 현재까지 4회 유찰되는 등 쟁점토지에 대한 재산권 행사를 하지 못하고 있고, 연대보증인 부동산에 대하여 설정한 담보권도 선순위 채권자들의 압류 등으로 담보권 행사를 하지 못하고 있다. 청구인과 ○○○가 작성한 차용증상 ‘지급기일이 도래하면 채권자가 담보물을 자동적으로 취득하는 방법’ 등에 대한 구체적인 기재 내용이 없는 점으로 보아 이 건의 차용증은 이자 지급약정일이 없는 것으로 볼 수 있으므로, 이자 수입시기를 담보부동산 낙찰일인 2009.2.6.로 보아 과세함이 타당하다.
(3) 청구인은 지인의 소개로 높은 이자를 주겠다는 ○○○를 소개받아 2007.1.9. 쟁점③대여금을 대여하고 ○○○에 근저당권을 설정하였고, ○○○는 원금과 이자를 전혀 지급하지 못한 상태에서 ○○○ 상가건물의 경매가 진행되어 5차까지 유찰되었는 바, 청구인은 대여한 원금의 일부라도 보전하는 차원에서 어쩔수 없이 ○○○의 상가건물을 6,152,243,579원에 낙찰받았으나, 현재 80%가 공실상태이고, 건물관리단이 6억원을 전소유주의 미납관리비 명목으로 가압류한 것은 물론, 지하상가에서는 유치권을 주장하며 4억원을 사용대가로 지급할 것을 요구하고 있고, 매월 관리비로 1,800만원을 부담하고 있을 뿐 아니라, 단전·단수로 재산적 가치가 전혀 없는 실정이다. 따라서, 청구인은 재산적 가치가 전혀 없는 부동산만 취득한 결과가 발생되어 많은 손해를 보고 있음에도, 이자 152,243,579원이 발생된 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.
- 나. 처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점①대여금을 김OO에게 대여하면서 근저당 설정한 김OO 부동산을 경락받은 가액[2,435,691,533원(쟁점①대여금 포함)]과 동 부동산의 수용보상금으로 받은 금액(2,194,447,987원)을 비교할 때, 오히려 손실이 발생하므로 동 이자소득에 대한 과세처분이 취소되어야 한다고 주장하나, 청구인이 낙찰받은 부동산이 수용되므로써 발생한 손실은 청구인의 양도소득계산시 반영되는 것이고, 비영업대금의 이익은 소득세법시행령제51조의 규정에 따라 계산되므로 김○○○ 부동산의 경락으로 인하여 청구인이 배당받은 금액(725,124,877원)에서 쟁점① 대여금을 차감한 125,124,877원을 이자소득으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 차용증상 이자지급일이 없으므로 이자소득 18억4,300만원의 수입시기를 담보부동산 낙찰일(2009.2.6.)이 속한 2009년 귀속 으로 하여 과세하여야 한다고 주장하나, 청구인은 차용증 작성일인 2007.6.4. 128억7,000만원, 그 이후인 2007.6.8. 3,600만원 합계 129억600만원을 ○○○에 대여한 사실이 확인되므로 차용증에 기재된 147억5,000만원 중 원금 129억600만원을 제외한 18억4,400만원은 2007.6.4.~2007.11.3. 기간동안 이자(이자율 월 2.5%)로 확인되고, 차용증에 “… 위 금액은 쌍방합의하에 기한내 이자를 포함한 금액이며 차용금을 선 지급시에도 책정된 금액에 대한 변동은 없다. 변제기일은 2007.11.3.까지로 하며 …”라고 기재되어 있는 것으로 보아 쟁점② 대여금의 이자발생일은 변제기일인 2007.11.3.이므로 이 건 처분은 정당하다.
(3) 청구인은 쟁점③대여금을 회수하기 위해 낙찰받은 ○○○의 상가의 가치가 경락받은 가액 보다 현저히 낮아 원금손실이 발생하였다고 주장하나,소득세법상 양도소득과 종합소득은 분리과세제도를 채택하고 있어서 청구인이 낙찰받은 부동산에서 발생한 것으로 예상 되는 대금의 이익은 소득세법시행령제51조의 규정에 따라 계산되는 것이므로 청구인이 받은 배당금(61억5,200만원)에서 쟁점③대여금을 차감한 1억5,200만원을 2007년도 이자소득으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.
① 경락배당금에서 쟁점①대여금을 차감한 수익을 비영업대금의 이자로 보아 과세한 처분의 당부
② 쟁점②대여금의 차용증상 변제기일(2007.11.3.)을 이자소득의 수입시기로 보아 과세한 처분의 당부
③ 쟁점③부동산 관련 경락받은 담보부동산 가액이 원금 보다 낮다는 사유로 이자소득을 없는 것으로 볼 수 있는지 여부
② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래당시의 가액에 의하여 계산한다.
③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법시행령 제45조 【이자소득의 수입시기】이자소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각 호에 규정하는 날로 한다. 9의2. 비영업대금의 이익 약정에 의한 이자지급일. 다만, 이자지급일의 약정이 없거나 약정에 의한 이자지급일전에 이자를 지급받는 경우 또는 제51조 제7항의 규정에 의하여 총수입금액 계산에서 제외하였던 이자를 지급받는 경우에는 그 이자지급일로 한다. 제51조【총수입금액의 계산】⑦ 법 제16조 제1항 제12호의 규정에 의한 비영업대금의 이익의 총수입금액을 계산함에 있어서 법 제70조의 규정에 의한 과세표준확정신고 또는 법 제80조의 규정에 의한 과세 표준과 세액의 결정ㆍ경정 전에 당해 비영업대금이 제55조 제2항 제1호 또는 제2호의 규정에 의한 채권에 해당하여 채무자 또는 제3자로부터 원금 및 이자의 전부 또는 일부를 회수할 수 없는 경우에는 회수한 금액에서 원금을 먼저 차감하여 계산한다. 이 경우 회수한 금액이 원금에 미달하는 때에는 총수입금액은 이를 없는 것으로 한다. (3) 국세기본법 제14조 【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속 되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
(1) 처분청이 제출한 자료를 보면, ○○○국세청장이 청구인에 대하여 개인제세 통합조사를 실시한 결과, 청구인은 2007년도에 아래[표]와 같이 김○○○에게 쟁점대여금을 대여하고 이자인 쟁점금액을 수입하였음에도, 종합소득세 신고시 이를 누락한 사실을 확인하고 처분청에 과세자료로 통보하였는 바, 처분청은 쟁점금액을 비영업대금 이자로 보아 이 건 처분을 하였다.
(2) 쟁점①에 대하여 본다. (가)소득세법시행령제51조 제7항을 보면, ‘법 제16조 제1항 제12호의 규정에 의한 비영업대금의 이익의 총수입금액을 계산함에 있어서 법 제70조의 규정에 의한 과세표준확정신고 또는 법 제80조의 규정에 의한 과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 전에 당해 비영업대금이 제55조 제2항 제1호 또는 제2호의 규정에 의한 채권에 해당하여 채무자 또는 제3자로부터 원금 및 이자의 전부 또는 일부를 회수할 수 없는 경우에는 회수한 금액에서 원금을 먼저 차감하여 계산한다. 이 경우 회수한 금액이 원금에 미달하는 때에는 총수입금액은 이를 없는 것으로 한다.’고 규정하고 있다. (나) 청구인은 채무자 김○○○ 부동산을 경락받은 금액[2,435,691,533원(쟁점①대여금 포함)]이 동 부동산의 수용에 따른 보상금으로 받은 금액(2,194,447,987원) 보다 커 손실이 발생하므로 동 이자소득에 대한 과세처분이 부당하다고 주장하나, 소득세법상 종합소득과 양도소득은 분리과세제도를 채택하고 있어 이자소득은 종합소득세 과세대상이고, 양도소득은 양도소득세 과세대상이라 할 것인 바, 청구인이 담보부동산의 경락으로 배당받은 금액(725,124,877원)에서 원금인 쟁점①대여금을 차감한 125,124,877원은 종합소득세 과세대상(이자소득)에 해당하고, 청구인이 낙찰받은 담보부동산에서 발생한 손익(양도가액: 2,194,447,987원, 취득가액: 2,435,691,533원, 양도차익: △241,243,546원)은 청구인의 양도소득세 계산시 반영될 사항이라 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구인의 주장을 받아들이지 아니하고 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(3) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 비영업대금 이익의 수입시기 관련규정인 소득세법시행령 제45조 제9의2호를 보면, ‘약정에 의한 이자지급일로 하되, 이자지급일의 약정이 없거나 약정에 의한 이자지급일전에 이자를 지급받은 경우 이자지급일로 한다’고 규정하고 있다. (나) 청구인과 ○○○가 2007.6.4. 체결한 차용증을 보면, ‘차용금액은 14,750,000,000원이고, 차용금의 사용처는 ○○○으로부터 낙찰받은 ○○○ 대 2,837.5㎡에 대한 경락대금 및 이전등기비용 등이며, 위 금액에는 쌍방 합의하에 기한내 이자를 포함한 금액으로서 차용금을 선 지급시에도 책정된 금액에 대한 변동은 없을 뿐 아니라, 변제기일은 2007.11.3.까지로 하고, 기한 후 이자는 월 3%로 한다’고 기재되어 있다. (다) 처분청이 청구인에 대하여 조사한 결과, 위 (나)의 차용증상 차용금액 14,750,000,000원은 차용증 작성일인 2007.6.4. 128억7,000만원, 그 이후인 2007.6.8. 3,600만원 합계 129억600만원을 ○○○에 대여하고, 2007.6.4.~2007.11.3. 기간동안 선수이자(이자율 월 2.5%) 18억4,400만원을 합한 금액으로 확인되었다. (라) 관련법령과 사실관계를 종합하면, 비영업대금 이익의 수입 시기는 원칙적으로 약정에 의한 이자지급일로 하고, 이자지급일의 약정이 없거나 약정에 의한 이자지급일전에 이자를 지급받은 경우 이자지급일로 하는 것인바, 쟁점②대여금의 차용증상 이자약정일은 2007.11.3.로 확인되고, 차용증상 하자(차용증상 채권자가 담보물을 자동적으로 취득하는 방법 등에 대한 구체적인 기재내용이 없음)가 차용증을 무효로 할 만큼 명백하고 중대하지 아니한 것으로 보인다. 따라서, 차용증상 변제기일을 약정에 의한 이자지급일로 보아 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(4) 쟁점③에 대하여 본다. (가) 청구인과 ○○○가 2007.1.9. 작성한 차용증과 ○○○ 부동산의 등기부등본을 보면, 청구인은 2007.1.9. 쟁점③대여금을 ○○○에게 대여(만기일: 2007.7.8. 변제금액: 69억2,000만원)하면서 ○○○외 5필지상의 상가 45건(분양평형 약 3,075평)]에 근저당 설정(채권최고액 80억원)하고, 진성플라자가 의무사항을 이행하지 못하자 담보권 행사하여 ○○○ 부동산이 경매개시결정 후 5차까지 유찰되자, 2009.2.9. 6,152,243,579원에 낙찰받아 소유하고 있는 것으로 나타난다. (나) 청구인은 낙찰받은 ○○○의 부동산(상가)이 재산적 가치가 없어 손실이 예상되므로 이자소득이 발생하지 아니한 것으로 보아야 한다고 주장하나,소득세법상 종합소득과 양도소득은 분리과세제도를 채택하고 있어 이자소득은 종합소득세 과세대상이고, 양도소득은 양도소득세 과세대상이라 할 것이다. (다) 따라서, 청구인이 낙찰받은 가액(6,152,243,579원)에서 원금인 쟁점③대여금을 차감한 152,243,579원은 종합소득세 과세대상(이자 소득)에 해당하고, 청구인이 경락받은 부동산에서 발생한 것으로 예상되는 손익(양도가액: 미정, 취득가액: 6,152,243,579원, 양도차액: 미정)은 청구인의 양도소득세 계산시 반영될 사항이라 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구인의 주장을 받아들이지 아니하고 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과, 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.