부담부증여채무액에 대한 양도차익 산정

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2006.4.21. ○○○(이하 ‘쟁점주택’이라 한다)를 아들 ○○○에게 임대보증금 채무 500,000천원을 부담하는 조건으로 증여하고 양도소득세를 무신고하였다가, 2008.9.19. 양도가액을 부담부채무액인 500,000천원으로 하고, 취득가액은 동 양도가액을 기준시가로 환산한 469,146천원으로 하여 기한후 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 위 청구인의 양도소득세 신고에 대하여 실지양도가액을 수증자가 인수한 채무상당액으로 하고, 실지취득가액은 분양가액으로 하여 산정한 204,871천원으로 양도차익을 산정하여 2009.12.7. 청구인에게 2006년 귀속분 양도소득세 29,309,560원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부담부증여는 실지거래가액이 존재하지 않는 특수한 거래로 양도자산이 투기지역내에 소재하는지 여부에 관계없이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 수 밖에 없음에도 불구하고 증여시 신고한 가액을 실지거래가액으로 보고 양도차익을 결정한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법제100조 제1항에 의거 양도차익을 산정함에 있어 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하는 것이고, 양도가액 산정을 위한 당해 재산의 가액이 상속세 및 증여세법제60조 제1항 및 제2항과 동법 시행령 제49조에 의한 시가가 적용될 경우에는 취득가액 산정시 당해 재산의 가액도 실지거래가액을 적용하는 것인바, 부담부증여의 경우 수증자가 인수한 채무부분만 유상이전으로 양도소득세 과세대상이므로 당해 채무액을 실지양도가액으로 봄이 타당하고, 부담부증여시 양도가액 산정을 위한 당해재산의 가액은 증여세 신고시 상속세 및 증여세법상의 시가로 평가한 증여재산가액이므로 취득가액 산정시에도 취득당시 실지거래가액을 적용하여야 한다.

• 가. 쟁 점 이 건 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 부담부증여채무액으로 하고 취득가액을 실지거래가액(분양가액)으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.

○ 소득세법 시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정된 것) 제159조【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 부담부증여가 실지거래가액이 존재하지 않는 특수한 거래이기 때문에 양도자산이 투기지역내에 소재하는지 여부에 관계없이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 수 밖에 없음에도 불구하고 처분청이 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

(2) 처분청 심리자료에 의하면, 쟁점주택 부담부증여분에 대한 양도소득세 신고시 청구인은 그 양도가액과 취득가액을 아래 <표1>과 같이 쟁점주택 기준시가에 임대보증채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 신고하였으며, <표1> 청구인 양도소득세 신고내역 (단위: 천원) 구 분 신고가액 산 식 양도가액 500,000 증여시 기준시가 1,053,500 × 부담부 증여비율 취득가액 469,129 취득시 기준시가 988,455 × 부담부 증여비율 이에 대하여 처분청은 아래 <표2>와 같이 양도가액은 승계시킨 임대채무액으로, 취득가액은 위 양도가액을 실지거래가액으로 환산한 가액으로 경정하여 이 건 과세처분을 하였다. <표2> 처분청 경정처분내역 (단위: 천원) 구 분 신고가액 산 식 양도가액 500,000 증여신고가액 1,950,000 × 부담부 증여비율 취득가액 204,871 취득가액(분양가액) 799,000 × 부담부 증여비율 주2) 부담부 증여비율= 채무부담상당액 500,000천원/1,950,000천원

(3) 처분청 심리자료에 의하면, 수증자인 ○○○ 외 4인은 쟁점주택을 시가인 1,950,000,000원으로 평가하여 증여세를 신고한 것으로 나타나고, 쟁점주택이 소재하는 서울특별시 강남구는 2003.4.30. 주택투기지역으로 지정되어 있는 것으로 나타나고 있어 소득세법제96조 제2항 제7호의 규정에 따라 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 신고하여야 하는 것으로 나타난다. (4)소득세법제88조 제1항 후단은 부담부증여의 경우 수증자가 인수한 채무액 상당부분을 사실상 유상이전으로 보아 양도소득세 과세대상으로 규정하고 있고, 동법 시행령 제159조에서는 법 제88조 제1항 후단의 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제96조 제2항 제7호에서는 지정지역 내에 있는 부동산을 양도한 경우 양도가액을 실지거래가액에 의하여 계산하도록 규정하고 있다.

(5) 살피건대, 소득세법령에서는 지정지역 내의 부동산을 양도한 경우 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산하도록 규정하고 있고, 양도차익 산정의 기준이 되는 양도가액이라 함은 양도자가 양수자에게 자산을 양도하면서 그 대가로 지급받은 금액을 뜻한다 할 것인바, 거주자가 자산을 부담부증여한 경우 그 이전의 대가는 증여자가 면하게 되는 채무상당액으로 봄이 타당하다 할 것이므로 부담부증여 자산의 부담부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 수증자가 인수한 채무액이 실지양도가액이 되는 것이고, 이에 대응하는 취득가액도 증여자산 전체의 실지취득가액 중 부담부분에 해당하는 금액이 되어야 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점주택의 부담부 증여부분에 대한 양도차익을 계산하면서 수증자가 인수한 채무액 500,000천원을 실지양도가액으로 보고, 이에 대응하는 취득가액을 쟁점주택의 실지취득가액(분양가액)에다 부담부증여비율을 곱하여 산정한 204,871천원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(○○○, 2007.10.26. 합동회의, 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.