2년이상 거주하지 아니한 경우 1세대1주택 비과세 특례를 배제함

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2007.12.20. ○○○(대지 29.89㎡, 건물 40.60㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 110,000천원에 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점주택에서 2년 이상을 거주하지 아니한 사실을 확인하고 양도가액을 110,000천원, 취득가액을 26,000천원으로 하여 양도차익 82,935천원을 산정한 후 장기보유특별공제 37,320천원 및 양도소득기본공제 2,500천원을 적용하여 2009.9.4. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 9,545,920원을 경정·고지하였다(청구인이 2009.11.2. 제기한 이의신청에 대한 결정에 따라 256,530원을 감액하여 9,289,390원이 남아있다).
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.11.2. 이의신청을 거쳐 2010.2.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1989.2.22. 쟁점주택을 취득하여 2007.12.20. 양도할 때까지 18년 동안 보유하였는 바, 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세요건으로 2년의 거주기간이 필요한 사실은 몰랐으며, 양도소득세의 입법취지가 부동산투기를 막고 주거안정을 도모하기 위한 것이므로 장기보유한 점을 감안하여 비과세하여야 한다. 또한, 근저당권이자 및 사채이자 등 쟁점주택을 유지하기 위하여 지출한 금액이 있음에도, 양도와 직접 관련이 없는 별도의 거래에 의한 금액이라 하여 이를 필요경비로 인정하지 아니하는 것은 부당하며, 도배·도색 비용, 욕조·변기 교체비용 및 방수공사비용 등을 필요경비에 산입하지 아니하는 것도 잘못이고, 2009.2.4. 개정된 소득세법 시행령제163조 제5항 제1호에서 규정한 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용, 인지대 및 소개비(세입자 이사) 등도 필요경비로 공제대상이다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 시행령제154조【1세대 1주택의 범위】제1항에서 “비과세되는 1세대 1주택이라 함은 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다”고 규정하고 있어 청구인이 거주하지 아니한 쟁점주택도 1세대 1주택이라는 주장은 받아들일 수 없으며, 또한 근저당권이자 및 사채이자 등은 쟁점주택의 양도와 직접 관련이 없는 별도의 거래로 인하여 발생한 지출금액 및 취득자금으로 활용한 금융기관 차입금에 대한 지급이자이므로 필요경비에 해당하지 아니하고, 기타 다른 비용도 지출한 사실이 나타나는 증빙서류를 제출하지 아니하므로 필요경비에 산입할 수 없으며, 한편 2009.2.4. 개정된 소득세법 시행령제163조 제5항 제1호에서 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용, 인지대 및 소개비 등을 필요경비로 공제한다고 규정하고 있으나, 부칙 제3조에서 이 영 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다고 규정하고 있어 이를 필요경비로 인정할 수는 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 18년 동안 보유한 1세대 1주택인 쟁점주택에서 2년 이상 거주하지 아니하였다 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부 및 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하는 비용의 공제 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것)【비과세양도소득】① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

가.·나. (생 략)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.(단서 생략) 제163조(2009.2.4. 대통령령 제21301호로 개정된 것)【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “대통령령이 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 부칙 (2009.2.4. 대통령령 제21301호) 제1조 【시행일】이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제3조【양도소득세에 관한 일반적 적용례】이 영은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점주택을 18년 동안 보유하였는 바, ① 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세요건으로 2년 이상의 거주기간이 필요한 사실은 몰랐고 양도소득세의 입법취지가 부동산 투기를 막고 주거를 안정시키는 것이므로 장기보유한 점을 감안하여 비과세하여야 하며, ② 근저당권이자 및 사채이자 등은 쟁점주택을 유지하기 위하여 지출한 금액임에도 양도와 직접적 관련이 없는 별도의 거래금액이라 하여 부인하는 것은 부당하고, ③ 도배·도색 비용, 욕조·변기 교체비용 및 방수공사비용 등도 공제하여야 하며 ④ 누수탐지비용(3회 800,000원)과 누수탐지시설 및 수도관 교체비용(400,000원), 내부전체 수리비용(600,000원) 등은 주택의 수명을 연장하고 좋은 환경을 만드는 등 자산의 가치를 증가시키는 자본적 지출액이며, ⑤ 지층인 쟁점주택의 화장실 수리비용 및 벽방수비용(300,000원)은 화장실과 외벽의 천정에서 물이 새어 지출한 금액이므로 필요경비로 인정하여야 하고, ⑥ 교통비와 잡비(2,000,000원)도 청구인이 각종 공사를 하기 위하여 필요한 현장확인○○○, 견적서 수취, 공사업자 선정 등을 행하는 과정에서 지출한 금액이므로 필요경비로 공제하여야 하며, ⑦ 청구인이 지출한 사채이자도 6,000천원이 아니라 적어도 60,000천원 이상이며, ⑧ 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용, 인지대 및 소개비 등도 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하며 현장사진, 등록세 영수증 및 근저당권이자 입금표, ○○○(언니)와 ○○○(시누이)으로부터 차입한 대금의 이자 등을 지급한 요구불거래내역 의뢰조회표 등의 증빙자료를 제출하고 있다.

(2) 청구인이 쟁점주택에서 2년 이상을 거주하지 아니한 사실을 확인하고 처분청이 2009.7.6 2007년 귀속 양도소득세 9,709천원을 과세예고통지하자 청구인이 2009.7.26. 과세전적부심사를 제기하여 처분청은 중개수수료(550천원)와 등록세·취득세를 필요경비로 인정하여 양도소득세를 9,289,390원으로 감액경정하였고, 청구인이 2009.11.2. 제기한 이의신청에 대하여 ○○○국세청장이 2009.12.9. 방범창, 보일러, 가스배관 등의 설치비용 및 교체비용 합계 3,100,000원을 추가로 필요경비에 산입하여야 한다고 결정하여 다시 감액경정한 사실이 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인이 필요경비로 보아 공제하여야 한다고 주장하는 쟁점주택 유지비용은 아래의 <표>와 같다. 〈표〉청구인이 주장하는 쟁점주택 유지비용 (단위: 원) 번호 내 역 금 액 증거자료 1 창문 및 거실 방범창 및 방충망 설치비용(2회) 1,200,000 사진 2 도시가스 외부배관 설치비용 900,000 〃 3 내부 보일러실 설치비용 450,000 〃 4 LNG 보일러 교체비용 550,000 〃 5 누수탐지비용(3회) 800,000 〃 6 화장실 수리비용 및 벽방수비용 300,000 〃 7 싱크대 및 양변기 교체비용 700,000 〃 8 누수탐지 및 수도관(옥외) 교체 400,000 〃 9 외부 공동수리비용(3회) 1,200,000 〃 10 내부전체 수리비용(수도, 난방파이프 등) 6,000,000 11 장판 및 도배 비용(4회) 2,000,000 12 중개수수료(세입자 이사) 400,000 13 취득세와 등록세 500,000 14 중개수수료(매도) 550,000 15 근저당권이자(국민은행) 4,000,000 금융자료 16 근저당권 해지비용 40,000 〃 17 기타 교통비 및 잡비 2,000,000 〃 18 사채이자 60,000,000 〃 (주) 위 내역 중 1~4 방범창 및 방충망 설치비용 등의 합계 3,100천원은 이의신청에서, 13~14 취득세·등록세 및 중개수수료 합계 1,050천원은 과세전적부심사에서 각각 필요경비로 인정하였다. (4) 소득세법 시행령제154조【1세대 1주택의 범위】제1항에서 “비과세되는 1세대 1주택이라 함은 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(○○○에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다”고 규정하고 있어 청구인이 2년 이상 거주하지 아니한 쟁점주택은 1세대 1주택에 해당하지 아니하고 장기간 보유하였다 하여 달리 인정할 수는 없다 하겠다.

(5) 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출한 사실이 확인되는 금액은 양도자산의 필요경비로 공제하되, 이는 증빙서류를 확인하여 사실판단할 사항인데, 청구인이 쟁점주택 외에서 거주하기 위하여 지출한 사채이자, 근저당권이자 등은 양도와 직접 관련이 없는 별도의 거래로 인한 금액이고, 설치비용, 교체비용, 수리비용 등 기타 다른 비용도 실제 지출한 사실을 입증할 만한 객관적 증빙자료의 제시가 없을 뿐만 아니라 그 성격상 양도자산의 가치를 증가시키기 위한 자본적 지출액이 아니라 본래의 기능을 유지하기 위한 수익적 지출액으로 보이는 점 등을 감안하면 청구인이 주장하는 비용을 필요경비로 인정하기는 어렵다.

(6) 한편, 청구인은 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용, 인지대 및 소개비(세입자 이사) 등도 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하고 있으나, 2009.2.4. 개정된 소득세법 시행령제163조 제5항 제1호 및 그 부칙 제3조에 의하여 개정된 시행령 시행후 최초로 양도하는 분부터 적용하므로 2007.12.20. 양도한 쟁점주택은 적용대상이 아니다.

(7) 그렇다면, 쟁점주택을 1세대 1주택으로 인정하지 아니하고 청구인이 주장하는 각종 비용을 공제하지 아니하며 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.