공동으로 소유한 고가주택 과세제외 금액 한도액

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2002.8.22. 박○○○과 공동으로 ○○○ 주택(대지 168.4㎡, 주택 197.34㎡로서 지하 1층은 음식점 40㎡, 창고 23.07㎡, 1층 주택 63.07㎡ 점포 19㎡, 2층 주택 52.2㎡로서 이하 “쟁점주택”이라 한다)의 지분 1/2을 취득한 후 2009.1.31. 2,292백만원에 양도하고, 쟁점주택은 2세대가 보유한 공동주택으로 각각의 세대가 1세대 1주택 고가주택에 해당한다 하여 비과세 한도액 9억원을 차감하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택이 청구인과 박○○○이 공동으로 소유한 단독주택의 1/2지분으로 1세대 1주택 비과세 한도액 계산시 비과세대상 양도가액이 4억 5,000만원이나 청구인이 비과세 한도액(9억원) 전액을 계상하여 양도소득을 과소신고한 것으로 보아 2010.1.8. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 71,256,660원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 건축단계부터 2세대가 거주할 수 있도록 분리설계되었으며 각 세대가 독립하여 출입구와 방실이 구획되어 있으므로 공동주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용시 각 소유자별로 고가주택한도액(9억원)을 적용하여 양도차익을 계산하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 고가주택은 소유지분에 관계없이 1주택 전체를 기준으로 판단하는 것(○○○ 2007.2.16. 같은 뜻)이며, 소득세법 시행령제156조에서 1세대 1주택의 비과세 고가주택 기준 한도액은 9억원으로 규정하고 있고, 고가주택을 공동으로 소유하다가 양도하는 경우 공동소유자 지분율로 안분하여 계산하는 것이고, 쟁점주택은 청구인의 장인인 박○○○이 신축하여 박○○○ 일가가 거주한 것이 주민등록초본에 확인되는 것으로 보아 당초부터 1세대가 거주한 것으로 판단되므로 건축단계부터 2세대가 거주할 수 있도록 분리설계되었다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵고, 건축물 대장상에도 지하 1층 음식점과 창고, 지상 1층에 주택과 점포, 2층은 주택으로 되어 있어 청구인과 공동소유자인 박○○○이 쟁점주택을 분리하여 사용하였다고 보기 어려워 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 공동으로 소유한 고가주택에 대하여 1세대 1주택의 양도차익 계산시 각 소유자별로 비과세 한도액(9억원)을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액[1주택 및 이에 부수되는 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다]이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.

○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】

① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 양도가액―9억원 법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × ───────── 양도가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점주택이 건축단계부터 2세대가 거주할 수 있도록 분리설계되었으며, 각 세대가 독립하여 출입구와 방실이 구획되어 있으므로 공동주택으로 보아 고가주택에 대한 양도차익 계산시 소유자별로 양도가액 중 9억원을 비과세하여야 한다고 주장하면서 증거자료로 청구인과 공동소유자인 박○○○이 각각 작성한 매매계약서 및 각각 납부한 재산세 영수증, 주민등록초본, 서울지방법원 민사부 판결문 등을 제출하므로 이에 대하여 본다.

(2) 쟁점주택은 1980.8.20. 청구인의 장인 박○○○이 신축하여 세대원이 거주하다가 1994.9.6. 청구인의 장모인 한○○○과 박○○○(청구인의 처남)에게 상속(청구인은 1994.10.부터 전세로 거주)되었으며, 2002.5.30. 쟁점주택의 지하1층 주택(63.07㎡)을 음식점(40㎡)과 창고(23.07㎡)로 개조한 사실과 2002.8.22. 청구인과 박○○○이 한○○○과 박○○○으로부터 공동으로 취득(매매대금 562백만원)하였다가 쟁점주택 양도시에는 청구인과 박○○○이 주식회사 ○○○과 매매계약서를 각각 작성하여 쟁점주택을 양도(양도가액: 청구인 2,292백만원, 박○○○ 2,037백만원)한 사실이 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인과 박○○○은 2002.7.11.부터 부동산임대업자(공동사업자)로 등록하여 지하 1층 상가를 공동임대한 사실이 심리자료에 나타나고, 쟁점주택의 건축물 현황을 보면 지하 1층은 음식점(40㎡)과 창고(23.07㎡)로, 지상 1층은 주택(63.07㎡)과 점포(19㎡), 2층은 주택(52.2㎡)으로 기재되어 있는 사실이 건축물대장상에 나타난다. (4) 소득세법 시행령제156조 제1항에 “고가주택이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 것을 말한다”고 규정하고 있고, 고가주택 여부의 판정은 소유지분 관계를 불문하고 양도되는 주택(이에 부수되는 토지 포함)의 가액을 기준으로 판단하여야 하는 것(○○○ 2007.2.16. 외 다수 같은 뜻)이다.

(5) 따라서, 쟁점주택은 청구인의 장인인 박○○○이 신축하여 박○○○ 일가가 거주한 것이 주민등록초본에 확인되는 것으로 보아 당초부터 1세대가 거주한 것으로 판단되므로 건축단계부터 2세대가 거주할 수 있도록 분리설계 되었다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 점, 건축물 대장상에도 지하 1층 음식점과 창고, 지상 1층에 주택과 점포, 2층은 주택으로 되어 있어 청구인과 공동소유자인 박○○○이 상가를 공동으로 임대하고 있는 점, 고가주택 여부의 판정은 소유지분 관계를 불문하고 양도되는 주택(이에 부수되는 토지 포함)의 가액을 기준으로 판단하여야 하는 점 등을 미루어 보면 쟁점주택을 분리하여 사용하였으므로 9억원을 비과세로 공제하여 양도차익을 경정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.