단독 소유이든 공동소유이든 시가로 보는 매매사례가액 판단에는 영향을 미칠 수 없음

○○○세무서장이 2009.10.9. 청구인에게 한 부가가치세 2006년 제2기분 667,810원, 2007년 제2기분 11,202,170원의 경정청구를 거부한 처분은 이를 취소한다.

• 가. ○○○(이하 “청구인들”이라 한다)은 2000.10.31. ○○○(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 분양권 상태에서 ○○○으로부터 1,052,850천원(○○○ 지분 789,637천원)에 매수하여, 2003.2.14. 청구인들이 지분으로 공동소유(○○○ 10/100)하는 것으로 소유권이전등기를 경료하였다. 그리고, 2006.3.16. ○○○는 쟁점아파트에 대한 자신의 소유지분 75/100를 특수관계자인 동생 ○○○에게 소유지분 70/100을 700,000천원, 제부인 ○○○에게 소유지분 5/100를 50,000천원에 양도하는 것(이하 “쟁점거래”라 한다)으로 매매계약을 체결하여 2006.3.22. 소유권이전등기를 경료한 후에, 2006.5.31. 양도소득금액을 -24,499천원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. ○○○세무서장은 2009년 10월 ○○○2에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점거래가 특수관계자간 저가양도에 해당하여 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 보아 양도일(2006.3.22.)로부터 3개월 이내인 2006.5.25. 거래된 ○○○(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액 2,185,000천원(○○○ 소유지분으로 환산하면 1,638,750천원)을 쟁점아파트의 시가로 보아 2010.1.8. ○○○에게 2006년 귀속 양도소득세 211,733,250원을 경정·고지하고, ○○○세무서장은 특수관계자인 ○○○이 저가양수에 따른 이익을 증여받은 것으로 보아 2010.1.14. ○○○에게 2006.3.22. 증여분 증여세 154,494,450원을, ○○○에게 2006.3.22. 증여분 증여세 3,408,080원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2010.2.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 아파트 공동소유지분은 공동소유자중 1인이라도 반대하는 경우에는 자유로이 처분하기 어려워 주로 공동소유자간 내부 거래에 의하여 매각함으로써 시세보다 훨씬 저가에 매도하고 있는 바,

○○○는 쟁점아파트 외에 다른 아파트를 소유하고 있는 상태에서 주택을 소유하고 있는 자와 결혼이 예정되어 있어, 부득이 쟁점아파트 지분을 처분할 수 밖에 없는 상황이었고, 쟁점아파트 소유지분을 외부인에게 매도하는 것이 불가능하여 공동소유자인 동생 부부를 설득하여 기준시가 수준으로 쟁점거래를 하였으므로 이는 사회통념상 타당한 거래이다. 그리고, 외부인에게 정상적으로 매도할 수 없어 시세보다 훨씬 저가로 공동소유 지분자에게 양도할 수 밖에 없는 ○○○의 지분거래에 대하여, 처분청이 1인 단독소유이어서 정상적으로 거래된 비교대상아파트의 매매가액중 ○○○의 소유지분만큼을 시가로 보는 것은 잘못이다. 또한, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 비록, 면적·위치·용도 및 종목이 유사하지만, 같은 동, 같은 층이 아니어서 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 본 것도 잘못이므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견 소득세법 제101조 에 의하면, 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산하는 부당행위계산부인 규정을 적용하도록 되어 있고, 여기서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 같은 법 시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의하는 것으로 규정되어 있는 바, 쟁점거래시기인 2006년 3월 쟁점아파트에 대한 부동산뱅크지의 시세는 2,050,000천원 ~ 2,450,000천원(75% 소유지분으로 환산하면 1,537,000천원 ~ 1,837,000천원)이고, ○○○이 게시하는 평균시세는 2,023,000천원(75% 지분으로 환산하면 1,517,000천원)인 점으로 보아 쟁점거래(750,000천원)는 시세의 절반 가액으로 거래되어 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없으므로 부당행위계산부인하여 상속세 및 증여세법에서 규정하고 있는 시가에 의하여 과세하여야 한다. 한편, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항에, “당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다”라고 규정되어 있고, 재산의 소유형태에 대한 언급은 없으므로, 당해 재산이 단독 소유이든 공동소유이든 시가로 보는 매매사례가액 판단에는 영향을 미칠 수 없다. 또한, 매매사례가액은 당해 재산과 면적·종류·용도·종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는데 그 취지가 있다 할 것이므로 쟁점아파트의 지분거래일로부터 3개월 이내에 매매되었고, 면적·위치·용도 및 종목이 유사하며, 최초 고시때부터 양도일 현재까지 기준시가도 동일한 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 ○○○ 소유지분(75%)을 양도한 것에 대하여, 처분청이 같은 평형의 1인소유 아파트 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 ○○○ 소유지분율(75%)에 해당하는 가액을 산출한 후, 쟁점아파트의 ○○○ 소유지분 양도가액과의 차액에 대하여 부당행위계산부인하여 ○○○에게 양도소득세를 과세하고, ○○○은 저가양수에 따른 이익을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

○ 상속세 및 증여세법 제35조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 증여 등】

① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】

③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법 제100조 의 2의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간" 으로 보며, 조세특례제한법 제100조 의 2 중 “상속받거나 증여받는 경우”는 “양도하는 경우”로 본다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】

① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(다음 각호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 “시가”라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

③ 법 제35조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각호의 가액중 적은 금액을 차감한 가액을 말한다.

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가 기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수 관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가 기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 2000.10.31. 쟁점아파트를 분양권 상태에서 ○○○으로부터 1,052,850천원(○○○ 소유지분 789,637천원)에 매수하여, 2003.2.14. 청구인들이 공동소유(○○○10/100)하는 것으로 소유권이전등기를 경료하였고, 2006.3.16. ○○○는 쟁점아파트에 대한 자신의 소유지분 75/100를 특수관계자인 동생 ○○○에게 지분 70/100을 700,000천원, 제부인 ○○○에게 지분 5/100를 50,000천원에 양도하는 것으로 매매계약을 체결하여 2006.3.22. 소유권이전등기를 경료한 후에, 2006.5.31. 양도가액 750,000천원, 취득가액 789,637천원, 필요경비 21,612천원, 양도소득금액 -24,499천원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 이에 대하여 ○○○세무서장은 2009년 10월 ○○○에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점거래가 특수관계자간 저가양도에 해당하여 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 보아 양도일(2006.3.22.)로부터 3개월 이내인 2006.5.25. 거래된 비교대상아파트의 매매가액 2,185,000천원(○○○ 소유지분으로 환산하면 1,638,750천원)을 쟁점아파트의 시가로 보아 2010.1.8. ○○○에게 2006년 귀속 양도소득세 211,733,250원을 경정·고지하고, ○○○세무서장은 ○○○은 저가양수에 따른 이익을 증여받은 것으로 보아 2010.1.14. ○○○에게 2006.3.22. 증여분 증여세 154,494,450원을, ○○○에게 2006.3.22. 증여분 증여세 3,408,080원을 경정·고지하였음이 청구인들에 대한 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) ○○○세무서장의 ○○○에 대한 조사서에는 아래 (가) ~ (마)와 같이 기재되어 있다. (가) 쟁점거래는 양도자와 특수관계자간(동생 및 제부)의 거래이어서 양도일(2006.3.22.) 전 후 각 3개월간의 매매사례가액을 검토한 결과, 같은 아파트 단지내의 비교대상아파트가 특수관계 없는 자간에 양도(계약일 2006.5.25.)된 것이 확인된다. (나) 쟁점아파트와 비교대상아파트는 쟁점아파트의 기준시가가 고시되기 시작한 2003년부터 양도일은 물론 2009년 현재까지 기준시가가 동일하고, 면적(203.76㎡)과 위치, 용도가 동일하며, 남향이고 한강조망이 가능하여 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 에서 규정하고 있는 유사한 다른 재산에 해당한다. (다) 쟁점아파트 인근에 소재한 ○○○공인중개사무소의 대표자 ○○○에게 문의한 결과, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 한강조망, 생활환경, 편의시설의 차이가 없음이 확인되어 쟁점거래는 특수관계자간의 거래로서 소득세법 제101조 제1항 에 의한 부당행계산부인 대상에 해당하여 ○○○가 신고한 양도가액을 부인하고 시가인 1,638,750천원(2,180,000천원의 75%로서 ○○○ 양도지분 상당액)을 양도가액으로 함이 타당하다. (라) ○○○은 특수관계자인 ○○○로부터 시가보다 저가에 양수하였으므로 상속세 및 증여세법 제35조 및 같은 법 시행령 제26조에 의거 증여세를 과세함에 타당하다(○○○ 증여재산가액 529,500천원, ○○○ 증여재산가액 26,475천원).

(3) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 기준시가는 아래 <표>와 같다.

(4) 2006년 3월 쟁점아파트에 대한 부동산뱅크지의 시세는 2,050,000천원 ~ 2,450,000천원(75% 소유지분으로 환산하면 1,537,000천원 ~ 1,837,000천원)이고, ○○○이 게시하는 평균시세는 2,023,000천원(75% 소유지분으로 환산하면 1,517,000천원)으로 확인된다.

(5) 위 사실관계 등을 종합하여 보건대, 청구인들은 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 쟁점거래시기인 2006년 3월 쟁점아파트에 대한 ○○○의 시세는 2,050,000천원 ~ 2,450,000천원(75% 소유지분으로 환산하면 1,537,000천원 ~ 1,837,000천원)이고, ○○○은행이 게시하는 평균시세는 2,023,000천원(75% 소유지분으로 환산하면 1,517,000천원)인 점으로 보아 쟁점거래(750,000천원)는 시세의 절반 가액으로 거래되어 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 보기 어려운 점, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항에, “당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다”라고 규정되어 있고, 재산의 소유형태에 대한 언급은 없으므로, 당해 재산이 단독 소유이든 공동소유이든 시가로 보는 매매사례가액 판단에는 영향을 미칠 수 없는 것으로 보이는 점, 비교대상아파트는 쟁점아파트의 지분거래일로부터 3개월 이내에 매매되었고, 쟁점아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 유사하며, 최초 고시때부터 양도일 현재까지 기준시가도 동일하므로 처분청이 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.