부동산의 취득가액을 환산취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1988.7.1. 개업하여 ○○○에서 ‘○○○’이라는 상호로 일반철물 제조업을 영위하다가 1995.12.24. 폐업한 사업자로서, 1995.5.16. ○○○ 공장용지 1,638㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 1996.2.12. 건물 1,091.88㎡(1층 공장 681.14㎡, 2층 사무실 410.7㎡으로 이하 “쟁점건물”이라 하고, “쟁점토지”를 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 보유하다가 2005.12.26. ○○○에게 7억원에 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. ○○○세무서장(이하 “조사관청”라 한다)은 2009.9.14.부터 2009.10.5.까지 ○○○에 대한 세무조사를 실시하는 과정에서 쟁점부동산의 전소유자인 청구인이 쟁점부동산을 ○○○에게 양도하고 양도소득세를 무신고하였음이 확인되어 쟁점부동산의 양도가액을 7억원, 취득가액은 2억5,200만원(환산가액)으로 산정하여 이를 과세자료로 처분청에 통보하였다.
• 다. 처분청은 위 과세자료에 따라 2009.12.7. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 181,409,790원을 결정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 1996년 2월에 쟁점건물을 완공하였으나 1997년 운영하던 회사의 부도로 쟁점건물의 신축 관련 서류를 분실하여 전체 공사대금을 확인할 수는 없지만, 1996년 쟁점건물의 신축시 시공자인 주식회사 ○○○(이하 “○○○”이라 한다)로부터 1995.10.12. 및 1996.1.17. 교부받은 공급가액 2억6,981만원 및 1억3,019만원의 합계 4억원의 세금계산서 2매(이하 “쟁점세금계산서”라 한다) 및 주식회사 ○○○ 등에 지급된 비용 2,846만원, 합계 4억2,846만원이 기재되어 있는 ○○○의 매입매출장을 쟁점건물 신축가액의 증빙으로 제출하였는 바, 위 금액 4억2,846만원을 쟁점건물의 취득가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 1996년 쟁점건물의 신축시 ○○○로부터 교부받은 공급가액 4억원의 쟁점세금계산서와 ○○○ 매입매출장을 쟁점건물 신축가액의 증빙으로 제출하였으나, 청구인은 ○○○과 쟁점건물의 신축과 관련하여 공사계약을 체결하였다는 공사도급계약서 및 공사대금 결제증빙을 제시하지 못하고 있는 바, 쟁점부동산의 취득가액을 소득세법 제176조의2 규정에 의하여 산정한 환산가액으로 결정하여 한 이 건 양도소득세의 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액을 환산취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법률

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. (단서 생략)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정 에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인○○○은 쟁점건물의 신축시 ○○○로부터 1995.10.12. 및 1996.1.17. 2차례에 걸쳐 공급가액 4억원의 다음과 같은 내용의 쟁점세금계산서를 교부받았다며 세금계산서 사본을 관련증빙으로 제시하고 있다.

○○○

(2) 처분청이 2009.9.14.부터 2009.10.5.까지 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득하여 양도한 ○○○에 대하여 세무조사를 실시하고 2009년 10월 작성한 보고서에 의하면, ○○○는 2005.12.26. 쟁점부동산을 청구인으로부터 7억원에 취득하여 취득세․등록세 등 매입부대비용 3,720만원을 합한 7억3,720만원을 취득가액으로 계상하여 적정하게 신고하였고, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 ○○○에게 7억원에 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니한 것으로 확인됨에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 결정함에 있어서, 청구인은 1996년 쟁점건물을 신축할 당시 시공사인 ○○○(1996년 12월 폐업)에게 공사대금 4억원(공급가액)을 지급하고 수취하였다고 주장하면서 그 증빙으로 공급가액 4억원의 쟁점세금계산서를 제출하였으나, ○○○은 1995년 및 1996년 귀속 거래질서 문란자로 조사받은 법인일 뿐만 아니라, 청구인은 부가가치세 매입세액을 공제받은 내역이 없으므로 쟁점세금계산서만으로는 쟁점건물의 신축가액을 확인할 수 없어 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액인 2억5,200만원으로 결정한 것으로 기재되어 있다.

(3) 국세청통합전산망에서 출력된 ○○○(청구인)의 1996.12.31. 현재 대차대조표에 의하면, 동 대차대조표에 쟁점토지 및 쟁점건물이 계상되어 있지 아니한 것으로 나타난다.

(4) ○○○의 매입매출장에 의하면, 다음 〈표〉와 같이 1995.6.30.부터 1995.9.30.까지 3차례에 걸쳐 주식회사 ○○○에게 지급한 레미콘대금 1,284만원(공급가액), 1995.10.12. 및 1996.1.17. 2차례에 걸쳐 ○○○에게 지급한 공사대금 4억원(공급가액), 1996.1.25.부터 1996.9.30.까지 3차례에 걸쳐 ○○○에게 지급한 동력공사비․전기공사 및 계량기․패널대금 1,562만원(공급가액)의 합계 4억2,846만원(공급가액)이 쟁점건물의 신축자금으로 지급된 것으로 기재되어 있다. 〈표〉청구인이 주장하는 쟁점건물 신축비용 내역

(5) 쟁점건물에 대한 건축허가신청서․허가서 및 ○○○소방서장의 건축허가 동의 통지서에 의하면, 청구인은 1995.5.31. ○○○에게 쟁점토지 지상에 쟁점건물의 건축허가를 신청하여 1995.6.8. 건축허가○○○를 받은 것으로 확인되고, 위 건축허가신청서․허가서 상에 “○○○ 소재 ○○○건축사사무소 ○○○”의 고무인이 찍혀 있는 것으로 나타나며, 1995.5.31. 소방시설과 관련하여 ○○○소방서장에게 쟁점건축허가 동의 요청하였고, ○○○소방서장은 1995.6.2. 청구인에게 건축허가 동의 통지서○○○을 발송한 사실이 나타난다.

(6) 쟁점건물의 일반건축물대장 및 쟁점건물의 설계도면(14매)에 의하면, 쟁점건물을 설계한 자는 ○○○ 소재 ○○○건축사사무소 ○○○이고, 공사시공자는 ○○○이며, 쟁점건물의 착공일은 1995.6.20., 사용승인일은 1996.2.12.임이 나타난다.

(7) 청구인은 2010.7.20.(화) 개최된 조세심판관회의에 출석하여 1994년 쟁점토지를 평당 20만원씩으로 하여 약 1억원에 취득한 후 설계사무소에서 소개한 ○○○이 쟁점건물(공장)을 지었는데, ○○○을 법인으로 전환하는 과정에서 부도가 발생하여 장부가 유실되었으므로 쟁점세금계산서상의 공급가액 4억원 및 ○○○의 매입매출장에 기재되어 있는 콘크리트 매입비용 등 공급가액 2,846만원의 합계 4억2,846만원 등의 금액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다는 취지의 의견진술을 하였다.

(8) 소득세법제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의 2 제1항 제1호는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되어 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다.

(9) 이상과 같은 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점건물에 대한 건축허가신청서․허가서, ○○○ 소방서장의 건축허가 등의 통지서 및 일반건축물대장 등에 의하면 쟁점토지를 취득한 후 동 토지상에 쟁점건물을 1995년～1996년에 신축한 사실은 인정되기는 하나, 청구인은 심판관회의에 참석하여 쟁점토지를 약 1억원에 취득하였다고 진술하였으므로 결국 쟁점부동산의 취득가액은 5억원 이상으로 보아야 하는 반면, 1995.5.16. 약 1억원에 취득한 쟁점토지 지상에 쟁점건물을 신축하여 약 10년이 경과한 2005.12.26. 쟁점부동산(쟁점토지․쟁점건물)을 7억원에 양도한 점을 미루어 볼 때 그 취득가액이 5억원 이상이라는 청구주장을 받아들이기는 어려운 점, 1996.12.31. 현재 청구인이 운영했던 ○○○의 대차대조표에 쟁점건물 및 쟁점토지가 계상되어 있지 아니한 점, 청구인이 쟁점건물 신축공사와 관련하여 수취한 세금계산서를 부가가치세 신고시 제출하여 관련 매입세액을 공제받은 사실이 없었을 뿐만 아니라, 쟁점부동산의 양도소득에 대하여 양도소득세를 신고하지 아니한 점 등을 감안할 때, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 소득세법 제176조의2 규정에 의하여 산정한 환산가액으로 결정하여 한 이 건 양도소득세의 부과처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.