부동산 양도에 대하여 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.11.26. ○○○ 제3층 제306호(대지 7.555㎡, 건물 24.73㎡로 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 2008.2.5. 이를 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 등기부에 기재된 거래가액(60,000,000원)을 쟁점부동산의 양도가액으로 하고, 취득가액은 그 실지거래가액을 확인하기 어려운 것으로 보아 환산취득가액(37,209,423원)을 적용하여 2009.12.10. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 3,453,860원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 ○○○ 소재 쟁점부동산을 68백만원 정도에 매입하여 2008년에 6천만원 정도에 양도하여 손해를 보고 매도하였으나, 처분청은 위 물건 구입당시 계약서가 없어 증빙을 제출하지 못하자 기준시가에 의한 자의적인 평가(환산취득가액에 따른 취득가액 산정)로 현실성이 없는 과세표준을 기준으로 양도소득세를 부과하였으므로 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2008.2.5. 쟁점부동산을 양도하면서 무신고하였고 그 양도가액은 실지거래가액이 등기부등본상 확인되나, 취득가액은 계약서 등 증빙서류가 제출되지 아니하였고 등기부등본에서도 그 거래가액이 확인되지 아니하며 매매사례가액이나 감정평가액 관련한 서류도 제출되지 아니하는 등, 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명하므로 취득가액을 환산취득가액으로 하여 고지한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도에 대하여 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액" 이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ───────────-------------------- 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도 당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 등기부등본에 의하면, 2002.11.26.(등기접수일) 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 2008.2.5. 엄찬일에게 쟁점부동산을 이전한(거래가액 6천만원) 것으로 기재되어 있다.

(2) 처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도에 대하여 쟁점부동산의 양도가액을 등기부등본에 기재된 거래가액인 6천만원으로 하면서, 그 취득가액을 그 실지거래가액의 확인이 어려운 것으로 보아, 위의 양도가액에 취득시 기준시가(30,871,530원)와 양도시 기준시가(49,780,180원)의 비율을 적용한 환산취득가액에 따라 이 건 과세처분을 하였음이 심리자료에 나타난다.

(3) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 68백만원 정도에 매입하여 6천만원 정도에 양도하여 손해를 보고 매도하였음에도 기준시가에 의한 자의적인 평가(환산가액에 따른 취득가액 산정)를 통해 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 청구인의 쟁점부동산 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 매매계약서, 영수증 등의 증빙서류가 제시된 바 없는 점 등을 고려할 때, 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액을 확인하기 어려운 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.