커튼월공법으로 시공된 발코니 면적을 주거전용면적에 포함할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1999.6.26. ○○○주식회사 외 1인으로부터 ○○○(공급면적 227.36㎡로 전용면적 164.97㎡, 공용면적 62.39㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 김○○○와 공동(지분 1/2)으로 최초 분양 취득하여 2005.8.29. 양도한 후, 2005.9.7. 조세특례제한법제99조(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면)를 적용하여 양도소득세 감면신청을 하고 농어촌특별세 44,174,890원과 양도소득세 5,229,088원을 신고·납부하였다.
• 나. 이후 청구인은 쟁점아파트와 유사한 아파트에 대하여 커튼월공법에 의한 발코니 면적이 전용면적에 포함되어 고급주택에 해당되므로 조세특례제한법제99조의 적용대상이 아니라는 ○○○에 따라 2005.9.7. 신고한 양도소득세에 대하여 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면대상이 아닌 것으로 하여 2007.2.2. 양도소득세를 수정신고하면서 과소납부세액을 추가납부한 후, 2009.5.29. 쟁점아파트의 발코니 면적(21.81㎡)은 전용면적(164.97㎡)에 포함되지 않는 것이어서 쟁점아파트는 조세특례제한법제99조의 규정에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면대상이므로 수정신고시 납부한 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 2009.7.22. 처분청은 커튼월(Curtain-Wall)공법에 의한 발코니 면적은 전용면적에 포함되는 것이라 하여 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.13. 이의신청을 거쳐 2010.2.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 일반국민은 주택을 소유하고 매매하는 과정에서 시공한 업체의 도면에 의해 전용면적이 알려지고 건축물대장상에 기록된 공부상 면적을 확인하고 그대로 인정하는 것이 통례인데도 공법의 차이로 전용면적을 판정한 사례가 지금까지 거론된 바 없음에도 사전예고 없이 과세만을 위하여 확대해석한 것은 부당할 뿐만 아니라, 커튼월공법으로 시공된 발코니 면적의 경우에도 일반 아파트와 같이 발코니 면적은 전용면적에서 제외되어야 하고, 이럴 경우 쟁점아파트의 전용면적은 164.97㎡로서 고급주택의 기준인 165㎡ 이하가 되므로, 쟁점아파트가 전용면적 165㎡를 초과하는 고급주택에 해당한다는 이유로 쟁점아파트의 양도와 관련한 양도소득세를 수정신고한 것에 대하여 경정청구를 거부한 처분은 위법·부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점아파트 분양계약을 체결할 당시 소득세법 시행령제156조를 보면 고급주택의 범위를 주택의 전용면적 165㎡ 이상이고 그 양도가액이 5억원을 초과하는 것으로 규정하고 있는바, 이 때 주택의 전용면적은 실제 주거로 사용되는 면적을 의미하고, 쟁점아파트의 구조를 보면 커튼월공법으로 지어진 주택으로 발코니 면적도 주거전용으로 사용하는 공간임이 확인되며, 공부상 전용면적인 164.97㎡에 발코니 면적(21.81㎡)를 합하면 총 186.78㎡로 165㎡ 이상이 되고 양도가액도 5억원을 초과하여 고급주택에 해당되므로, 조세특례제한법제99조에서 규정하고 있는 감면대상인 신축주택에 해당하지 않아 양도소득세 감면을 배제하는 것으로 하여 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 커튼월공법으로 시공된 쟁점아파트의 내부에 설치된 발코니 면적(21.81㎡)을 주거전용면적(164.97㎡)에 포함하여 양도소득세 감면대상인 신축주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 경정청구를 거부한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 조세특례제한법(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정되기 전의 것) 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각 호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 자기가 건설한 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택

2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.

○ 조세특례제한법(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정된 것) 부칙 제29조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】

① 이 법 시행 전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행 후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다.

○ 소득세법(1999.12.28. 법률 제6051호로 개정되기 전의 것) 제89조【비과세양도소득】 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 ‘양도소득세’라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령(1999.9.18. 대통령령 제16556호로 개정되기 전의 것) 제156조 【고급주택의 범위】 법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 그 양도가액이 5억원을 초과하는 것

○ 건축법(2005.11.8. 법률 제7696호로 개정되기 전의 것) 제73조 【면적ㆍ높이 및 층수의 산정】 건축물의 대지면적ㆍ연면적ㆍ바닥면적ㆍ높이ㆍ처마ㆍ천정ㆍ바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다.

○ 건축법 시행령(2005.12.2. 대통령령 제19163호로 개정되기 전의 것) 제119조 【면적ㆍ높이 등의 산정방법 】

① 법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 의하여 산정한다.

2. 건축면적: 건축물(지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분을 제외한다)의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선[처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 유사한 것으로서 당해 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터(한옥의 경우에는 2미터) 이상 돌출된 부분이 있는 경우에는 그 끝부분으로부터 수평거리 1미터(한옥의 경우에는 2미터)를 후퇴한 선]으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택과 창고 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 설치하는 한쪽 끝은 고정되고 다른 끝은 지지되지 아니한 구조로 된 돌출차양에 대한 건축면적의 산정방법은 건설교통부령으로 정한다.

3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽ㆍ기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목이 규정하는 바에 의한다.

• 다. 건축물의 노대 기타 이와 유사한 것(이하 ‘노대 등’이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대 등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값(주요 채광방향의 벽면에 있는 노대 등의 난간 등의 바깥 부분에 간이화단을 노대 등의 면적의 100분의 15 이상 설치한 경우에는 기둥 또는 내력벽의 설치 여부와 관계없이 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 2미터를 곱한 값)을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.

○ 건축법 시행령(2005.12.2. 대통령령 제19163호로 개정된 것) 제2조 【정의】

① 이 영에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

15. ‘발코니’라 함은 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망ㆍ휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 건설교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등 다양한 용도로 사용할 수 있다.

○ 건축법 시행령 제119조 【면적ㆍ높이 등의 산정방법】

① 법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 의하여 산정한다.

3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽ㆍ기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목이 규정하는 바에 의한다.

• 다. 주택의 발코니 등 건축물의 노대 그 밖의 이와 유사한 것(이하 ‘노대 등’이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대 등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.

○ 부칙 제1조 (시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

○ 부칙 제2조 (기존 건축물의 발코니 구조변경에 대한 경과조치)

① 이 영 시행 전에 건축허가를 신청한 경우와 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 주택에 설치된 발코니(종전의 제119조 제1항 제3호 다목의 규정에 의한 간이화단 부분을 포함한다)의 경우에는 제2조 제15호의 개정규정에 의하여 거실ㆍ침실ㆍ창고 등으로 사용할 수 있다. 이 경우 1992년 6월 1일 이전에 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 주택에 설치된 발코니를 제2조 제15호의 개정규정에 의하여 거실ㆍ침실ㆍ창고 등으로 사용하고자 하는 경우에는 건축사 또는 건축구조기술사의 구조안전점검을 받은 후 구조안전확인서를 당해 허가권자에게 제출하여야 한다.

② 이 영 시행 전에 건축허가를 신청한 경우와 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 공동주택 중 아파트에 설치된 발코니를 제1항의 규정에 의하여 거실ㆍ침실ㆍ창고 등으로 사용하고자 하는 경우에는 제46조 제4항 및 제5항의 개정규정에 적합한 대피공간 또는 경계벽을 설치하여야 한다. 다만, 실내의 다른 부분과 구획된 바닥면적 2제곱미터 이상의 실의 출입문 또는 실내와 접한 부분에 전면 유리창이 설치되지 아니한 발코니의 출입문에 제64조의 규정에 의한 갑종방화문을 설 치하는 경우에는 제46조 제4항의 개정규정에 의한 대피공간을 설치한 것으로 본다.

○ 부칙 제3조 (바닥면적의 산정방법에 관한 경과조치) 이 영 시행 전에 건축허가를 신청한 경우와 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 건축물의 노대 등에 대한 바닥면적의 산정방법에 대하여는 제119조 제1항 제3호 다목의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다. 이 경우 부칙 제2조 제1항의 규정에 의하여 구조변경된 부분의 경우에도 구조변경이 되지 아니한 것으로 보아 종전의 규정에 의하여 바닥면적을 산정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트를 구 조세특례제한법 제99조 제1항 제1호 의 규정에 따른 신축주택취득기간(1998.5.22.∼1999.6.30.)내인 1999.6.26. 주택건설사업자인 ○○○주식회사 및 ○○○주식회사와 쟁점아파트를 취득하기 위한 분양계약(총 분양가액 786,750,000원 중 청구인 1/2지분)을 체결하고 동일자에 계약금을 납부하였으며, 2002.12.27. ○○○주식회사 등으로부터 청구인 명의로 쟁점아파트의 1/2지분을 소유권이전등기하였다가 2005.8.29. 김○○○ 외 1인에게 2,100,000,000원(청구인 1/2지분)으로 평가하여 양도한 사실이 확인된다.

(2) 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 청구인은 1999.6.25. 취득한 쟁점아파트를 2005.8.29. 양도하고 2005.9.7. 쟁점아파트의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면대상으로 보아 양도소득세를 감면신고ㆍ납부하였다가 2007.2.29. 감면대상에 해당하지 않는 것으로 보아 수정신고 및 감면세액을 납부하였으나, 2009.5.29. 쟁점아파트의 양도는 구 조세특례제한법 제99조 제1항 제1호 에서 규정하는 양도소득세 100％ 감면대상에 해당되므로 착오 납부한 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 하였고, 이에 처분청은 쟁점아파트는 구 소득세법 제89조 제3호 및 같은 법 시행령 제156조 제2호에서 규정한 고급주택에 해당되어 구 조세특례제한법 제99조 제1항 제1호 의 신축주택의 감면대상에 해당되지 아니한다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점아파트 취득 당시 고급주택 기준면적(165㎡ 이상)을 초과하지 않음에도 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 취소되어야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 처분청이 조사한 기록과 부동산등기부등본, 건축물대장 및 아파트공급계약서에 의하면, 쟁점아파트의 공부상 전용면적이 164.97㎡에 해당되어 공부를 기준으로 할 경우 취득 당시 고급주택 기준면적(165㎡ 이상)을 초과하지 않는 것으로 나타나고 있으나, 커튼월공법에 의해 발코니 외벽이 시공되어 주거전용면적으로 사용할 수 있는 공간에 해당되는 발코니 면적(21.81㎡)을 전용면적 164.97㎡에 합할 경우 고급주택의 면적 요건인 165㎡를 초과하는 것으로 확인된다. (나) 구 조세특례제한법 제99조 제1항 제1호 에 의하면, 신축주택 취득기간(1998.5.22.∼1999.6.30.) 내에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택을 5년 이내 양도하는 경우에는 양도소득세를 감면하는 것이나, 구 소득세법 제89조 제3호 에서 규정하는 고급주택에 해당하는 경우에는 감면대상에서 제외되며, 같은 법 시행령 제156조 제2호에 따르면 공동주택으로서 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 양도당시 실지거래가액이 5억원을 초과하는 경우 고급주택으로 규정하고 있다. (다) 2005.12.2. 신설된 건축법 시행령 제2조 제1항 제15호 에서 ‘발코니’라 함은 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망ㆍ휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다고 규정하고 있는바, 쟁점아파트는 주상복합건물로서 발코니가 건물 외벽에 부가적으로 설치되어 있는 일반아파트 등과는 달리 건물 외벽(커튼월)의 내부에 설치되어 있어 쟁점아파트 발코니의 경우 그 건축구조상 주거전용으로 사용이 가능한 면적에 해당하여 같은 법 시행령상에서 정한 노대 등(발코니)으로 보기 어렵다. 한편, 구 ○○○에서는 건축물의 외벽을 커튼월공법으로 시공한 후 내부에 설치하는 노대(발코니)는 건축법 시행령제119조 제1항 제2호 및 제3호 규정에 의한 건축면적 및 바닥면적에서 제외되는 발코니로 볼 수 없다고 해석○○○하였는바, 이러한 해석은 건물 외벽의 내부에 설치된 아파트의 발코니 면적은 주거용도로서 건축면적에 포함시켜야 하는 것을 확인한 것으로, 쟁점아파트 건축 심의 및 허가를 받을 당시 주상복합건축물의 발코니가 구 건축법 시행령제119조 제1항 제3호 다목의 노대 등에 해당하는 것으로 하여 바닥면적에서 제외되었다고 하더라도 건물 외벽의 내부에 설치된 쟁점아파트의 발코니는 건물 외벽의 밖에 설치된 일반아파트 등의 발코니와는 달리 그 건축구조상 주거전용으로 사용할 수 있는 공간에 해당되므로, 쟁점아파트와 같은 발코니의 경우 건축면적 및 바닥면적에서 제외되는 발코니로 볼 수 없다고 판단된다○○○ 같은 뜻).

(5) 따라서, 쟁점아파트의 발코니 면적 21.82㎡를 동 아파트의 공부상 전용면적 164.97㎡에 합산하면 전체 전용면적이 165㎡ 이상이고 실지양도가액이 5억원을 초과하여 고급주택에 해당한다 할 것이므로 처분청이 조세특례제한법 제99조 의 규정에 의한 양도소득세 감면대상이 아닌 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.