과다한 중개수수료는 필요경비로 인정할 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2008.10.17. 취득한 ○○○ 토지 916㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 중 517㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)를 2008.11.28. ○○○ 외 5인에게 각 양도하고 처분청에 양도소득세 신고시 양도가액 148,360,000원, 취득가액 40,961,520원, 필요경비(중개수수료) 104,400,000원으로 신고하였고, 쟁점토지 중 나머지 399㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다)를 2009.3.9. ○○○ 외 1인에게 각 양도하고 양도가액 116,881,200원, 취득가액 31,612,470원, 필요경비(중개수수료) 83,281,200원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도소득세 조사에서 청구인이 쟁점1·2토지의 총 필요경비로 신고한 187,681,200원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 청구인이 대표이사로 재직중인 ○○○에서 쟁점토지 중개수수료 명목으로 발급한 세금계산서(8매)상의 금액으로서 쟁점토지의 양도차익 대비 중개비용이 과도하고 쟁점금액에 대한 세금계산서가 청구인이 재직중인 법인에서 발급한 세금계산서라고 하여 사실과 다른 세금계산서로 보아 필요경비를 부인하고 2009.12.4.과 2010.1.11. 2008년 귀속 양도소득세 69,868,990원 및 2009년 귀속 양도소득세 49,661,230원을 각 경정·고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 69,250,000원에 취득한 후 본인이 대표이사로 재직중인 조직을 활용하여 쟁점토지를 매각하기로 하고 ○○○와 토지분양대행 용역계약서를 체결하면서 분양조건으로 토지대금을 3.3㎡당 280,000원으로 정하고 초과금액을 분양대행수수료로 지급하며 분양과 관련한 모든 비용은 ○○○에서 부담하도록 하였는바, 쟁점1토지는 148,360,000원에 계약이 체결되어 수수료 104,400,000원(부가가치세 포함)을 차감한 43,960,000원이 본인 통장으로 입금되었고, 쟁점2토지는 116,881,200원에 계약이 체결되어 수수료 83,281,200원(부가가치세 포함)을 차감한 33,600,000원이 통장에 입금되어 약 5개월 만에 4백만원의 양도소득만 발생하였는데도 쟁점금액을 필요경비로 인정하지 아니한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점1토지 매매와 관련한 양도차익이 107,398,470원, 중개수수료는 104,400,000원으로 신고하여 양도차익의 97.2%가 필요경비이고, 쟁점2토지 매매와 관련한 양도차익은 85,268,720원, 중개수수료는 83,281,200원으로 신고하여 양도차익의 97.6%가 필요경비로서 정상적인 수수료 범위를 과도하게 초과하고 있으며, 청구인이 ○○○의 대표이사인 점을 감안하면 청구인과 ○○○와의 토지분양대행 용역계약서 및 세금계산서, 자금거래 등의 증빙은 임의로 작성이 가능한 것으로서 객관적인 증빙으로 보기 어렵고 ○○○가 과도하게 세금계산서를 발급하여 고액의 부가가치세(43,289,020원)를 체납하고 있는 점 등으로 볼 때, 청구인이 쟁점금액을 실제로 지급하였다고 보기 어려우므로 쟁점금액을 필요경비로 인정하지 아니한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 대표이사로 있는 법인과의 토지분양대행 용역계약 조건에 따라 지급한 중개수수료를 필요경비로 인정하여 양도소득세를 과세하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 때에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항 제2호 및 제4호의 금액을 가산한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “대통령령이 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료를 보면, 청구인의 쟁점토지 양도내역과 청구인이 중개수수료를 필요경비로 하여 신고한 쟁점금액 내역이 아래와 같이 나타난다. 【쟁점토지 양도 및 쟁점금액(중개수수료)내역】 (단위: ㎡, 천원) 구분 양수인 양도면적 양도가액 쟁점금액 (중개수수료) 세금계산서 발행일 쟁점1토지 전

○○ 66 19,600 14,000 2008.11.4 김

○○ 66 19,600 14,000 2008.11.3 김

○○ 82 21,750 14,750 2008.12.2 이

○○ 82 21,750 14,750 2008.11.27 심

○○ 56 16,660 11,900 2008.11.28 김

○○ 165 49,000 35,000 2008.12.17 소계 517 148,360 104,400 쟁점2토지 심

○○ 10 2,881 2,041 2009.1.6 이

○○ 389 114,000 81,240 2009.1.29 소계 399 116,881 83,281 합계 916 265,241 187,681

• 주) 중개수수료 세금계산서 발행: ○○○

(2) 청구인이 청구인과 청구인이 대표이사로 되어 있는 ○○○와 쟁점토지의 양도에 따른 분양대행 용역계약을 체결하였다고 주장하면서 제출한 2008.10.20.자 분양대행 용역계약서의 주요 계약내용을 보면, 분양대행 수수료를 3.3㎡당 280,000원 초과 금액으로 하고, 분양대행에 따른 사무실 임대료, 직원 급여, 각종수당, 필지분할 비용 및 기타 제경비 일체를 ○○○가 부담하는 것으로 되어 있다.

(3) ○○○는 쟁점토지의 총 양도가액 265,241,200원에서 쟁점금액(187,681,200원)을 제외한 77,560,000원을 2008.12.9.부터 2009.4.1.까지 7회에 걸쳐 청구인의 ○○○은행 계좌(○○○)에 각 입금한 사실이 나타난다.

(4) 살피건대, 소득세법제97조 제1항 본문 및 제4호와 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비 등에 대하여 양도가액에서 공제할 필요경비로 규정하고 있는바, 청구인이 쟁점토지의 총 양도가액 265,241,200원 중 중개수수료라고 신고한 쟁점금액 187,681,200원은 총 양도가액의 70.76%에 해당하여 이와 같은 높은 비율의 금액을 중개수수료로 지급한다는 것은 통상의 거래에서는 있기 어려운 것으로서 특별한 사정이 없는 한 경험법칙상 쉽사리 수긍하기 어려운 금액이라고 할 것이고(대법원 1990.11.27.선고 90누4808 판결 참조), 청구인이 제출한 쟁점토지 분양대행 용역계약서는 청구인이 대표이사로 재직중인 법인과 체결한 것으로서 이를 객관적인 증빙으로 보기 어렵다고 하겠으므로, 처분청이 쟁점토지의 양도가액에서 쟁점금액을 필요경비로 공제하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.