시가감정없이 단순 합의에 의한 교환의 경우 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 봄

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2003.6.13. 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 11-* 상가건물 71호, 72호, 73호, 7**4호(대지 37.816㎡, 건물 205.49㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2005.12.29. 양도한 후, 2006.05.30. 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액(양도가액 852,270천원, 취득가액 1,764,772천원)으로 산정하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 2009년 8월 청구인에 대한 양도소득세 조사결과, 청구인이 쟁점부동산을 ○○희 소유의 ○○도 ○○시 C면 ○○리 산○○번지 임야 25,488㎡(이하 “교환대상부동산”이라 한다)와 교환하였는 바, 감정평가 등을 하지 아니하여 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보고 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정(양도가액 635,690천원, 취득가액 367,830천원)하여 2009.11.4. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 25,028천원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 양도가액(852,270천원 = 대출금 1,030,296천원 + 교환대상부동산 평가금액 71,974천원 - 채무인수액 250,000천원)을 보면, 기존 대출금의 인계ㆍ인수를 통한 정산금액(780,296천원, 양도가액의 91%)이 대부분이고, 교환대상부동산의 평가액(71,974천원, 양도가액의 8%)은 극히 일부분인 점을 감안할 때, 쟁점부동산은 사실상 현금거래에 의하여 양도된 것으로 보아야 함에도 이를 금전수수 없이 부동산을 서로 맞교환한 교환거래로 보고 기준시가를 적용하여 이 건 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 교환거래를 통하여 쟁점부동산을 양도하면서 시가감정 및 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차 없이 임의평가 후 단순한 교환거래를 하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 기준기가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 처분은 정당하다다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조 【양도가액】① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항 본문에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ───────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 2005.12.29. 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 과세미달로 양도소득세 과세표준 신고를 한 데 대하여, 쟁점부동산은 교환에 의해 양도되었으나 감정평가 없이 거래당사자간 합의에 의하여 단순히 교환하여 실지거래가액이 없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(2) 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 양도가액의 대부분은 기존 대출금의 인계ㆍ인수를 통하여 현금 정산되었고, 교환대상부동산의 평가액은 양도가액의 극히 일부분임에도 이를 금전수수 없이 부동산을 서로 맞교환한 교환거래로 보고 기준시가를 적용하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하며, 쟁점부동산의 양도 및 취득가액의 산출내역을 아래 <표>와 같이 제출하고 있다 <표> 쟁점부동산 양도ㆍ취득가액 산출내역 (단위: 원) 쟁점부동산 평가액 비고 양도가액 교환대상부동산 평가액 71,974,310 기준시가 부채(쟁점부동산 대출금)인계액 1,030,296,000 ￥120,000,000×8.5원(05.12.29.) 부채(쟁점부동산 대출금)인수액 250,000,000 소계 852,270,310 취득가액 부채(쟁점부동산 대출금)인계액 1,214,772,000 ￥120,000,000×10.1원(03.6.13.) 현금 지급액 550,000,000 소계 1,764,772,000

(3) 부동산교환계약서 등 처분청의 심리자료에 의하면 청구인과 양수인 ○○영의 부(夫) ○○옥은 2005.12.27. 쟁점부동산 및 교환대상부동산의 교환차액은 영(0)으로 맞교환하면서, 청구인은 교환대상부동산의 근저당 채무 250,000천원을 인수하고, 양수인은 쟁점부동산의 근저당 채무 ￥120,000천원을 인수하기로 하여 쟁점부동산을 교환에 의하여 양도한 것으로 나타나나, 양도 당시 쟁점부동산 및 교환대상부동산에 대하여 감정평가를 한 사실은 확인되지 아니한다.

(4) 2003.12.30. 법률 제7006호로 개정된 소득세법제96조 제1항의 규정은 같은 법 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하도록 하되, 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 확정신고기한까지 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 이 경우 실지거래가액이라 함은 거래당시 그 대가로 지급받거나 지급한 가액으로 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것으로, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 가액을 서로 감정하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산을 수반하는 교환의 경우에는 실질거래가액을 확인할 수 있다 할 것이며, 그렇지 아니한 단순한 교환의 경우에는 실질거래가액을 확인할 수 없다 할 것인 바(대법원 99두1299, 1999.3.29. 같은 뜻), 쟁점부동산은 교환거래에 의하여 양도되었으나, 쟁점부동산의 양도당시 시가감정을 통한 감정가액과의 차액에 대한 정산절차가 없었고, 세법상 인정되는 객관적인 감정가액도 존재하지 아니하며, 쟁점부동산은 거래당사자간 단순한 합의 에 의한 교환으로 양도되어 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.