취득당시 실지거래가액을 알 수 없는 경우 환산취득가액을 적용하는 것임

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 충청남도 부여군 ○○면 ○○리 답 2,592㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2007.2.2. ○○공사에 3,920만원에 양도하고 양도차손이 발생하였다 하여 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 실거래가액인 3,920만원으로 하고, 취득가액을소득세법제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산취득가액 10,285,500원으로 결정하여, 2009.11.16. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 21,300,460원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.10. 이의신청을 거쳐 2010.2.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 청구인 남편 이○○의 조카인 이△△이 당초 소유하고 있던 토지로, 1995.5.15. 이○○가 이△△에게 대여해 준 4,000만원을 당초 1개월인 변제기일을 넘겨 1년 6개월이 경과하는 동안 갚지 않아 차용금 변제에 관하여 협의하던 중, 이△△ 명의의 재산이 종중재산외에 쟁점토지 밖에 남아있지 않다는 사실을 알고, 부득이 쟁점토지라도 받아야 하는 상황이었던 관계로 1996.12.12. 청구인 명의로 쟁점토지의 소유권을 이전받게 되었으며, 2007.2.2. 쟁점토지의 취득원가 4,000만원(이○○의 대여금액)에 미치지 못하는 3,920만원에 ○○공사에 양도하여 양도차손이 발생함에 따라 양도소득세 신고를 하지 아니한 것으로, 실지취득가액이 이△△이 쟁점토지로 대물변제한 채권금액 4,000만원인 사실이 이△△의 사실확인서 및 ○○금고 자금예탁금 거래명세에 의하여 확인되고, 양도가액은 3,920만원으로 양도소득금액이 발생하지 않는데도 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하며, 동 사실을 인정하지 않는다면 취득당시 시세인 3.3㎡당 25,000～30,000원을 적용하여 취득가액을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 남편인 이○○가 조카인 이△△에게 4,000만원을 대여하고 이에 대한 대물변제로 쟁점토지를 청구인 명의로 취득하였다며 금융증빙 및 이△△의 사실확인서를 제출하였으나, 1995.5.15. ○○금고에서 인출된 4,000만원이 이△△에게 대여되었다는 관련 증빙을 제출하고 있지 아니하며, 이△△의 사실확인서 역시 사인간에 작성가능한 것으로 객관적인 증빙으로 인정하기가 어렵고, 아울러 쟁점토지의 취득가액을 당시 거래시세인 3.3㎡당 25,000～30,000원으로 인정해달라는 주장 또한 이를 매매사례가액으로 보기 어려우므로, 처분청이소득세법제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산취득가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 주장하는 대물변제가액 4,000만원 또는 거래시가로 주장하는 3.3㎡당 25,000~30,000원을 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 (2007.5.17. 법률 제8435호로 개정되기 전의 것)

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제114조 【양도소득의 필요경비계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서"확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서"등기부기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 (2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것)

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액(이하 생략)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1996.12.12. 쟁점토지에 대하여 “매매”를 등기원인으로 하여 소유권 이전등기를 하였음이 쟁점토지의 부동산 등기부 등본에 의하여 확인되고, 2007.2.2. ○○공사에 매매대금 3,920만원에 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였음이 국세청 전산자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점토지의 취득시점(1996.12.12.) 및 양도시점(2007.2.2.)의 기준시가, 청구인이 주장하는 실지취득가액(대물변제액)과 처분청이 실지취득가액이 불분명하다 하여 취득 및 양도 당시의 기준시가에 의하여 환산한 실지취득가액은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지 취득 및 양도시점의 기준시가 등

○○○

(3) 먼저, 청구인이 주장하는 대물변제가액 4,000만원을 쟁점토지의 실지취득가액으로 볼 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제출한 이△△의 사실확인서(2009.11.23. 작성)에는 “쟁점토지는 원래 이△△의 토지였으나, 1995.5.15. 1개월 이내에 갚기로 하고 청구인의 남편 이○○씨로부터 4,000만원을 차용하였으며, 1년 6개월이 지나도록 원금을 갚지 못하여 본인이 경작하던 쟁점토지를 차용한 원금 4,000만원에 대한 대물변제로 1996.12.2. 청구인에게 넘겨준 사실이 있다”는 취지의 확인내용이 기재되어 있다. (나) 청구인이 제출한 이○○의 ○○금고 자립예탁금 계좌 거래명세서에 의하면, 1995.5.15. 현금 4,000만원이 인출된 사실이 확인되나, 동 인출액이 이△△에게 대여되었는지 여부는 확인하기 어렵다. (다) 청구인은 위 이△△에 대한 대여 주장과 관련하여 차용증서나 이자 지급내역 등은 제시한 사실이 없다. (라) 이상의 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인은 청구인의 남편 이○○가 1995.5.15. 조카인 이△△에게 4,000만원을 대여하고 이에 대한 대물변제로 쟁점토지를 청구인 명의로 취득하였다고 주장하나, 청구인이 제출한 자료만으로는 쟁점토지가 대물변제에 의하여 취득되었는지 여부를 확인하기 어렵다.

(4) 다음으로, 청구인은 위 (3)항의 대물변제가액을 실지취득가액으로 인정하기 어렵다면, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시의 거래시가인 3.3㎡당 25,000원 내지 30,000원을 쟁점토지의 실지취득가액으로 인정하여야 한다는 취지의 예비적 청구를 하였으나, 이에 대한 구체적인 입증자료는 제시한 사실이 없으며, 일반적인 거래시가와 매수인과 매도인간의 실지거래가액은 다른 개념이므로 청구인이 주장하는 거래시가를 쟁점토지의 매매사례가액으로 하여 동 가액을 실지취득가액으로 인정하기도 어려운 것으로 판단된다.

(5) 따라서, 청구인이 제시한 가액들을 쟁점토지의 실지취득가액으로 인정하기 어렵다고 보아 처분청이 소득세법제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.