사실상 임대사업자로 등록하기 전부터 임대를 하였을지라도 합산배제주택 적용을 받기 위해서는 관할구청에 임대사업자로 등록한 날을 종합부동산세법상 임대사업자등록을 한 것으로 보는 것임
사실상 임대사업자로 등록하기 전부터 임대를 하였을지라도 합산배제주택 적용을 받기 위해서는 관할구청에 임대사업자로 등록한 날을 종합부동산세법상 임대사업자등록을 한 것으로 보는 것임
심판청구를 기각한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 2005.6.1. 임대주택법제6조에 의하여 임대사업자 등록을 하였으나, 청구법인은 국민주택건설촉진법제10조에서 규정한 국민주택기금을 지원받은 공공건설임대주택사업자로서 임대주택법이 정한 절차에 따라 입주자 공고 및 계약, 분양 등을 이행하였으므로 실제 임대개시일인 2002.11.12.부터 사실상 임대주택법상 임대사업자등록을 한 것으로 보아야 한다. (가) 청구법인은 1997.12.31. 국민주택건설촉진법제10조의 국민주택기금 249억원을 지원받아 주택을 신축하여 분양하려고 사업계획승인을 받았으나, 분양이 여의치 아니하여 2000.2.29. ○○○시장으로부터 주택건설사업계획변경승인(일반분양→ 임대)을 받아 공사를 착공하였으며, 2000.6.14. ○○○시장으로부터 임대주택법이 정한 절차의 이행을 조건으로 입주자모집변경승인을 받아 2000.6.17. 모집공고를 한 후 같은 법이 정한 범위와 절차에 따라 입주자와 임대차계약을 체결하고 임대료 및 임대보증금을 수령하는 등 모든 절차를 이행하여 임대하다가, 임대의무기간(5년)이 경과한 후, 같은 법 제15조(입주자의 선정 및 방법․절차․가격)에 따라 2008년 2월 쟁점임대주택을 분양으로 전화하여 모두 매각 하였다. (나) 청구법인은 2002.11.12. 쟁점임대주택에 대한 임시사용승인을 받고 임대를 개시하였으며, 처분청에게 정상적으로 수입금액을 신고하고, 2003.6.13. ○○○세무서장에게 쟁점임대주택의 소재지를 지점법인의 사업장으로 하고 업종을 부동산임대업으로 하여 사업자등록을 신청하였으며, 2005년부터 종합부동산세가 시행되면서 처분청으로부터 합산배제요건에 관한 안내문을 받고 세무서장에게 하는 사업자등록은 완료한 상태이므로 2005.12.8. ○○구청장에게 주택임대사업자등록을 한 다음 합산배제를 신청하였다. (다) 임대주택법제2조 제4호는 임대사업자를 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 위하여 등록한 자로 규정하고 있으며 제6조에서 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하려는 자는 시장․군수․구청장에게 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있고, 임대사업자는 같은법에서 규정한 소정의 절차, 임대보증금 및 임대료제한, 임대기간의 준수, 임차인 우선분양 전화, 특별수선충당금의 적립 등의 각종 의무를 이행할 책임이 있다. (라) 위와 같이 임대주택법제2조 제4호에서 주택임대사업을 위하여 등록한 자를 임대사업자로 규정하고 있고, 임대사업자에게 각종 절차와 의무를 이행할 책임을 부여하고 있는 바, 청구법인은 공공건설임대주택사업자로서 임대주택법이 임대사업자에게 부여한 절차와 의무에 따라 입주자 모집공고 및 임대차계약체결, 임대의무기간 준수, 특별수선충당금의 적립, 분양전환의 기준 등을 이행하였으므로 실제 임대개시일인 2002.11.12.부터는 사실상 임대주택법상의 임대사업자에 포함되는 것으로 보아야 한다. 공공건설임대주택은 공공택지상에 지어지거나 국민주택건설촉진법제10조에 의한 국민주택기금의 지원을 받은 임대주택을 말하는 것인데, 쟁점임대주택은 국민주택기금 249억원을 지원받아 건설되었으므로 공공건설임대주택에 해당한다. (마) 청구법인이 2002.12.10. 경 실무상 착오로 인하여 임대주택법제16조에서 규정한 임대조건의 신고를 이행하지 아니한 것에 대하여, 2004.12.6. ○○중앙 지방법원으로부터 약식명령으로 벌금형을 선고받았는데, 이는 청구법인이 임대주택법상의 임대사업자로 보지 아니한다면, 그 기간 동안 청구법인이 임대주택법에서 규정한 절차에 따라 이행한 모든 법률행위(입주자 모집공고, 임대차계약 등)에서 인정받은 임대사업자로서의 지위를 부인하게 되는 불합리한 결과가 발생하게 된다. 따라서 청구법인이 2005.6.1. 비로서 ○○구청장에게 임대사업자등록을 하였지만, 공공건설임대주택사업자로서 임대주택법에서 규정하는 임대사업자의 지위에서 법률에서 정한 모든 절차와 의무를 이행하였으므로 실제 임대를 개시한 2002.11.12.부터 임대주택법제6조에 의한 임대사업자등록을 한 것으로 보아야 한다.
(2) 쟁점임대주택은 종합부동산세법상 기존임대주택에 해당하기 때문에 쟁점임대주택별로 실제 임대를 개시한 날을 확인하여 5년이상 임대하였는지 여부를 판단하여야 한다. (가) 쟁점임대주택(588채)은 모두 국민주택규모이며 시가표준액 및 공시가격이 3억원 이하이므로 종합부동산세법시행령제3조 제1항 제1호에서 규정하는 건설임대주택인 동시에 같은 항 제3호에서 규정하고 있는 기존임대주택에도 해당된다. (나) 건설임대주택은 종합부동산세법 시행령(2005.5.31. 대통령령 제18848호로 개정된 것) 부칙 제5조에 의하여 2005.1.5. 이전에 임대를 개시한 경우에는 2005.1.5.을 임대기간의 기산일로 보아야 하나, 기존임대주택은 같은 영 제3조 제4항 제1호에 의하여 2호 이상 주택의 임대를 개시한 날부터 임대기간을 계산하는데, 쟁점임대주택의 대부분은 2002.11.12.부터 임대가 개시되었으나 일부는 그 이후에 개시된 만큼 각각의 주택별로 실제 임대를 개시한 날을 확인하여 5년이상 임대하였는지 여부를 결정하여야 한다.
(3) 청구법인이 세무서장에게 ‘부동산임대업’으로 사업자등록을 하고 ‘주택임대업’으로 등록하지는 아니하였으나, 2008년 귀속 종합부동산세의 경우에도 쟁점임대주택을 합산배제 임대주택에 해당한다. (가) 종합부동산세법 시행령 제3조 가 2008.2.22. 개정되어 “과세기준일 현재 법인세법제111조의 규정에 따른 사업자등록을 한 자”에서 “과세기준일 현재 법인세법제111조의 규정에 따른 주택임대업사업자등록을 한 자”로 변경되었고, 청구법인은 쟁점임대주택의 소재지를 지점법인의 사업장으로 하여 2003.6.13. ○○○세무서장에게 부동산임대업으로 사업자등록을 한 이후 주택임대업으로 사업자등록을 변경한 사실은 없으나, 2008년 귀속 종합부동산세의 경우에도 임대사업자로서 합산배제 임대주택의 적용을 받아야 한다. (나) 사업자등록이란 조세에 관한 성실한 신고․납부를 유도하기 위한 세원관리 장치로서 기능하는 것이며, 주택도 부동산의 범주에 속하는 것인 만큼 부동산임대업으로 사업자등록을 하였다면 주택임대업은 그 등록사항에 당연히 포함되는 것으로 보아야 할 것이며, 청구법인은 쟁점임대주택에서 발생한 임대료와 관리비 수입을 별도의 예금통장으로 입금하고 관리하여 각 사업연도의 법인세를 성실하게 신고하였으므로 주택임대업으로 사업자등록을 하지 아니하였다 하더라도 사업자등록을 통하여 세법이 달성하려는 목적은 충족한 것이다.
(1) 청구법인은 2005.6.1.
○○구청장에게 임대주택법제6조에 의한 임대사업자등록을 하였지만, 쟁점임대주택에 대하여 임시사용승인을 받아 실제 임대를 개시한 2002.11.12.부터 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 한 것으로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 종합부동산세법 시행령제3조 1항에 의하면 합산배제 임대주택이란 임대주택법제6조의 규정에 의하여 등록한 임대사업자로서 법인세법제111조의 규정에 의한 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택을 말하는 것인바, 청구법인은 2005.6.1.에야
○○구청장에게 임대사업자등록을 하여 그 때부터 임대사업자로서 임대를 개시한 것으로 보아야 하므로 청구주장은 타당성이 없다.
(2) 쟁점임대주택에 대한 가사용승인일인 2002.11.12.에 쟁점임대주택(588채) 전부를 동시에 임대를 개시하였는지 여부와 5년 이상 계속하여 임대하였는지 여부가 분명하지 아니하다. (3) 종합부동산세법 시행령제3조가 2008.2.22. 개정되어 “과세기준일 현재 법인세법제111조의 규정에 따른 사업자등록을 한 자”에서 “과세기준일 현재 법인세법제111조의 규정에 따른 주택임대업사업자등록을 한자”로 변경되었으므로 2008.2.22. 이후에는 주택임대업으로 사업자등록을 한 경우에만 합산배제 임대주택에 해당되는데, 청구법인은 2003.6.13. 부동산임대업으로 사업자등록을 하였으나, 그 이후 주택임대업으로 사업자등록을 변경한 사실이 없으므로 2008년 귀속 종합부동산세의 경우 쟁점임대주택은 합산배제 임대주택이 아니다.
① 청구법인이 2005.6.1. 임대주택법제6조에 의한 임대사업자등록을 하였으나, 쟁점임대주택은 공공건설임대주택으로서 임대주택법상 임대사업자에게 부여된 모든 절차와 의무를 이행하여 임대 및 분양을 실시하였으므로 실제 임대를 개시한 2002.11.12.부터 사실상 임대사업자로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점임대주택은 종합부동산세법상 기존임대주택에 해당되어 쟁점임대주택별로 실제 임대를 개시한 날을 확인하여 5년 이상 임대 하였는지 여부를 판단하여야 한다는 청구주장의 당부
③ 청구법인이 세무서장에게 ‘부동산임대업’으로 사업자등록을 하였으나, ‘주택임대업’으로 등록하지는 아니하여 2008년 귀속 종합부동산세의 경우 합산배제 임대주택에서 제외하여야 하는지 여부
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 임대 주택법 제2조제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (2) 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조제2항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 임대 주택법 제2조제4호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다.
1. 임대 주택법 제2조제2호 에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
(1) 경정결의서 등을 보면, 청구법인은 2003.6.13. 쟁점임대주택의 소재지를 지점법인의 사업장으로 ○○○세무서장에게 부동산임대업으로 사업자등록을 하였으며, 2005.6.1. ○○구청장에게 임대주택법제6조에 의한 임대사업자등록을 하였고, 이후 쟁점임대주택의 임대의무기간(5년)이 경과한 2008년 2월에 일반분양으로 전환하여 2008년 6월까지 전부 양도하였으며 청구법인이 2005년부터 2008년까지의 종합부동산세를 신고하면서 쟁점임대주택을 합산배제 임대주택으로 보아 과세표준에서 제외하였는데, 처분청은 청구법인이 쟁점임대주택을 2008년 2월에 일반분양으로 전환하여 양도함에 따라 임대개시일 (2005.6.1.)이후 5년 이상을 임대하지 아니하였다는 사유로종합부동산세법제8조 제2항에 의하여 합산배제 임대주택에서 제외하여 2009.11.6. 2005년~2008년 귀속 종합부동산세 2,091,921,140원 및 농어촌특별세 415,905,670원을 경정․고지한 사실이 나타난다.
(2) 청구법인이 사업자등록한 현황을 보면, 2003.6.13. ○○○세무서장에게 쟁점임대주택의 소재지를 지점법인의 사업장으로 하고 업종을 부동산임대업으로 하여 사업자등록을 하였으며, 2005.6.1. 관할지방자치단체인 ○○구청장에게 임대사업자로 등록한 사실이 인정된다.
(3) 심리자료를 보면 청구법인은 쟁점임대주택 신축시 전용면적이 84.9㎡인 510세대는 세대당 4,500만원, 전용면적이 59.9㎡인 78세대는 세대당 2,500만원 합계 249억원의 국민주택기금을 지원받았으며, 2000.2.29. ○○○시장으로부터 주택건설사업계획변경승인(일반분양→임대)을 받은 사실이 나타난다.
(4) ○○○시장은 2000.6.14. 청구법인에게 주택공급에 관한 규칙제8조의 규정에 의한 입주자모집공고 변경승인과 행정준수사항을 통보하였고, 행정준수사항에는 쟁점임대주택을 매각할 경우에는 임대주택법상 소정의 절차를 이행하여야 한다는 내용 등이 있다.
(5) ○○중앙지방법원의 사건번호 200○고약 53○○○ 임대주택법위반사건에 대한 약식명령서(200*.12.6)를 보면, 청구법인과 대표이사에 대하여 임대주택법제24조(벌칙조항), 제16조 제1항(임대조건의 신고), 형사소송법제334조 제1항(재산형의 가납판결)에 의하여 각각 벌금 100만원에 처한다고 표시되어 있음이 확인된다.
(6) 심리자료를 보면, 청구법인이 임대주택법제31조에 의하여 적립한 특별수선충당금 240,700천원을 쟁점임대주택의 분양이 완료된 2008년 8월에 입주자대표회의 회장인 이○○에게 인계한 사실이 나타난다.
(1) 쟁점 ①에 대하여 본다. (가) 청구법인은 2005.6.1. 임대주택법제6조에 의한 임대사업자 등록을 하였으나, 국민주택건설촉진법제10조의 국민주택기금을 지원받은 공공건설임대주택사업자로서 임대주택법이 정한 절차에 따라 입주자 공고 및 계약, 분양 등을 이행하였으므로 실제 임대개시일인 2002.11.12.부터 임대주택법상 임대사업자등록을 한 것으로 보아 종합부동산세법을 적용하여야 한다고 주장하고 있다. (나) 종합부동산세법 시행령제3조 제1항에서는 합산배제 임대주택을 임대주택법제6조의 규정에 의하여 등록한 임대사업자로서 법인세법제111조의 규정에 의한 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택으로 규정하고 있고, 임대주택법제2조 제4호에서 임대사업자를 같은 법 제6조에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 시장․군수․구청장에게 등록한 자로 규정하고 있다. 그렇다면, 청구법인은 2005.6.1.에야 ○○구청장에게 임대사업자등록을 하였으므로 그때부터 임대주택법상 임대사업자로서 주택임대를 개시한 것으로 보아야 하는 것이다. 조세법률주의원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 할 것이고 합리적인 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 비과세 ․감면 요건규정 등 명백히 특혜규정이 라고 볼 수 있 것은 엄격해석 하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다. 따라서 청구법인이 2008년 2월에 쟁점임대주택을 일반분양으로 전환하여 양도함에 따라 임대개시일(2005.6.1.)이후 5년 이상을 임대하지 아니하였다는 사유로 처분청이 종합부동산세법제8조 제2항에 의하여 합산배제 임대주택에서 제외하여 이 건 종합부동산세 및 농어촌특별세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②와 쟁점③은 별도로 심리할 실익이 없으므로 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.