주택신축판매업 폐업 후 미분양주택을 보유하다 양도한 경우 양도세 과세됨

심판청구를 기각한다.

청구인은 1993.11.3. ○○○이라는 상호로 주택신축판매업을 영위하는 사업자 등록(1995.12.27. 폐업)을 하고, ○○○ 144세대를 신축하여 분양한 후, 1996년 5월 미분양주택 2채(1동 406호, 4동 106호)를 포함한 ○○○ 144세대의 분양수입금액을 반영하여 1995년 귀속 종합소득세를 신고․납부하였으며, 2007.8.28. 보유하던 미분양주택 중 1동 406호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 양도(4동 106호는 1998.3.30. 양도)하였으나, 2007년 귀속 양도소득세를 신고․납부하지 아니하였다. 처분청은 쟁점주택의 양도를 양도소득세 과세대상으로 보아, 양도가액은 224,500천원으로, 취득가액은 분양가액인 59,391천원으로 하여, 2009.8.7. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 44,393,530원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.22. 이의신청을 거쳐 2010.2.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 ○○○ 144세대를 신축․분양하면서 폐업시 미분양주택 2채를 포함하여 1995년 귀속 사업소득으로 신고하였고, ○○○지방국세청의 조사결정대로 1995년 귀속 종합소득세를 완전히 정산하여 청구인은 ○○○ 분양과 관련된 의무와 책임을 다하였으며, 쟁점주택은 청구인의 사업용 자산인 재고상품에 해당함에도 이를 청구인이 보유한 주택으로 간주하여 양도소득세를 과세하는 것은 동일한 부동산에 세목을 다르게 하여 이중으로 세금을 부과한 잘못을 범하였다고 할 수 있으므로, 이 건 양도소득세 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 폐업시 재고재화를 매출로 간주하여 사업소득으로 과세하는 것은 사업을 폐지하는 당시에 보유하고 있는 재고재화를 사업자의 지위에서 일반 매수자의 지위에 있는 자신에게 매출하는 것으로 간주하여 과세한다는 취지로서, 폐업이후 시세차익에 따른 소득을 비과세하거나 면제한다는 취지가 아니므로, 청구인이 주택신축판매업의 폐업으로 인하여 쟁점주택에 대하여 폐업당시 청구인에 대한 자가공급으로 보아 사업소득세를 과세하였고, 폐업일 이후 양도시까지 발생한 시세차익에 따른 소득에 대하여는 양도소득으로 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 주택신축판매업을 영위하던자가 폐업시 자가공급으로 보아 종합소득세가 과세된 미분양주택을 폐업일 이후 양도한 경우 양도소득세 과세대상인지 여부
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제19조 (사업소득)

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득

② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

③ 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제25조 (총수입금액계산의 특례)

② 거주자가 재고자산 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 이를 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비 또는 지급한 때의 가액에 상당하는 금액은 그 날이 속하는 연도의 사업소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입한다.

○ 소득세법 제94조 (양도소득의 범위)

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제32조 (주택신축판매업의 범위)

① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 1997년 5월 ○○○지방국세청 조사공무원이 작성한 청구인에 대한 조사보고서를 보면, 청구인은 주택신축판매업을 영위한 것으로 되어 있고, 정도연립 20평형 64세대, 22평형 80세대 총 144세대의 분양수입금액 9,037,344천원은 정부승인가액으로 신고누락이 없는 것으로 되어 있으며, 외주공사비 등 비용 과다계상으로 780,080천원을 필요경비 불산입하는 것으로 되어 있다.

(2) 쟁점주택에 대한 등기부등본을 보면, 1995.12.14. 청구인이 소유권 보존등기를 한 것으로 되어 있고, 2007.8.28. ○○○에게 매매를 원인으로 소유권을 이전한 것으로 되어 있으며, 청구인의 주민등록 변동사항을 보면, 1993.12.28. ○○○에, 2002.4.24. ○○○에, 2003.11.1. ○○○에, 2007.10.17. ○○○에 주민등록이 등재된 것으로 되어 있어, 청구인이 쟁점주택에 거주한 사실은 없는 것으로 나타난다.

(3) 국세통합전산망에 의하여 확인된 청구인의 사업자기본사항 조회내용을 보면, 청구인은 ○○○이라는 상호로 1993.11.3. 주택신축판매업을 영위한 것으로 되어 있고, 1995.12.27. 폐업한 것으로 되어 있으며, 청구인이 1996.1.30. ○○○세무서장에게 신고한 폐업신고서를 보면, 주택분양완료로 인한 사업폐지를 사유로 폐업신고한 것으로 되어 있다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 양도는 청구인의 사업용 자산인 재고상품에 해당함에도 이를 청구인이 보유한 주택으로 간주하여 처분청이 양도소득세를 과세한 처분은 동일한 부동산에 세목을 다르게 하여 이중으로 세금을 부과한 잘못을 범하였다는 주장이나, 청구인이 주택신축판매업을 1995.12.27. 폐업하면서 미분양주택 2채에 대하여는소득세법제25조(총수입금액계산의 특례) 제2항의 규정에 따라 총수입금액에 산입하여 신고한 사실이 ○○○지방국세청 조사공무원이 작성한 조사서에 의하여 나타나는 바, 청구인이 주택신축판매업을 계속 유지하면서 미분양주택을 보유하고 있는 경우에는 매매용 재고자산에 해당하는 것으로 보아 이를 양도할 경우에는 주택신축판매업에 따른 종합소득세를 과세하는 것이 적법하다 할 것이나, 청구인이 주택신축판매업을 폐업한 후에 미분양주택을 보유하고 있는 경우에는 폐업시 재고재화의 자가소비에 해당하여 매매용 재고자산을 보유하고 있는 것이 아니라, 청구인의 소유주택으로 보는 것(국심2004서4182, 2005.3.4. 참조)이므로, 쟁점주택의 양도는 사업용 재고자산의 양도가 아닌 거주용 주택의 양도에 해당하는 것으로 보아 처분청이 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.