대지지분을 시공사 공사비로 충당한 경우 유상양도로 양도소득세 과세대상임

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2007.12.20. 사망한 정○○○(건물 67.50㎡, 대지 99.64㎡, 이하 “구주택”이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2004년 11월경 다른 주택 소유주 7인과 함께 ○○○(건물 83.50㎡, 대지 35.102㎡, 이하 “신주택”이라 한다)를 취득함과 동시에 계약조건대로 청구외법인으로부터 1천만원을 지급받았다(청구인은 신주택을 상속받음).
• 나. 처분청은 정○○○이 신주택을 취득하면서 구주택의 대지지분 감소분 64.538㎡(이하 “쟁점지분”이라 한다)이 2006.7.21. 청구외법인에게 대물변제를 원인으로 소유권이전등기된 사실을 확인하고 이를 토지분할에 의한 유상양도로 보아 2009.7.10. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 47,079,870원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.28. 이의신청을 거쳐 2010.1.18. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 정○○○은 구주택을 재건축하고자 2003.8.8. 연립주택의 소유주 15인 명의로 ○○○에 건축허가를 득하였으나 2004년 14세대 중 6세대를 매입하여 지주가 된 청구외법인이 지주간 공동사업을 시행할 것을 제의함에 따라 정○○○을 비롯한 8인과 청구외법인간 ○○○ 공동사업시행계약’을 체결하여 재건축을 시행하고 계약조건대로 신주택과 1천만원을 지급받았는 바, 정갑천이 구주택의 대지지분 중 일부를 분할한 쟁점지분이 신주택 공사비로 대물변제된 것이 아니라 청구외법인을 대표자로 선임하여건축법에 의한 재건축사업을 공동 시행한 것이고, 연립주택인 구주택은 부수토지를 분할하여 양도할 수도 없으며, 정갑천이 계약에 의하여 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자한 것으로 등기에 관계없이 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 유상 양도된 것으로 보는 것인데도 현물출자일이 아닌 소유권이전등기일에 분할 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하고, 구주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었으므로 비과세되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인 주장의 공동사업은건축법에 의한 재건축사업으로 환지방식에 의한 재건축사업인도시 및 주거환경정비법상 주택재건축사업과는 성격이 다르고, 정○○○ 외 지주 8인이 청구외법인과 작성한 공동사업시행계약서를 보면 구주택의 대지지분에서 신주택의 대지지분을 공제한 쟁점지분을 신주택의 공사비에 충당하기로 하고 1천만원을 추가로 지급받는 것으로 되어 있으므로 신주택의 공사비와 1천만원의 합계액은 쟁점지분의 양도가액에 해당하며, 구주택의 부수토지 일부를 양도한 것이므로 1세대 1주택 비과세요건에도 해당하지 아니한다.

• 가. 쟁점 건축법에 의한 재건축사업에 따라 구주택의 부수토지 중 감소면적이 신주택에 대한 공사비로 소유권이전등기된 것을 토지 분할에 의한 유상 양도로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 도시개발법기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (3) 소득세법 시행령 제152조 【환지 등의 정의】

① 법 제88조 제2항에서 “환지처분”이라 함은 도시개발법에 의한 도시개발사업, 농어촌정비법에 의한 농업생산기반정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.

② 법 제88조 제2항에서 “체비지”라 함은 제1항의 규정에 의한 사업시행자가 해당 법률에 의하여 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 당해 토지(해당 법률의 규정에 의한 보류지를 포함한다)를 말한다. (4) 소득세법 시행규칙 제72조 【1세대 1주택의 특례】

② 영 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2 이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대 1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 당해 주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니하다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본 및 건축허가서 등에 의하면, 청구인의 배우자 정○○○ 등 8인과 청구외법인간 ‘000지주 공동사업시행계약’을 체결하였으며, 구주택은 2005.3.4. 멸실되고 재건축주택이 신축됨에 따라 정○○○은 2006.7.21. 신주택에 대한 소유권보존등기과 함께 청구외법인으로부터 1천만원을 지급받는 동시에 쟁점지분(구주택의 토지지분 99.64㎡에서 신주택의 토지지분 35.102㎡을 공제한 64.538㎡)에 대하여 대물변제를 원인으로 청구외법인에게 소유권이전등기되었음이 확인된다.

(2) 이 건 양도소득세 경정결의서 등에 의하면, 처분청은 정○○○이 2006.7.21. 쟁점지분을 신주택의 공사비로 청구외법인에게 소유권이전등기를 하고 양도소득세를 무신고하였다 하여 청구외법인의 세대별 분양가 산정내역서상 공사비(210,271,000원)에 현금 수령액(10,000,000원)을 합한 금액을 양도가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다(청구외법인은 2005.3.29. ○○○에 재건축아파트 35세대 중 8세대를 제외하고 27세대에 대한 입주자 모집승인신청을 하였음).

(3) 청구인은 정○○○이 구주택을 재건축하여 신주택을 취득하는 과정에서 구주택의 토지지분 일부인 쟁점지분을 청구외법인에게 소유권이전등기한 것은 청구외법인과 공동사업 시행계약을 체결한 2004년 11월에 구주택 전부를 공동사업에 현물출자한 것이고, 이는 1세대 1주택 및 그 부수토지의 양도로 보아 비과세되어야 한다는 주장이다.

(4) 2004년 11월 정○○○ 외 주택 소유주 7인은 토지소유지분을 제공하고 청구외법인은 건축공사비 등의 자금을 선투자하기로 하면서 재입주 세대(8세대)에 멸실전 소유자지분에서 재건축 후 분양받은 아파트의 대지지분을 공제한 대지비 대신 재건축하여 당첨된 세대의 건축공사비조로 31평 아파트를 공급하고 1천만원씩을 사업시행조건으로 입주시 정산한다’고 되어 있어 구주택의 토지지분 감소분(쟁점지분)이 신주택의 건축비로 충당되었음을 알 수 있는 반면에 정○○○ 등이 공동으로 주택 및 상가신축판매업 등을 영위할 목적으로 토지 등을 현물출자한 것으로 볼만한 내용은 발견되지 아니한다.

(5) 살피건대,도시 및 주거환경정비법제18조의 규정에 의한 정비사업조합이 동 법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 정비사업조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 관리처분계획에 따라 재개발ㆍ재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하고, 공동으로 주택 및 상가신축판매업 등을 경영할 목적으로 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산이 사실상 유상양도된 것으로 보는 것인 바, 정○○○ 등이 한 재건축은건축법에 의한 일반 재건축에 해당하는 것으로 구주택의 부수토지 중 감소면적에 해당하는 쟁점지분을소득세법제88조 제2항에서 규정하는 환지처분에 의한 체비지로 충당된 경우로 볼 수는 없고, 계약서상 재건축결과 세대수의 증가로 인한 대지의 공유지분 감소분인 쟁점지분은 구주택의 소유자로부터 시공사인 청구외법인에게 공사비로 갈음하여 유상 양도된 것으로 봄이 타당하며 주택에 부수되는 토지를 지분으로 양도하는 경우 그 양도하는 부분의 토지는 1세대 1주택 부수토지로 보지 아니한 것이므로○○○ 처분청이 쟁점지분을 분할하여 유상으로 양도한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.