취득가액을 검인계약서상의 금액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.03.28. ○○도 ○○시 ○○동 ○○리 ○○번지 토지 662㎡ 및 건물 264㎡(이하 ‘“전체부동산”이라 한다)를 오○○(이하 “전소유자”라 한다)으로부터 취득하여 2008.01.10. 전체부동산 중 토지 476㎡ 및 건물 264㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 김○○과 배○○에게 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 7억2,000만원, 취득가액은 환산취득가액인 460,997,000원, 필요경비는 개산공제액 3,596,000원으로 하여 2008.03.31. 처분청에 2008년 귀속 양도소득과세표준예정신고 및 세액 58,199,340원을 자진납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대한 세무조사를 실시하여, 전소유자가 2002.3월 양도소득과세표준 예정신고시 제출한 양도당시 검인계약서상(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)의 매매가액 1억 3,500만원을 전체부동산의 실지양도가액으로 보고, 토지면적 비율(476㎡/662㎡)로 안분하여 산출한 금액 99,206,087원을 쟁점부동산 취득가액으로 보아 2009.12.04. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 114,890,630원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.02.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 기존공장이 협소하여 공장확장 이전을 위해 2002.03.14. 쟁점부동산을 매입하면서 ○○은행(구 ○○은행)으로부터 대출 받아 지급하는 조건으로 전소유자와 합의하고 2억원을 대출받아 2002.03.28. 지급하기로 하고 취득한 후, 전면적인 공장 내부보수공사를 실시하였고 사업부진으로 쟁점부동산을 7억2,000만원에 급히 양도하였으며, 대출받을 당시 매매계약서를 제출하였기 때문에 매매계약서를 보관하고 있지 않았고, 공사대금에 관련된 증빙도 찾을 수가 없어 부득이 취득가액을 환산가액으로 신고하였다.취득가액은 ○○도 ○○시 소재 ○○공인중개사 사무실에서 양도자, 중개인, 청구인 그리고 이○○(당시 대출은행 지점장)의 입회하에 2002.03.28. 청구인의 대출계좌에 입금된 금액 2억원에서 선이자와 대출관련경비 1,690,410원을 공제한 금액 198,309,590원을 같은은행 계좌에 대체하였으며 잔액 202,309,590원에서 2억200만원을 수표로 인출하여 그 중 1억9,000만원을 지급하였고, 그 당시 지급한 매매대급이 수표이므로 이서내역을 확인하면 최소한 매도금액이 1억9,000만원 이상임을 확인할 수 있는 바, 쟁점부동산의 전소유자가 신고한 양도가액 1억3,500만원이 기재된 쟁점매매계약서는 양도ㆍ양수자의 인감도 날인되어 있지 아니하고 중개인의 인적사항도 없으며 특히 ○○시장의 날인도 없을 뿐만 아니라, 실지계약서라면 중개업자의 인적사항이 기재되어야 함에도 기재되지 아니하는 등 전 소유자가 임의로 작성한 계약서로서 양도소득세를 과소신고 하기위해 작성한 다운계약서이며 검인계약서는 그 당시 공시지가로 등재하는 것이 관례이다.또한 청구인이 대출을 받기 위하여 ○○감정평가법인에 의뢰하여 받은 평가보고서에도 감정가액이 1억4,091만원으로 확인되고, 토지가격 산출 기초표에도 쟁점부동산의 시세가 150,274,000원으로 산출되었으며 쟁점부동산의 등기부등본에도 조흥은행으로부터 2억원을 대출받으면서 채권최고액이 2억6,000만원으로 기재된 점으로 볼 때, 전소유자가 신고한 양도가액 1억3,500만원의 계약서는 허위계약서임이 명백함에도 처분청이 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자사이의 매매계약서 내용대로 작성되었다고 추정되고 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증해야 한다는 대법원 판례를 들어 청구인의 주장을 부인하고 검인계약서에 기재된 가액을 취득당시 실지거래가액으로 보아 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 전소유자가 양도소득세 신고시 제출한 쟁점매매계약서는 다운계약서가 분명하므로, 취득당시 실지거래가액이 아닌 환산취득가액에 의한 신고는 정당하다는 주장이나, 매매당사자들이 작성하여 시장 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약서 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 할 것인 바, 청구인이 전소유자에게 매매가액이 1억3,500만원이라는 거래사실확인서에 인감을 날인하여 교부한 사실이 있고, 청구인이 전체부동산 취득시 ○○감정평가법인에서 평가한 가액이 1억4,091만원으로 검인계약서상의 매매가액과 유사하며, 청구인이 전체부동산을 담보로 신한은행으로부터 2억원을 대출받아 2002.03.28. 전소유자에게 2억원을 지급하였다고 주장하면서 제출한 청구인 명의의 ○○은행 계좌에 대한 거래내역을 보면, 2억원이 출금된 사실은 나타나지만 그 2억원이 모두 전소유자에게 지급되었는지에 대하여는 입증되지 않으며 쟁점매매계약서외에는 쟁점토지의 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없을 뿐만 아니라, 전소유자의 양도소득세 신고내역에도 양도가액이 1억3,500만원으로 기재되어 있으므로 처분청이 쟁점매매계약서상의 기재금액 1억3,500만원을 실지취득가액으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 처분청이 쟁점부동산의 취득당시 검인계약서상 기재금액 1억3,500만원을 토지면적으로 안분한 가액 99,206,087원을 실지취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.(2002.12.18. 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우(1999.12.28. 개정)

○ 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29. 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액(2000.12.29. 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2002.12.18. 개정)

2. 자본적 지축액 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29. 개정)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29.개정)

○ 제114조【양도소득고세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.(2007.12.31. 개정)

○제176조 의2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다(2008.02.22. 개정)

2. 법 제96조제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액(2005.12.31.개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대한 실지거래가액 조사결과 양도가액은 실지거래가액으로 인정하였으나, 청구인이 취득당시 실지계약서를 제출하지 못하고 있으므로 전소유자가 양도소득과세표준 예정신고시 첨부한 검인계약서상의 매매가액 1억 3,500만원을 전체부동산의 실지취득가액으로 보고, 토지면적 비율(476㎡/662㎡)로 안분하여 산정한 금액 99,206,087원을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세하였으며, 이에 대해 청구인은 취득당시 검인계약서는 전소유자가 임의로 작성한 계약서로서 양도소득세를 과소신고하기 위하여 작성한 다운계약서이므로 검인계약서상의 취득가액을 실지취득가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

(2) 이 건 과세처분의 근거로 한 쟁점매매계약서에 기재된 전체 부동산의 취득가액 1억3,500만원을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부에 대해 살펴본다. (가) 처분청의 양도소득세 조사복명서에 의하면, 처분청은 아래 <표1>과 같이 쟁점부동산의 양도가액은 신고내용과 동일하게 결정하였으나, 취득가액은 취득당시 검인계약서에 기재된 금액 1억3,500만원을 전체부동산의 실지취득가액으로 보고, 토지면적 비율로 안분하여 산정한 금액 99,206,087원을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 과세한 사실이 확인된다. <표1> 처분청의 조사 및 결정내역 (단위: 천원) 구분 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 과세표준 결정세액 신고 720,000 460,998 3,596 255,406 212,128 58,199 기준시가 200,008 119,876 조사 720,000 135,000 3,596 581,403 491,693 158,842 적출 0 ⧍325,997 0 325,997 279,565 100,643 (나) 전소유자는 전체부동산을 1992.12.30. 취득하여 2002.03.28. 청구인에게 양도하고, 양도가액은 1억3,500만원, 취득가액은 117,788,000원(토지대금 5,900만원, 건축비용 58,788,000원)으로 하여 신고하면서, 양도가액이 1억3,500만원으로 기재되어 있는 부동산매매계약서 청구인의 인감이 날인된 ‘거래사실확인서’를 첨부하여 제출하였다. (다)청구인은 전체부동산을 담보로 제고하고 ○○은행으로부터 2억원을 대출받아 2002.03.28. 쟁점부동산을 2억원에 취득하였음을 주장하면서 2002.03.28. 청구인 명의의 ○○은행 계좌(340-04-791728)에 198,309,000원이 대체 입금되어 같은 날 2억200만원이 대체 출금된 것으로 기재되어 있는 거래 내역 조회서를 제출하고 있으며, 위 거래일인 2002.03.28. ○○은행에서 전체부동산에 대해 채권최고액 2억6,000만원의 근저당권을 설정한 사실이 부동산 등기부등본에 의해 확인된다. (라) 청구인이 제출한 ○○감정평가법인의 2002.03.20.자 전체부동산에 대한 감정평가서를 보면, 토지(공장용지) 평가액은 1억923만원, 건물 평가액은 3,168만원, 합계 1억4,091만원으로 기재되어 있고, 토지가격 산출 기초표에는, 인근의 공장부지 시세가 ㎡당 21~24만원으로, 당해 토지의 시세가 ㎡ 227,000원, 토지면적 662㎡의 가액은 150,274,000원(건물은 토지에 포함된 것으로 봄)으로 되어 있다. (마) 전체부동산 취득당시 대출 금융기관인 ○○은행 북부기업 금융센터의 3지점장 이○○ 제출한 확인서에 의하면, 2002년 3월경 대출당시 청구인의 신용도, 매출액, 이자 부담 가능성, 대출금 상환의 적정성 등을 감안하고, 부동산의 평가금액에 비해 보수적으로 평가되는 관례 및 공장운영으로 인한 이익 발생 등을 종합적으로 검토하여 전체부동산의 평가금액 보다 다소 높게 대출을 하였고 당시 대출금액은 2억원 정도로 기억되며, 대출금을 수표로 출금하여 전체부동산에 대한 소유권이전서류를 확인하고, 근저당권 설정서류를 받으면서 수표를 교부하기 위해 청구인과 함께 부동산중개사무실에 가서 수표를 거래대금으로 교부하였으며, 그 당시에 부동산중개소에서 지급한 금액 2억원이 부동산 전체 거래대금인지, 계약금을 제외한 잔금인지는 기억이 나지 않는다고 되어 있다. (바) 위에서 본 바와 같이 2002.03.20.자 전체부동산에 대한 감정평가서상 평가액은 150,274,000원으로 나타나는 반면, 청구인이 ○○은행 북부기업 금융센터로부터 대출받은 금액 2억원은 그 자금의 용도가 쟁점부동산의 취득자금에 사용된 것인지의 여부가 불분명하고, 감정평가서상 평가액과 토지가격 산출 기초표에 의한 시세(㎡당 21만원~24만원)를 감안하면, 쟁점매매계약서상의 금액 1억3,500만원이 실지거래가액으로 보인다.

(3) 소득세법상 관련규정에 의하면, 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정함에 있어 취득가액이라 함은 취득당시에 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것이나, 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우, 취득가액은 소득세법제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것으로 규정하고 있다.

(4) 살피건대, 청구인은 전소유자가 양도소득과세표준 신고시 제출한 쟁점매매계약서는 다운계약서이며 청구인은 금융기관으로부터 2억원을 대출 받아 쟁점부동산을 취득한 후, 전면적인 공장 내부공사를 하였으므로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 결정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 전체부동산의 취득자금으로 대출받았다고 주장하는 2억원이 쟁점부동산의 취득자금에만 사용되었는지 불분명한 점, 감정평가서상 평가액 1억 4,091만원과 토지가격 산출기초표에 의한 시세(㎡당 21만원~24만원) 등을 감안하면, 쟁점매매계약서상의 기재금액 1억3,500만원이 실지거래가액에 부합하는 것으로 보이는 점, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는 점(대법원 1993.04.09.선고, 93누2535)등을 종합하여 볼 때 청구인은 쟁점매매계약서가 실제와 달리 작성되었다고 주장하면서 그 기재가액을 부인할만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하므로 쟁점매매계약서상의 기재가액을 실지거래가액으로 보는 것이 타당하다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점매매계약서상의 기재금액을 실지거래가액으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.