감정평가법인이 평가한 가액을 아파트의 시가로 인정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인외 9명(이하 “상속인들”이라 한다)은 2008.4.21. 사망한 ○○○(이하 “피상속인”이라 한다)로부터 상속받은 재산 11억 6,900만원 중 ○○○(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 보충적 평가방법인 공동주택 고시가격 6억 800만원으로 평가하여 상속세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 상속인들의 쟁점아파트의 신고가액을 부인하고 쟁점아파트와 같은 동, 같은 라인의 아파트 204동 1003호(2008.7.4 계약일, 이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액인 7억 4,000만원을 쟁점아파트의 시가로 보아 2009.11.26. 청구인외 9인에게 2008.4.21. 상속분 상속세 33,883,920원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 쟁점아파트의 시가로 본 비교대상아파트는 확장공사를 완료한 아파트로 통상적으로 확장공사를 하지 아니한 아파트보다 3,000~4,000만원이 높은 가격이므로 이를 시가로 볼 수 없고, 서울남부지원이 의뢰하여 2008.12.19. ○○○의 평가액인 7억 2,000만원(이하 “단독감정평가아파트”라 한다)을 쟁점아파트의 시가로 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구주장의 단독감정평가아파트는 1개의 감정기관의 감정가로서 2개 이상의 감정기관으로부터 감정 받은 가액의 평균액에 해당하지 않아 시가로 볼 수 없고, 쟁점아파트와 기준시가가 동일하고 면적·위치·용도 등이 유사한 비교대상아파트를 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 처분청의 매매사례가액보다는 감정평가법인이 평가한 가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(괄호 생략)에 대하여 2이상의 기획재정부장관이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액(단서 생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액(단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 상속세 결정결의서(2009.11.) 및 상속세조사보고서(2009.9.)를 보면, 청구인들이 쟁점아파트에 대한 매매사례가액이 없다하여 쟁점아파트를 보충적 평가방법인 공동주택고시 가격 6억 800만원으로 평가하여 신고한 것을 부인하고, 상속개시일(2008.4.21.)로부터 6개월 내에 존재하는 부동산실가정보조회(TIS)상의 비교대상아파트(123.76㎡, 204동 1003호, 계약일 2008.7.4. 매매대금 7억 4,000만원)의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과소 신고된 1억 3,200만원을 상속세과세가액에 합산하여 상속세를 경정한 것으로 나타난다.

(2) 처분청이 제시한 부동산실가정보조회(TIS)를 보면, 2008.7.4.매도자 ○○○은 비교대상아파트를 7억 4,000만원에 양도하기로 계약하고 당일 계약금 7,000만원, 2008.7.31. 중도금 3억 5,000만원 및 2008.9.25. 잔금 3억 2,000만원을 매수인 ○○○ 외 1명으로부터 각각 수령한 것으로 나타난다.

(3) 쟁점아파트와 비교대상아파트 및 청구주장의 감정평가아파트를 비교하면, 아래 <표>와 같이 나타난다.

○○○

(4) 이에 대하여 청구인은 처분청이 쟁점아파트의 시가로 본 비교대상아파트는 확장공사를 완료한 아파트로서 통상적으로 확장공사를 하지 아니한 아파트보다 3,000~4,000만원이 높은 가격이므로 이를 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없고, 서울남부지원의 의뢰에 의하여 ○○○가 2008.12.19. 평가한 감정평가아파트의 평가액인 7억 2,000만원을 쟁점아파트의 시가로 적용하여야 한다며 감정평가서를 제시하였다.

(5) 위 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 층만 다를 뿐 같은 동·같은 방향·같은 평형 및 같은 라인의 아파트로서 기준시가가 동일한 점에서 면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사한 아파트로 보이고, 청구주장의 감정평가아파트의 감정평가액은 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제2호에 규정하는 2이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 아니며, 쟁점아파트 평가기준일인 상속개시일(2008.4.21.)로부터 6월이 지난 2008.12.19.에 감정가액평가서가 작성된 점 등에 비추어 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 경정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.